随着社会发展，城市化进程推进，越来越多的农民放弃土地耕种，来到城市打拼。在外打工的农民中，有一部分人选择在城市买房定居，户口也迁到了城市所在地。还有的农民虽然继续留在了农村，但子女可能因为外出求学或工作，户口迁到了城里。这是现在很普遍的现象。但对于从农村走出来的农民而言，他们本身享有的福利并没有被改变。一是农村的土地承包经营权，二是农村宅基地的使用权。这两项权利都是户口在农村的农民才能享有，那么对于户口已经迁出农村的农民子女，如果家中老人已故，还能够继承宅基地吗？可以继承宅基地使用权早在2020年，针对这一问题国家就给出过明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。只不过宅基地继承并不是一个很简单的问题，有一定的条件限制。首先要明确的是，对于传统意义上农村的房子其实分了两部分，一部分是农村集体所有的宅基地；另一部分就是座落于宅基地之上的房子本身。根据《土地管理法》第十一条规定，农村宅基地是属于农村集体所有的，不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据《民法典》的相关规定予以合法继承，也就是说可以继承宅基地的使用权。这也不难看出，户口迁出农村的子女，想要继承农村父母的房子的前提是“地上有房”。还有人也许会问，如果父母在农村的房子因为各种原因而拆迁了呢？此时因拆迁所产生的补偿分两部分，一部分是对地上房子的补偿，房子作为父母的遗产，无论...
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2022
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在办理各类拆迁案件的过程中，我们发现常有这样的情况：被征收老百姓拿着材料来咨询，律师审阅材料后发现，有的征收拆迁工作已经进行了多年，早已超过了诉讼时效；有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了；有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见，咱们很多老百姓，不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段，以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验，为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段，以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后，拆迁方会通知大家，要在合理的公示期内提出自己的想法，对拆迁补偿方案有没有异议，是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限，不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议，一定要在这个时候提出来。如果您不提，在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中，非常重要，不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁，您注意了这是不符合法律规定的，属于程序违法。如果您后续想进行维权，注意收集这方面的证据，对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中，房屋评估是特别重要的环节，直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意，或者觉得评估不合理，一定要在房屋评估...
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2022
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在过去很长一段时间内，提到“拆迁”，人们自然而然会想到“暴富”。谁家的房子如果被写上一个红色的、大大的“拆”字，走在人前似乎都神气了几分。很多人因为赶上了拆迁潮，一夜翻身，从此改变了命运，成为人人艳羡的“人上人”。也有很多人，望穿秋水，期待着自家房子被划入拆迁范围。由“棚改”到“旧改”不过，长期大规模拆迁也带来很多弊端：助力房价快速上涨，不利于楼市稳定，同时还浪费资源，也对城市面貌保护不利。加之近几年，因拆迁矛盾引发的数起伤人事件，也影响了正常的社会秩序。国家也早已看到这一问题，继住建部2019年宣布告别大拆大建以后，2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”，有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是，推进城市更新方式和开发建设方式的转型。根据最新规划，未来5年，国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级，根据官方的数据显示，全国有近20万个老旧小区纳入改造之列，平均每年纳入改造计划的就达4万个左右，几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看，基本按照现代小区的模式做到应改尽改，特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进，确实对老小区的居住环境带来了显著变化。那么轰轰烈烈的“拆迁潮”就要落下帷幕了吗？其实并非如此，并不是不拆了，而是改变了以往拆迁的方式、范围和力度。新规下，“旧改”带来新的拆迁潮虽然老旧小区改造正在全力推进，但从住建部发出的最新信号看，并不意味着...
