【拆迁律师】济宁拆迁案例：补偿不合理？典型案例解析济宁拆迁政策

基本案情

2011年4月16日，泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号)，该行政行为包含泗水县XX街、XX社区约900户农民集体土地上房屋征收范围还包含部分国有土地上的房屋。

因拆迁补偿标准不合理、征收范围超越县政府审批权限(说明：依照法律规定拆迁补偿因参照周边房地产市场价格，征收集体土地上房屋由省级以上政府批准)但是泗水县的征收决定没有遵守这些法律规定。片区内王强、孔庆丰等17位拆迁户对此不服委托王卫洲律师及律师助理冯凯（现均执业于北京万典律师事务所）代为提起法律程序维护权益。

律师就泗水县人民政府作出的房屋征收决定先向济宁市人民政府申请行政复议，复议机关认为：《XX片区实施房屋征收的决定》部分违法，即该房屋征收中涉及征收集体土地上房屋的部分违法。但是，济宁市人民政府认为泗水县政府征收集体土地以外的国有土地上的房屋属于合法，并予以维持，这意味着，国有土地上的房屋依然面临着征收。

为保护自己的合法财产，继续向济宁市中级人民法院提起行政诉讼。

人民法院判决如下：

撤销被告泗水县人民政府于2011年4月6日作出的泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》。

2016年9月28日，山东省高级人民法院行政审判法庭中，法官、上诉人、被上诉人正在紧张的协商着一个房屋征收补偿的案件，法官一会和上诉人单独进行谈话，上诉人一会和律师单独出去谈话，而被上诉人也时而给自己的领导打电话请示。

 这个案件是一个拆迁户起诉县政府请求撤销房屋征收补偿决定案件，这个案件上诉人的代理人就是万典事务所主任王卫洲，从2013年开始一直打到2016年，从市政府行政复议复议委员会、到市中级人民法院一直打到了省高级人民法院，期间经过经过多次协调均未达成一致，如今省高高级人民法院组织的协调是最重要的一次，也可能是最后一次，政府和被征收人双方都很紧张，为了达到一次成功而且能够取得最高利益，王律师与上诉人形影不离，不时使用眼色，传递小纸条表达着各种神秘的信息，一方面王律师暗示当事人沉住气，一方面又与征收方关于补偿数额的多少进行沟通谈判，经过一上午、一下午的谈判，最终在省高院法官的主持下，双方达成。

调解协议签订后，上诉人几年的来紧绷的心弦终于得到释放，露出开心的笑容，一刹那从征收部门开始征收改造、发生争议、陷入迷茫、到认识王律师，开始惊心动魄的诉讼维权、期间数次协调、希望与失望的交替，一幕幕历历在目，上诉人这位六十多岁的老人家与王律师紧紧握着手，促膝长谈。

直到夜色降临上诉人才在子女的陪同下与律师分别，临行时王律师再次嘱咐：“保重身体、享受晚年，案子上有什么疑难问题，随时和我联系”。

几天后，当事人打来电话，收到法院的《山东省高级人民法院行政调解书》，政府的征收补偿款项也全额到位，本案最终圆满上句号。

案情介绍

原告邓某某、孙某某二人系夫妻关系，在济宁市任城区某某村中拥有合法的宅基地房屋，建筑面积为108.77㎡，使用权面积为156㎡，用途为住宅。

2013年8月，评估公司进行了入户实地勘察，制作了征收房屋分项堪估表，邓XX在该表中签字。2016年6月13日，被告任城区政府发布房屋征收决定并附补偿方案，开始正式实施征收2016年7月28日，评估公司对涉案房屋出具了房地产估价报告。

邓XX夫妻二人认为2013年到2016年已经3年之久，评估机构的经营情况、群众的意愿、征收的情况均已发生很大变化，故2013年的选举结果已无效，评估报告也无效，于是一直未与区政府签订补偿协议。

2018年4月16日，任城区政府作出济任房征补【2018】21号《房屋征收补偿决定书》，逼迫原告二人搬迁，该决定书中对于原告房屋价值的计算仍采用的是2016年山东XX房地产评估咨询有限公司出具的估价报告中的价值。

