——王卫洲，北京万典律师事务所律师（本文系根据真实案例撰写）

   案情简介：张先生在工作地在北京，因北京市房屋价格过高张先生考虑在天津买房，同年张先生通过人才引进计划户口迁移至天津市x区集体户口上，2018年在天津市x区A地产公司开发的B小区楼盘购买房屋，双方签订《房产买卖合同》作为网签备案合同，同时售楼处要求签署《补充协议》，买卖合同约定，张先生向A地产公司支付人民币88万元，A地产公司在2019年12月31日之前完成房屋竣工验收，并向张先生交付房屋。

  截止2019年12月31日A地产公司一直没有交付房屋，张先生多次致电，A地产公司告知因疫情原因无法交付要求张先生耐心等待，会尽快交付，直到2020年5月楼盘仍然不能交付，张先生到A公司B小区开发的楼盘处现场观察，发现楼盘尚未完成封顶，距离竣工的时间还很长。张先生因2021年急需解决户口迁移问题，需要在2020年拿到房产证，2021年小孩入学需要使用，不能继续等待了，张先生决定购买二手房，快速解决户口迁移问题。

1、张先生依法要求解除《房屋买卖合同》

   张先生向开发商发书面函告要求三个月内交付房屋，否则解除《房产买卖合同》，2020年8月A房地产开发商仍然不能交付房屋，张先生委托律师向A房地产开发商发出《解除房屋买卖合同的通知》，通知解除双方的房产买卖合同，并要求A房地产开发商退还已经支付的88万元购房款，并按照银行基准贷款利率赔偿损失。

  2、开发商亮出补充协议，协议约定不能解除

交涉过程中，开发商提出双反约定《补充协议》第6条有明确约定：如不能按期交付房屋的，开发商按照每天万分之五支付给张先生迟延履行金，但是双方签订的《房屋买卖合同》继续履行。故根据协议约定，张先生无权解除协议。

开发商同时提供《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

   心急撩火的张先生，面对有理有据的开发商顿觉当头一棒，同时开发商的工作人员，告诉张先生之前有人已经起诉了要求解除合同，但是败诉了，因为所有的购房者都签署了这么一条。

  本期律说法问题就是：现在张先生的问题怎么解决？这个房子能不能退？

  万典律师说法：

1、张先生具有法定解除合同的权利。

《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。无论双方签署的《房屋买卖合同》是否约定张先生具有约定的合同解除权，张先生均有权利依据法律规定行使法定合同解除权。 依法履行了法定合同解除权的催告及三个月后通知解除的程序，依法具有合同法定解除权。

2、开发商提出的补充协议属于格式条款，因违反《合同法》规定属于无效条款。

  格式条款是格式条款又称为标准条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，房地产买卖合同一般都是格式条款，不允许购房者改一个字。

   《中华人民共和国合同法》（已废止）第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的，该条款无效。”   

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

 本案中，开发商拟定的《补充协议》排除了张先生作为购房者在开发商违约的情况下解除合同的权利，这属于排除购房者主要权利的行为，故这种条款是无效。因为这种条款的不公平不合理，开发商一般不敢在网签备案的合同中签，所以都会在《补充协议》中约定，在此万典律师提示大家，在购买房屋时，对于开发商提供的《补充协议》一定要高度重视，陷阱非常多。