在办理各类拆迁案件的过程中，我们发现常有这样的情况：被征收老百姓拿着材料来咨询，律师审阅材料后发现，有的征收拆迁工作已经进行了多年，早已超过了诉讼时效；有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了；有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见，咱们很多老百姓，不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段，以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验，为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段，以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后，拆迁方会通知大家，要在合理的公示期内提出自己的想法，对拆迁补偿方案有没有异议，是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限，不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议，一定要在这个时候提出来。如果您不提，在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中，非常重要，不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁，您注意了这是不符合法律规定的，属于程序违法。如果您后续想进行维权，注意收集这方面的证据，对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中，房屋评估是特别重要的环节，直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意，或者觉得评估不合理，一定要在房屋评估...
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2022
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我们常强调“先补偿，后拆迁”，也就是征收双方就房屋补偿问题达成一致，签订征收补偿协议，双方按照协议约定履行协议中确定的义务了，被拆迁人再搬迁。选择货币补偿的，要等补偿款打到专门的账户，选择产权置换的，要等过渡安置房或过渡费用都到位了，再进行搬迁。但现实却是，很多被拆迁人协议都签订了，征收方迟迟不履行协议，补偿款等不到，安置房几年都没等来，被拆迁人权益受损，求助无门。所以我们在签协议的时候一定要慎之又慎。注意以下四点：1、 明确违约责任拆迁安置补偿协议应明确双方违约的责任和争议解决方式。在很多情况下，拆迁安置都是先拆迁、后安置。有的被拆迁人选择了房屋产权调换的补偿方式，如果协议没写违约责任，拆迁方不按时交房，甚至是超期三年五载仍无法入住，这会对被拆迁人的生活造成严重负面影响。如果双方签订的协议明确约定违约责任，可以极大程度降低拆迁方违约风险，一旦产生违约也便于追究责任、解决纠纷。2、 注意原件留存正常程序下，拆迁安置补偿协议应该是一式三份，拆迁双方各执一份，再存档一份。实际过程中，至少需要签订两份，双方各执一份，拆迁方只能带走自己那份，被拆迁人手中应该持有一份。但有些地区的拆迁方会将协议原件拿走，这对被拆迁人来说存在极大风险，一旦出现补偿纠纷会非常被动。遇到这种情况，被拆迁人坚决不能妥协，一定要保留一份协议原件，并确保协议内容与双方协商约定的内容一致，不要相信口头约定和空白协议。3、...
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征收拆迁肯定不是一家一户的事，有时候涉及到周围一整片几十户甚至上百户的居民。但在实践中，大家可能都把注意力放在自己能拿到多少补偿上，很少有人站在一个整体的角度来考虑问题。有时候一个人维权和十个人维权的效果是不一样的。一个人坚决不同意拆迁有可能最终会成为钉子户，十个人、二十个对明显不公平的补偿方案发出质疑，则有可能应赢得与拆迁方进一步对话并改善方案的机会。孤军反战还是群策群力？征收补偿究竟是否公平、合理，一个重要的检验标准就是签约率。如果因不同意补偿安置方案而拒绝签约的户数始终居高不下，补偿安置方案就势必会迎来修改完善，任何人都无权无视民意强行推动拆除房屋。现在各地区推出的当地的征收拆迁政策中，都陆续提到了签约率必须达到规定的占比，征收工作才能进行下去，如我们之前的文章提到的，最近河北征收拆迁政策中提到“征收土地的使用权人未签订征地补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的10％”，也就是说签约率达到90以上才行。这样的道理同样适用于棚户区改造、旧城改造等国有土地上房屋征收项目中。在适用“预签约”模式开展的情形下，签约率到不了90%以上，征收决定就难以合法作出，被征收人就能取得继续就补偿方案与征收方协商谈判的可能。所以，如果被拆迁人确实对补偿安置不满意，就一定不要迫于压力、面子或者自认为“势单力孤”而轻易妥协签约，否则你的“不满意”就会变为“没道理”，本来是黑的就可能会变成白的。很...