万典律师王卫洲、夏涛代理案件后，认为任城区政府此次征收过程中评估环节严重违法，如果按照评估机构给出的价值进行征收，邓某某二人的补偿款将大幅度缩减，因此，2018年6月13日，邓某某二人在万典律师的协助下，将济宁市任城区人民政府告上法院。

人民法院审理经过审理,判决如下：

撤销被告济宁市任城区人民政府作出的济任房征补【2018】21号《房屋征收补偿决定书》，责令被告济宁市任城区人民政府在法定期限内重新对涉案房屋作出征收补偿决定。”

案情简介

原告张先生系济宁市任城区五道街居民，在五道街有着自己合法居住的房屋。为实施棚户区改造项目，2017年3月15日，济宁市任城区人民政府（以下简称任城区政府）作出《济宁市任城区人民政府关于五道街棚户区房屋征收决定公告》，决定征收包括张先生房屋在内的1119处房屋院落。

由于张先生认为任城区政府作出的房屋征收决定缺乏法律依据，遂委托北京万典律师事务所维护权益，万典律师事务所指派王卫洲、夏涛二位律师作为张先生的代理人，经研读案卷律师立即发现任城区政府征收范围内的土地全部为集体土地上房屋，明显超越权限。

律师观点

王卫洲、夏涛二位律师代理张先生向山东省济宁市中级人民法院提起行政诉讼，律师认为：

在本案中，包括原告房屋在内的五道街棚户区改造项目所征收土地包含2000多亩集体土地，而且经调查很多都是基本农田，被告未经国务院批准的前提下作出房屋征收决定明显超越权限、没有依据，要求撤销济宁市任城区人民政府关于五道街棚户区房屋征收决定。

法院审理

济宁市中级人民法院审理判决：

确认被告济宁市任城区人民政府于2017年3月15日作出的《关于五道街棚户区改造项目房屋征收决定》违法，责令被告济宁市任城区人民政府采取补救措施。

律师点评

土地和房屋是不可分离的，办案中涉案房屋属于集体土地上房屋，其征收权限属于省级人民政府或国务院，市县级人民政府实施房屋征收应当首先经有权机关批准将集体土地转为国有，方可作出国有土地上房屋征收决定，否则属于超越权限。

案情简介

2016年12月20日，任城区政府作出房屋征收决定并发布《济宁市任城区人民政府关于公布XX区棚户区改造房屋征收补偿方案的公告》，对原告颜Xx等11人所在片区实施征收，原告房屋位于该项目征收范围内。由于种种原因，原告并没有与被告签订征收补偿安置协议。2018年4月开始至7月份，多个被征收人房屋被强制拆除。其中，部分被征收人向公安局市中区分局报案，案件尚未侦查终结。

在报案以后，公安机关迟迟没有查处凶手是谁，相关赔偿问题无法进入解决程序，原告认为该房屋系区政府、街道办事处组织人员强拆，于是在律师的帮助下向济宁市中级人民法院提起诉讼一并提起行政赔偿，将任城区政府和观音阁街道办事处诉至法院。

法院经过审理判决：确认被告济宁市任城区人民政府、被告济宁市任城区观音阁街道办事处对原告位于济宁市任城区观音阁街道xxx片区的房屋实施的行政搬迁拆除行为违法。

以拆违方式拆迁违反公平正义——赵某与泗水县城市管理执法局强制拆除决定案

【案情简介】

赵xx属于山东省泗水县西关街社区居民，泗水县政府组织西关街、考棚街一期改造，赵xx属于改造范围之内，在泗水县政府开始实施考棚街、西关街片区一期土地征收之后，向赵xx发放了《土地及地上附着物补偿价格表》并进行了评估。因拆迁补偿标准难以到达成一致赵xx与拆迁方无法签定拆迁协议，泗水县城市管理行政执法局对赵的房屋进行调查，以赵xx没有办理建设工程规划许可证建设房屋为由，要求限期拆除，赵xx不服依法委托北京万典律师事务所王卫洲律师向人民法院提出行政诉讼，请求撤销泗水县城市管理行政执法局作出的泗执强字（2013）第XX号《城管行政执法行政强制执行决定书》的具体行政行为，并责令被告停止实施强拆行为。