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2021
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强拆有违法强拆，也有合法强拆。在征收拆迁实践中，合法房屋遭遇违法强制拆除的情形并不少见，此类违法行为不按照法定程序进行拆迁工作，极大地损害了被拆迁人的合法权益，激化了被征收人和行政机关之间的矛盾，给政府公信力带来极大的负面影响。那么被征收人如何判断强拆行为是属于违法行为呢？大家可以从以下5点入手：1、是否具有房屋征收补偿决定？在房屋的征收过程中，如果征收主体没有向被征收方作出或送达房屋征收补偿决定或者征收补偿明显不合理、不合法，政府不能实施拆除。2、申请强制执行的主体是否适格？只有作出房屋征收决定的市县级人民政府才具有申请法院强拆的资格，其他的机关单位都没有申请法院强制拆除的资格。3、被征收方有没有在规定期限内不搬迁、不复议、不诉讼？根据国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，在房屋征收补偿决定搬迁期间内被征收人不搬迁，并在决定到达被征收方之日起的60天内没有提起行政复议，或者6个月内不提起行政诉讼的情况下，政府才能向法院申请强制拆除房屋。也就是说，如果被征收人已经在法定期限内启动程序维权了，这个时候的强制拆除行为肯定是违法的。4、强制拆除的期限是否在有效期内？强制执行的申请时间应当自被拆迁方的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。5、被征收人是否拿到合法合理补偿？始终牢记，先补偿、后搬迁。在征收过程中应当保证被征收方获得合法、合理的补偿...
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2023
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02
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近些年，因为国家政策支持，许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养牛场等，这些养殖场也成为农民增收的一个途径。但是随着社会的不断发展，城镇化不断建设，不少养殖场在此过程中可能被划入到征收范围内。养殖场占用的土地一般都是自家或者多家的承包经营地，农户依法享有这部分土地的承包权、经营权等用益物权。在关停拆迁过程中，如果涉及到承包经营土地的征收，必须根据《土地管理法》的规定，对农户的土地使用权损失部分给予征地补偿。农户从事畜禽养殖，往往要在地上盖建养殖用房或者养殖用棚，并配备一系列的养殖及附属设施。在关停拆迁过程中，对这部分地上附着物也应当给予合理的补偿。结合养殖场的承包经营期限，确定停产停业损失补偿。拆迁方在对停产停业损失补偿进行评估定价时，要结合具体的行业情况，有理有据地核定合理的补偿标准，保证养殖户得到充分的补偿和妥善的安置。具体来说，正规合法的养殖场征收拆迁，一般包括下列补偿：地上附着物的补偿费：养殖场拆迁中的地上附着物一般有挖掘的水井、铺设的电缆、养殖的花圃、养殖工具、附属设施等，这些都属于补偿范围，而且是不可移动的补偿。对于这部分的补偿一般需要与拆迁方协商、评估确定。禽畜出清补偿：这一项补偿需要考虑养殖的畜禽类数量，按照实际存栏禽畜的种类、数量和大小进行补偿。停产停业损失补偿：在养殖场遇上拆迁时，势必会影响养殖场生产经营，因此停产停业损失费是不能少的一项补偿。由此农民朋友也可以获...
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2023
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2月13日，《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》(2023年中央一号文件)发布，文件包括9个部分33条，主要内容可以概括为守底线、促振兴、强保障。文件提出，坚决守牢确保粮食安全、防止规模性返贫等底线，扎实推进乡村发展、乡村建设、乡村治理等重点工作，加快建设农业强国，建设宜居宜业和美乡村。中央一号文是事关三农的一个重要文件，关乎着三农的发展方向，坚持农业农村优先发展，坚持城乡融合发展，强化科技创新和制度创新，坚决守牢确保粮食安全、防止规模性返贫等底线，扎实推进乡村发展、乡村建设、乡村治理等重点工作，建设乡村以及环境，为农业、农村、农民的发展强的有力保障。以下是各位农民朋友可能会关心的一些亮点内容，万典律师带大家一起来了解一下。一、严格控制耕地转为其他农用地，加强高标准农田建设（六）加强耕地保护和用途管控。严格耕地占补平衡管理，实行部门联合开展补充耕地验收评定和“市县审核、省级复核、社会监督”机制，确保补充的耕地数量相等、质量相当、产能不降。严格控制耕地转为其他农用地。探索建立耕地种植用途管控机制，明确利用优先序，加强动态监测，有序开展试点。加大撂荒耕地利用力度。做好第三次全国土壤普查工作。（七）加强高标准农田建设。完成高标准农田新建和改造提升年度任务，重点补上土壤改良、农田灌排设施等短板，统筹推进高效节水灌溉，健全长效管护机制。制定逐步把永久基本农田全部...
