随着社会发展，城市化进程推进，越来越多的农民放弃土地耕种，来到城市打拼。在外打工的农民中，有一部分人选择在城市买房定居，户口也迁到了城市所在地。还有的农民虽然继续留在了农村，但子女可能因为外出求学或工作，户口迁到了城里。这是现在很普遍的现象。但对于从农村走出来的农民而言，他们本身享有的福利并没有被改变。一是农村的土地承包经营权，二是农村宅基地的使用权。这两项权利都是户口在农村的农民才能享有，那么对于户口已经迁出农村的农民子女，如果家中老人已故，还能够继承宅基地吗？可以继承宅基地使用权早在2020年，针对这一问题国家就给出过明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。只不过宅基地继承并不是一个很简单的问题，有一定的条件限制。首先要明确的是，对于传统意义上农村的房子其实分了两部分，一部分是农村集体所有的宅基地；另一部分就是座落于宅基地之上的房子本身。根据《土地管理法》第十一条规定，农村宅基地是属于农村集体所有的，不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据《民法典》的相关规定予以合法继承，也就是说可以继承宅基地的使用权。这也不难看出，户口迁出农村的子女，想要继承农村父母的房子的前提是“地上有房”。还有人也许会问，如果父母在农村的房子因为各种原因而拆迁了呢？此时因拆迁所产生的补偿分两部分，一部分是对地上房子的补偿，房子作为父母的遗产，无论...
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2022
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征地拆迁法律大部分规定都在尽力维护被征收人的合法权益，其中设置的一些征收拆迁原则是保证合法拆迁的底线。大家一定要有所了解，违背这些原则的拆迁行为，很有可能是违法的。一、先补偿、后搬迁先补偿、后搬迁这一原则，我们也多次提到过。拆迁方必须要按照法律规定的程序与被拆迁人先签订补偿协议，妥善安置好被征收人或是补偿款已全部到位之后，才可以要求被拆迁人腾空且交出房屋并拆除。法律之所以这么规定，其实就是为了避免房子被拆除之后，拆迁方出现不及时支付被征收人补偿款，或是未在法律规定的期限内交付安置房等情况。因此实践中，如果遇到相关部门违反“先补偿、后搬迁”这一原则，作为当事人一定要积极地行使自己的救济权，保障自己的合法权益不被侵害。二、原有生活水平不降低集体土地征收中，根据《土地管理法》第48条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中指出，要求各地采取切实措施，保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平。国有土地征收中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其实关于这一点，我们在之前的文章中也经常说，不论是集体土地征收还是国有土地征收，都要保障被征收人原有的生活水平不变化，这是最基本的补偿原则，征收方不能只管...
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2022
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05
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在过去很长一段时间内，提到“拆迁”，人们自然而然会想到“暴富”。谁家的房子如果被写上一个红色的、大大的“拆”字，走在人前似乎都神气了几分。很多人因为赶上了拆迁潮，一夜翻身，从此改变了命运，成为人人艳羡的“人上人”。也有很多人，望穿秋水，期待着自家房子被划入拆迁范围。由“棚改”到“旧改”不过，长期大规模拆迁也带来很多弊端：助力房价快速上涨，不利于楼市稳定，同时还浪费资源，也对城市面貌保护不利。加之近几年，因拆迁矛盾引发的数起伤人事件，也影响了正常的社会秩序。国家也早已看到这一问题，继住建部2019年宣布告别大拆大建以后，2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”，有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是，推进城市更新方式和开发建设方式的转型。根据最新规划，未来5年，国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级，根据官方的数据显示，全国有近20万个老旧小区纳入改造之列，平均每年纳入改造计划的就达4万个左右，几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看，基本按照现代小区的模式做到应改尽改，特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进，确实对老小区的居住环境带来了显著变化。那么轰轰烈烈的“拆迁潮”就要落下帷幕了吗？其实并非如此，并不是不拆了，而是改变了以往拆迁的方式、范围和力度。新规下，“旧改”带来新的拆迁潮虽然老旧小区改造正在全力推进，但从住建部发出的最新信号看，并不意味着...