人民法院经审理认为:

原告原来的房屋办理了房权证，其翻建房屋时间久远，且在2012年该房屋纳入古城路北、泗河路西片区搬迁改造范围，西关街居委会巳向赵xx发出搬迁改造《预备通知》，搬迁改造相关部门作出了赵xx《土地及地上附着物补偿价格表》，《产权调换评估价值一览表》及《房屋征收调查登记公示》中“被征收人” 均有赵xx。原告房屋已进入搬迁改造程序，被告再以未取得建设工程规划许可证责令原告限期拆除房屋，并作出行政强制执行决定，这与公平、正当、合理性行政原则相悖。综上所述，被诉行政行为超越职权，违反法定程序和正当程序，应予撤销；但本案在原告提起行政诉讼后，被告并未实施强制拆除行为，故原告要求判决被告停止实施强制拆除行为没有依据，不予支持。故人民法院依法判决如下：

一、撤销被告泗水县城市管理行政执法局作出的泗执强字（2013）第XX号《城管行政执法行政强制执行决定书》的具体行政行为。

二、驳回原告其他诉讼请求。

附：山东省曲阜市人民法院行政判决书

从2013到2017，本案经历了4年多时间，在律师的眼中，与其说这是一个案件不如说是一场战争，一场农民与地方政府的博弈的战争，期间既有斗智斗勇、又有硝烟弥漫，其曲折与激烈程度毫不亚于一场真实的战争。

一、强拆决定之争

1、第一次强拆决定

2013年初，刚刚代理案件不久，泗水县国土资源局便对23位被征收人作出《限期移交土地的决定》，限期搬迁否则强制执行，当事人心中万分焦急，律师倍感压力，王卫洲、冯凯两位律师迅速研究案卷发现《限期移交土地的决定》的违法之处，立即向济宁市政府申请行政复议，2013年6月18日济宁市政府作出《行政复议决定书》撤销泗水县国土资源局对所有被征收人作出的《关于限期移交土地的决定》。

一次性将这么多限期移交土地的决定全部撤销实数难得的胜利。

2、第二次强拆决定

2013年6月21日，泗水县人民政府再次针对被征收人作出《关于限期移交土地的决定》，王律师、冯律师2013年7月3日申请行政复议，要求撤销这些决定书，行政复议期间，泗水县政府自行撤销《关于限期移交土地的决定》，因为已经达到行政复议的目的， 被征收人自行撤回行政复议申请，济宁市政府《行政复议终止决定书》决定终止行政复议。

第二次迫使地方政府自行撤销所有的限期移交决定，堪称奇迹！

3、第三次强拆决定

2015年1月30日，泗水县政府再次对被征收人作出《关于限期移交土地的决定》，律师再次代理农民申请行政复议，因这些案件需要以国务院最终裁决案件结果作为依据，济宁市政府于中止行政复议，等待国务院裁决后再恢复审理。

二、违章建筑之争

在案件进行过程中，泗水县城市管理执法局多次对被征收人作《城管行政执法行政强制执行决定书》，认定很多被征收人的房屋属于违章建筑，并要求限期拆除否则将强制执行。

针对这些《城管行政执法行政强制执行决定书》，律师根据个案的特征、分别从主体错误、程序违法、违反公平正义等各个角度出击，分别向人民法院提起行政诉讼，行政诉讼期间部分人员与政府达成和解，部分决定书被泗水县城市管理执法局自行撤销，但人民法院依然判决确认违法；部分强制执行决定书被人民法院判决撤销，违章建筑决定书被撤销，这些被征收人的房屋得以保全。

（行政判决书之一）

三、其他诉争

除上述程序，律师还针对泗水县人民政府征收土地的决定、补偿安置方案批复提起行政诉讼。

（国务院裁决书）

四、土地批复之争

XX社区改造项目中，泗水县政府一共向山东政府申请三个批次的征地。因期间达成协调，相关申请人撤回行政复议，2017年6月17日山东省政府作出《山东省人民政府行政复议终止决定书》（鲁政复终字[2013]53号），决定终止行政复议。