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2023
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02
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收拆迁中对于房屋价值的补偿，法律明确规定了“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这是因为房屋的价值会随着市场的变化而变化，所以需要参考市场价，如果明显低于市场价格对被拆迁人是不公平的。更不要说有的征收项目一拖就是几年，如果征收决定公告之日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），这中间完全不考虑几年间的市场变化，是难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产。这样进行补偿，显然无法体现公平补偿原则，有失公允。但是在实际操作中，很多征收方并不能做到这一点，看到很多案例房屋补偿价远低于附近商品房，结果则是百姓生活质量大打折扣。所以在遇到征收拆迁时，大家自己也要对周边房屋的市场价格有一定了解，进行理性对比，从而对自己房屋的补偿价格能有一个合理的预期。不过需要注意的是，比较一定要科学地进行，不可盲目。譬如有的被拆迁人会用周边新建商品房的市场销售价格去和自己正在被“棚户区改造”的老旧房屋比较，那么自家房屋的单价偏低也是自然的。如果进行合理的对比后，发现补偿价格明显低于周边房屋市场...
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2023
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我们在之前的文章中给大家讲过，村委会不是行政机关，不具有征收拆迁的法定职责。村委会属于基层群众性自治组织，其管理的事项也限于本村的公共事务和公益事业、民间纠纷以及协助政府的工作等等，并要向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。但在实际的征收过程中，村委会侵害村民合法权益的情况却时有发生。比如以腾退对旧村改造项目以村委会的名义启动，代替老百姓签补偿安置协议，擅自支配或截留征地拆迁补偿款，以及以村委会帮拆的名义拆除房屋，等等。这些违法行为都极大地损害了被拆迁人在征收拆迁中的合法权益。但是因为农村朋友平时接触最多的就是村委会，误以为村委会有行使上述行为的权力，自己权益被侵害也没能及时反应过来。万典律师提醒大家，其实村委会在征收拆迁工作中，只是起一些辅助性的作用，本质上还是服务于老百姓的，但并没有权利决定任何拆迁相关的事宜。所以以下列举村委会在征收拆迁过程中合法的行为和违法的行为，大家一定注意辨别。合法行为：做好群众工作，促进征收方和被征收人之间的沟通交流由于是基层自治组织，村委会更熟悉本村的情况，由他们参与征收拆迁，更能做好群众工作，方便征收部门与被征收人之间的沟通交流。群众对征收拆迁项目相关内容不了解，或是不懂相关政策法律，他们也可以进行解释和说明。拆迁的最终目的还是为了城市的建设和发展。因此，拆迁安置补偿大都是国家财政拨款支付，这个过程都脱离不了政府的参与，村委会、居委会是群众自治组...
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2023
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作为征地拆迁领域的专业律师，我们在多年的代理案件中，遇到过不少违法强拆类案件。面对违法强拆，身为普通老百姓的广大被拆迁人往往处于弱势地位，感到无助和绝望。大部分人都是第一次遇到这样的事情，惊慌失措、毫无防备，没能及时留下现场证据，找不到强拆主体，事后维权也不知道该从何入手。于是就有我们常在新闻网络上看到的，求助无门的老百姓最朴素直接的方法就是到市政府门口、村委会门口“蹲点”、“挂横幅”。 但这样的行为于维权非但没有帮助，影响了社会秩序，反而会起到反作用。所以违法强拆，不遇到最好，如果遇到了大家也要知道一些更好的应对方式，把损失降到最低，更有效地维权。一、违法强拆常见情形：深夜、节假日强拆《行政强制法》第四十三条第一款规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。《行政强制法》第六十一条第四项中规定，违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。从规定中可以看出，对房屋的进行强制拆除，依法不应当发生在夜间或法定节假日。对于正常被纳入征收范围的房屋来说，明显是不能直接构成需要被在夜间或法定节假日强行拆除的“紧急情况”的。所以夜间或是节假日趁被拆迁人不备进行强拆的行为是违法的，不可能是合法强拆。但是这种强拆行为都发生得很突然，被拆迁人要在强拆前和强拆后做好应对措...
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2023
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