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2022
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打官司自古以来似乎都是和“伸张正义”联系起来的，在征地拆迁纠纷中，正义需要伸张，但我们也要明白打官司是我们的维权手段，而不是目的，我们的最终目的不是诉讼本身，而是拿到满意的补偿或赔偿。所以在拆迁维权过程中，通常能看到律师函、复议、诉讼、协商多管齐下，一边都是边打边谈。如果能通过协商解决问题，双方就补偿问题能及时达成一致，那么对拆迁方和被拆迁人来说都是省时省力的好事。所以在诉讼维权过程中，被拆迁人要抓住每一个可以谈判的机会，希望能通过谈判解决问题。同时利用搜集的证据，寻找对方的违法点，不断给对方施压。在我们以往代理过的诸多征地拆迁案件中，部分拆迁户提起救济的中途可能会出现调解程序，很多人总是不愿意参与调解，认为拆迁方就是违法，自己占据天理，不能和拆迁方谈判妥协，应该让对方受到法律的制裁，其实这是比较偏激的想法。还是那句话，“打官司”不是目的，而是手段，“谈”才是解决问题。我们必须了解自己打官司的初衷是什么。如果谈判、调解依旧不能达成一致意见，还可以继续走法律程序。另外，在维权过程中，很多人会忽略律师函的作用，觉得一纸律师函解决不了什么问题，殊不知律师函有时候能及时阻止违法强拆行为的发生，避免被拆迁人遭受更多的损失。因为律师函是律师事务所所发出的，虽不像法院判决书那样具有强制执行力，但是由于律师事务所和律师的特殊地位，和其它普通的信函不一样。收到律师函的人一般都会意识到律师函所陈述的事...
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在征地拆迁中，随意认定违建并进行强拆的情况很常见。万典律师代理拆迁类案件多年，其中就有不少这类案件。很多被拆迁人的屋子，住了几十年都没有人说是违建，遇到拆迁就突然成了违建。那么，关于违建的认定有没有一个标准，难道是征收方大手一挥，说是违建就违建了吗？当然不是。违建认定是有严格标准，也有严格认定程序的。关于违建违建就是违法建筑，是指没有根据《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《土地管理法》等相关法律法规的规定办理相应的手续就建设的建筑物等。有以下五种比较常见的情况：1、没有经过授权，在承包地、宅基地等集体土地上建设、重新修建、扩大建设的建筑物，而且土地的使用权是由农民私人转让获得的。2、未取得建设工程规划许可证，或者虽取得建设工程规划许可证，但仍未按照批准范围和内容建造的。3、确定拆除征收的范围后，实施新的建设、扩建、改建的建筑、构筑物。4、非法占用国有土地、农村集体土地，实施新的建设、修建、扩大建设的建筑和构筑物。5、未经授权在过道、路边、人行道上、公共的绿地上建造的棚亭和房屋等建筑物。在征地拆迁中，违法建筑的认定要经过立案调查、失地调查取证等严格的认定程序，而且调查认定后，当事人有权要求听证和陈述，相关部门要根据当事人的陈述和申辩作出最终的书面认定。不能随意口头认定。这里需要提醒大家的是：如果违建房屋所属地块有征地拆迁，那么违法建筑的认定必须是在相关部门作出房屋征收决...
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2022
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征收拆迁案件中情况千变万化，每位被拆迁人面临的问题和纠纷可能都不一样。但无论是城市还是农村征收拆迁，是强拆问题还是补偿不合理问题，都有一些共通的原则，无论遇上怎样强势的拆迁方，以下四个原则必须坚持不动摇。1、强拆必须由法院作出裁决《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。由此可知，在国有土地上房屋征收中，行政机关没有权力直接实施强拆行为，而必须要在依法作出征收补偿决定的前提下申请法院进行司法强拆。司法强拆由于必须经过法院对案件的司法审查，最终由法院作出公正裁判，从而更能保护处于弱势地位的被征收人的权益。也就是说，如果不履行法律条款对被征收人进行行政通知和司法执行，征收方直接自己决定强拆，这种行为自然是非法强拆。对此，被征收人可以通过行政诉讼确认征收方强拆违法，再进一步争取行政赔偿。2、房屋价值补偿遵循“市场价格”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋有交易的，应当选用市场法评估。关于被征收房屋的价值问题，本条确立了市场价原则，在拆迁补偿过程中补偿标准不得低于市场价，而评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。这样...