一场拆迁纠纷，凝聚了多少心血、成就了多少经典案例，如今国务院的裁决已经作出，相信曲阜市人民法院和济宁市人民政府的案件马上就要恢复审理了，最终结局拭目以待。

案情简介

山东省泗水县居民王某，2005年建有建筑面积为200多平方米的三层楼房，用于商业用途，并领取了《房屋所有权证》。2010年泗水县住房与城乡建设局发布《拆迁公告》，对王某所在的土地进行收储并改造建设。

王某了解到当时周围商业房屋售价已经达到10000元左右，而泗水县住建局却补偿自己每平方米四五千元，严重背离被拆迁房屋实际价值，于是一直拒绝签订《房屋拆迁补偿安置协议》，住建局对王某做出了《房屋拆迁裁决书》在送达时王某拒收，住建局在王某不在家时将裁决书从门缝投放到王某家中，而王某也没有注意。

因委托人没有及时采取法律程序维护权益，在诉讼期限内没有起诉，导致失去了最佳的维权机会，诉讼期限结束后，住建局向法院申请强制执行，法院作出了准予强制执行的《行政裁定书》，裁定对王某的房屋准予强制执行。

法院裁定书作出了之后王某下决心，委托北京万典律师事务所王卫洲律师办理此案。

万典律师接案时发现，委托人王某对泗水县住建局作出的《房屋拆迁裁决书》送达不符合法律程序之后王卫洲律师通过调取证据获取了泗水县住建局【2012】55号《房屋拆迁裁决书》，发现这份裁决书中有诸多的违法之处，于是王律师针对泗水县人民法院提出执行异议，又对法院发送律师建议函要求停止执行，同时向济宁市人民政府申请行政复议，请求撤销泗水县住建局作出的《房屋拆迁裁决书》。

济宁市人民政府驳回复议申请后，王某又在万典律师的协助下继续维权，将济宁市人民政府告上山东省济宁市中级人民法院。

在向法院起诉的过程中，拆迁方终于感到问题的严重性，选择了与被征收人王某协商，最终双方达成一致，签订了补偿协议，补偿款比之前增加了60多万，，王某选择了撤诉，委托人表示这个结果很满意，非常感谢万典律所的王卫洲律师，本案圆满结束。

案情简介

本案中的谢先生于1999年10月，为响应政府招商引资引导，来到山东省济宁市X村开办企业。2000年8月，谢XX与XX庄村村民委员会签订土地使用权合同并办理了土地使用证。但是到了征收时，由于补偿不满意，谢先生一家人拒签协议。然而这并没有解决补偿问题，等来的却是征收部门的撤销土地证决定书。后经向多方打听，决定委托北京万典律师事务所刘磊、肖以荣律师介入此案。

收到撤销土地证的决定，二位律师决定复议。希望能够撤销这样违法的决定书。很快，复议机关认为征收方作出的撤销谢先生土地证决定是违法的，在2019年1月，复议机关撤销了该决定。

2019年6月10日，被申请人为达到其非法目的再一次决定撤销申请人依法取得的集体土地使用证。二位律师决定再次复议。

最终，复议机关决定：

撤销被申请人任城区人民政府作出《关于撤销谢XX等4人集体土地使用证的决定》的具体行政行为。

附：济宁市人民政府行政复议决定书

基本案情：

申请人任X洋，在济宁市任城区济阳街道办事处XXX中心XX路，拥有合法的房屋，并将其注册为济宁市任城区XX电器加工厂,从事商业经营活动。

2017年4月12日,济宁市任城区政府，作出《XXX平房区棚户区改造项目房屋征收决定》,涉案房屋在此征收范围内。在征收补偿商谈过程中,双方就被征收房屋，是属住宅用房、还是属商业用房，发生争议,未能就补偿达成一致意见。2018年6月28日,济宁市任城区政府，作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》。