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2021
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2月19日，2022年度十大行政检察典型案例在京发布，有一个拆迁的案例选入：居民遭到多人上门拆房，打110报警，派出所回电居民称是村委会“帮拆”，不出警，最终被确认违法。案例经过2018年12月28日9时9分左右，郭某某（牛某某之夫）向110报警称有人私闯民宅，不认识对方，已经上了房顶。当地派出所经了解，系村委会实施的“帮拆”行为，称已电话反馈报警人，未到现场处警。同日，派出所对郭某某报警被打伤一事作为行政案件立案，后根据轻伤二级的鉴定意见，转为刑事案件立案侦查。事后，牛某某诉至某区法院，请求判决确认某分局对2018年12月28日的报警未依法履行保护其人身财产安全法定职责的行为违法。某区法院判决驳回牛某某的诉讼请求。牛某某上诉、申请再审均被法院驳回。牛某某向检察机关申请监督，检察机关向某分局调取郭某某拨打110报警电话录音。检察机关经审查认为，根据《人民警察法》《110接处警工作规则》的相关规定，对危及人身或财产安全迫切需要处置的紧急报警，处警民警接到指令后应当迅速前往现场开展处置工作。本案中，郭某某的报警反映其人身财产安全正面临危险，需要公安机关出警帮助，属于迫切需要处置的紧急报警。“帮拆”行为的理由不能免除某分局的法定职责。虽然公安机关称通过电话告知报警人情况，但该告知行为不能免除公安机关前往现场处置的法定职责。据此，提请上级检察院抗诉。上级检察院提出抗诉，该案发回重审并得到改...
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2023
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强拆有违法强拆，也有合法强拆。在征收拆迁实践中，合法房屋遭遇违法强制拆除的情形并不少见，此类违法行为不按照法定程序进行拆迁工作，极大地损害了被拆迁人的合法权益，激化了被征收人和行政机关之间的矛盾，给政府公信力带来极大的负面影响。那么被征收人如何判断强拆行为是属于违法行为呢？大家可以从以下5点入手：1、是否具有房屋征收补偿决定？在房屋的征收过程中，如果征收主体没有向被征收方作出或送达房屋征收补偿决定或者征收补偿明显不合理、不合法，政府不能实施拆除。2、申请强制执行的主体是否适格？只有作出房屋征收决定的市县级人民政府才具有申请法院强拆的资格，其他的机关单位都没有申请法院强制拆除的资格。3、被征收方有没有在规定期限内不搬迁、不复议、不诉讼？根据国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，在房屋征收补偿决定搬迁期间内被征收人不搬迁，并在决定到达被征收方之日起的60天内没有提起行政复议，或者6个月内不提起行政诉讼的情况下，政府才能向法院申请强制拆除房屋。也就是说，如果被征收人已经在法定期限内启动程序维权了，这个时候的强制拆除行为肯定是违法的。4、强制拆除的期限是否在有效期内？强制执行的申请时间应当自被拆迁方的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。5、被征收人是否拿到合法合理补偿？始终牢记，先补偿、后搬迁。在征收过程中应当保证被征收方获得合法、合理的补偿...
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2023
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02
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近些年，因为国家政策支持，许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养牛场等，这些养殖场也成为农民增收的一个途径。但是随着社会的不断发展，城镇化不断建设，不少养殖场在此过程中可能被划入到征收范围内。养殖场占用的土地一般都是自家或者多家的承包经营地，农户依法享有这部分土地的承包权、经营权等用益物权。在关停拆迁过程中，如果涉及到承包经营土地的征收，必须根据《土地管理法》的规定，对农户的土地使用权损失部分给予征地补偿。农户从事畜禽养殖，往往要在地上盖建养殖用房或者养殖用棚，并配备一系列的养殖及附属设施。在关停拆迁过程中，对这部分地上附着物也应当给予合理的补偿。结合养殖场的承包经营期限，确定停产停业损失补偿。拆迁方在对停产停业损失补偿进行评估定价时，要结合具体的行业情况，有理有据地核定合理的补偿标准，保证养殖户得到充分的补偿和妥善的安置。具体来说，正规合法的养殖场征收拆迁，一般包括下列补偿：地上附着物的补偿费：养殖场拆迁中的地上附着物一般有挖掘的水井、铺设的电缆、养殖的花圃、养殖工具、附属设施等，这些都属于补偿范围，而且是不可移动的补偿。对于这部分的补偿一般需要与拆迁方协商、评估确定。禽畜出清补偿：这一项补偿需要考虑养殖的畜禽类数量，按照实际存栏禽畜的种类、数量和大小进行补偿。停产停业损失补偿：在养殖场遇上拆迁时，势必会影响养殖场生产经营，因此停产停业损失费是不能少的一项补偿。由此农民朋友也可以获...