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2022
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最近看到不少被拆迁人留言咨询：自家房屋被划入征收拆迁范围，但征收方给出的拆迁补偿标准却是几年前的，这是合理的吗？征收方还搪塞我们说拆迁补偿标准又不可能年年变，基本上一直是固定的，这是真的吗？这可真是鬼话连篇，房价年年都在涨，怎么拆迁补偿标准还能十年八年一成不变呢？我们先看一个前不久万典律师刚办理的一个胜诉案例：【万典真实案例】“河北保定市某村村民董xx，在村中有合法宅基地一处，宅基地上建有房屋，建筑面积约700平米。2015年开始，董xx所在片区由开发商进行拆迁，但一直没有见到政府机关作出的任何征收土地批复性文件。因拆迁手续违法且拆迁补偿标准极低，开发商采取暴力手段逼迫搬迁，董xx与开发商一直没有达成一致意见。2021年8，董xx收到当地县自然资源和规划局下发的责令交出土地决定书。董xx一家人认为该责令交出土地决定书严重违法，于是委托北京万典律师事务所王玲、管众二位律师代理案件。万典律师介入调查后，发现涉案决定书中称董xx宅基地面积为543.29平方米，征收方认定的宅基地面积没有任何事实依据，董xx宅基地至少占地600平方米，至今没有收到任何补偿款，也未收到任何明确补偿内容的法律文书；另外此次征收补偿标准远远滞后于经济发展水平，沿用2011年的安置补偿标准，会导致董xx生活水平严重降低。委托人董xx在律师指导下向法院提起行政诉讼维权，一审、二审均胜诉，判定征收方行政违法，并撤销了《...
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2022
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大家可能会遇到这样的情况：政府征收拆迁划范围，自己家的房屋不在范围内，但是又离拆迁范围很近，生产生活受到了严重影响；甚或有的距离太近，一定程度上给房屋造成安全隐患。这种情况是否有相应补偿，该如何维护自己的合法权益呢？这个问题，我们分以下情况讨论：01房屋一部分在范围内，一部分在范围外在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响，征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收。因此，对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如，房屋部分在建设项目用地红线范围内，部分房屋在征收范围外，如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收，那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除，另一部分成为危房而无法居住。因此，虽然征收整个房屋超出了专项规划，但征收房屋系公共利益需要，并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用，从整体上应该征收该房屋，并给予合理补偿，是符合实际情况的，也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。02房屋在范围外，但周围房屋都在拆迁范围内如果房屋不在征收红线范围内，但是周边的房屋都在范围内，这也就意味着周边的房屋都将被拆除，最后剩下的只有一两栋房屋“孤独存在”，导致住户感觉生活在了“荒原”。在这种情况下，当事人可以向征收部门说明具体的理由，争取纳入征收范围。03公路建设影响未征收房屋的安全、使用《公路安全保护条例》第11条规定，县级以上地...
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大家都知道，从古至今维权打官司都要讲证据，征收拆迁纠纷也一样，补偿不合理，或是遭遇强制拆迁，我们通过法律途径去维权，肯定要拿出证据证明对方违法了，自己的权益遭受损失了，不然空口无凭，没有说服力。但也有被拆迁人咨询说，征收方拿着红头文件、打着公共利益的旗号进行强拆，不确定他们的强拆行为算不算违法；还有就是哪些证据才是有用的、关键的，强拆取证不会很困难……我们来对以上问题进行解答。一、司法强拆的法律依据：1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆必须同时满足三个前提条件：“（1）被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;（2）被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。（3）市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，并且人民法院已经做出了强制执行的行政裁定。也就是说，实施强拆必须经过法院的裁定。”显然，强制执行是以作出补偿决定为前提，如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。相反的，补偿决定是直指司法强拆的，这就意味着被拆迁人如果还不满意补偿标准，不想被强拆的话，一定要警惕补偿决定的到来。当收到补偿决定时，应该要把握住自己的救济权利，及时的申请行政复议或提起行政诉讼，法律程序的提起既能够有效制止司法强拆的...
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大家都知道，只要涉及房屋或土地征收拆迁，肯定是要签拆迁补偿协议的。但是有时候协议内容不合理，作为被拆迁人，是否可以拒签？拒签需要注意什么，有哪些后果？首先回答，对补偿安置协议不满，当然可以拒签。据法律规定，拆迁补偿协议应由被拆迁人和房屋征收部门签订，只有双方签字确认后房屋拆迁关系才能成立，房屋征收部门根据协议内容履行相应条款，对其进行补偿，补偿之后被拆迁人搬离房屋，这应该建立在公平公正的原则之上。律师常常会告诉被拆迁人，如果拆迁补偿不合理，或者拆迁协议内容或签订形式有问题的，被拆迁人一定要拒绝签字，不要自己跳进拆迁方布置的陷阱。因为一旦协议签订，后期想维权，无疑是增加了阻碍。以下情况可以果断拒签协议：011、空白协议征地拆迁中，逼迫被拆迁人签订空白协议的行为常常有，但明显这是拆迁方的一种以低成本征收的策略。补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。022、征地调查结果不符合实情在征地拆迁依法报批前，当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括：征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间，村委会或是村民有权申请听证，如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的，相关部门...
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