申请人任X洋不服,遂提出行政复议申请。

本案焦点问题：被征收房屋，是否应以商业用房性质进行补偿？律师认为：被征收房屋，应以商业用房性质进行补偿。

申请人的被征收房屋，虽然《房权证》上记载的设计用途为住宅,但其一直用于商业经营，即注册为济宁市任城区XX电器加工厂,一直从事商业经营活动，并依法办理了工商执照、税务登记证。其提交的营业执照复印件、年报基本信息及交税发票、电子缴税完税凭证及现场照片等材料，能够作为证据，证实被征收房屋：已经注册为济宁市任城区XX电器加工厂、加工经营多年、依法营业、依法缴税。从尊重历史的角度,应以商业用房性质进行补偿。

所以，被征收房屋，应以商业用房性质进行补偿。

复议机关认为决定:

撒销被申请人济宁市任城区人民政府作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2018)X1号)的具体行政行为,责令其依法对申请人任X洋的被征收房屋重新作出房屋征收补偿决定。

案情简介

曹XX、齐XX等人，系济宁市任城区中营片区的居民，拥有着自己合法居住的房屋。因济宁市任城区人民政府（以下简称区政府）实施棚户区改造项目，将曹XX等人的房屋划入征收范围。曹XX、齐XX等人认为此次征收补偿不合理、不公平，所以一直未能与征收方达成房屋征收补偿安置协议。

为了逼迫拆迁，加快实施项目建设，济宁市任城区观音阁街道中营社区居委等部分征收实施单位，对曹XX等人采取了断水断电的逼迁手段，致使其生活无法正常进行。

无可奈何之际，曹XX与齐XX二人委托北京万典律师事务所王卫洲、夏涛律师，希望能够通过法律让自己的生活回归正规。

万典律师介入案件后，请求区政府尽快解决曹XX等人的生活问题，但区政府收到申请后一直未予任何处理和答复。

2017年3月6日，曹XX、齐XX在王卫洲、夏涛二位律师的协助下，将济宁市任城区人民政府告向了山东省济宁市中级人民法院。

最终人民法院判决：责令被告济宁市任城区人民政府在法定期限内对原告曹XX等人向其提出的《关于请求解决任城区中营片区棚户区改造断水断气问题和追究相关违法人员法律责任的紧急申请书》进行核实、处理。

基本案情

冯先生等89人系内蒙古赤峰市居民，为实施城镇规划，赤峰市喀喇沁旗人民政府拟申请征收冯先生等人村中集体土地68.8452公顷作为城镇规划2010年第六批次建设用地。

2010年8月6日，喀喇沁旗人民政府逐级上报建设用地项目呈报材料，申请实施城镇规划。征地报批材料中明确拟征土地现状为建设用地，未拟定供地方案。2010年9月9日，内蒙古自治区人民政府作出《关于喀喇沁旗人民政府实施城镇规划2010年第六批次建设用地的批复》（内政土发〔2010〕439号，以下称内政土发〔2010〕439号批复），批准了上述用地申请，该批复中未明确具体建设项目，冯先生等89人的承包地在上述征地范围内。

实地调查

冯先生等人对内政土发〔2010〕439号批复不服，向北京万典律师事务所寻求法律帮助。万典律师王卫洲、陈海峰二位律师介入案件后，首先对此次征收行为进行了实地调查，了解了基本事实之后，王卫洲、陈海峰二位律师经过商议后，提出了以下看法：

一、关于征地批准权限和地类认定问题

本案中，被申请人通过土地置换的方式，将涉案的68.8452公顷耕地认定为建设用地并予以征收，未办理农用地转用审批手续，超越了被申请人征地法定审批权限，不符合上述规定。

二、关于征地程序问题

本案中，拟征收土地现状确认的情况与实际情况不一致，且拟征土地现状调查结果未经被征地农户确认，不符合上述规定。

之后，冯先生等89人向内蒙古自治区人民政府申请行政复议，请求撤销内政土发〔2010〕439号批复。2015年7月15日，内蒙古自治区人民政府作出了维持的内政复决字〔2015〕第26号行政复议决定。

随后在万典律师的帮助下，申请人依照《中华人民共和国行政复议法》第十四条的规定，向中华人民共和国国务院申请裁决，

国务院裁决:

一、确认被申请作出的内政土发〔2010〕439号批复违法。

二、撤销内政复决字〔2015〕第26号行政复议决定。