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2023
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2月13日，《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》(2023年中央一号文件)发布，文件包括9个部分33条，主要内容可以概括为守底线、促振兴、强保障。文件提出，坚决守牢确保粮食安全、防止规模性返贫等底线，扎实推进乡村发展、乡村建设、乡村治理等重点工作，加快建设农业强国，建设宜居宜业和美乡村。中央一号文是事关三农的一个重要文件，关乎着三农的发展方向，坚持农业农村优先发展，坚持城乡融合发展，强化科技创新和制度创新，坚决守牢确保粮食安全、防止规模性返贫等底线，扎实推进乡村发展、乡村建设、乡村治理等重点工作，建设乡村以及环境，为农业、农村、农民的发展强的有力保障。以下是各位农民朋友可能会关心的一些亮点内容，万典律师带大家一起来了解一下。一、严格控制耕地转为其他农用地，加强高标准农田建设（六）加强耕地保护和用途管控。严格耕地占补平衡管理，实行部门联合开展补充耕地验收评定和“市县审核、省级复核、社会监督”机制，确保补充的耕地数量相等、质量相当、产能不降。严格控制耕地转为其他农用地。探索建立耕地种植用途管控机制，明确利用优先序，加强动态监测，有序开展试点。加大撂荒耕地利用力度。做好第三次全国土壤普查工作。（七）加强高标准农田建设。完成高标准农田新建和改造提升年度任务，重点补上土壤改良、农田灌排设施等短板，统筹推进高效节水灌溉，健全长效管护机制。制定逐步把永久基本农田全部...
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2023
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02
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拆迁评估是与被拆迁人最终能拿到多少补偿直接挂钩的，所以其在整个征收拆迁过程中的作用不言而喻。所以大家在拿到一份评估报告时，一定要注意审查，从作出到送达，到具体的内容是否都合法，是否公平、客观。如房产评估机构的选定，是否有被征收人的参与；评估作业程序是否恰当、是否有入户勘察；评估报告的估价事项是否全面，准确；评估方法和评估时点是否适当；等等。具体展开来说，要仔细审查以下内容：1、评估报告作出的程序是否合法《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。整个流程中有几点需要注意：首先，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。如果是征收方单方面决定的，则不符合规定，评估结果也很有可能对被征收人不利。其次，评估人员一定要有入户勘察，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。未实地查勘，仅以几张图片或是听街道办、村委会的口述就做出评估报告，那么这显然存在程序上的违法，而且该评估报告的合法性也...
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2023
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收拆迁中对于房屋价值的补偿，法律明确规定了“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这是因为房屋的价值会随着市场的变化而变化，所以需要参考市场价，如果明显低于市场价格对被拆迁人是不公平的。更不要说有的征收项目一拖就是几年，如果征收决定公告之日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），这中间完全不考虑几年间的市场变化，是难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产。这样进行补偿，显然无法体现公平补偿原则，有失公允。但是在实际操作中，很多征收方并不能做到这一点，看到很多案例房屋补偿价远低于附近商品房，结果则是百姓生活质量大打折扣。所以在遇到征收拆迁时，大家自己也要对周边房屋的市场价格有一定了解，进行理性对比，从而对自己房屋的补偿价格能有一个合理的预期。不过需要注意的是，比较一定要科学地进行，不可盲目。譬如有的被拆迁人会用周边新建商品房的市场销售价格去和自己正在被“棚户区改造”的老旧房屋比较，那么自家房屋的单价偏低也是自然的。如果进行合理的对比后，发现补偿价格明显低于周边房屋市场...
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2023
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