在办理各类拆迁案件的过程中，我们发现常有这样的情况：被征收老百姓拿着材料来咨询，律师审阅材料后发现，有的征收拆迁工作已经进行了多年，早已超过了诉讼时效；有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了；有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见，咱们很多老百姓，不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段，以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验，为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段，以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后，拆迁方会通知大家，要在合理的公示期内提出自己的想法，对拆迁补偿方案有没有异议，是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限，不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议，一定要在这个时候提出来。如果您不提，在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中，非常重要，不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁，您注意了这是不符合法律规定的，属于程序违法。如果您后续想进行维权，注意收集这方面的证据，对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中，房屋评估是特别重要的环节，直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意，或者觉得评估不合理，一定要在房屋评估...
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2022
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我们常强调“先补偿，后拆迁”，也就是征收双方就房屋补偿问题达成一致，签订征收补偿协议，双方按照协议约定履行协议中确定的义务了，被拆迁人再搬迁。选择货币补偿的，要等补偿款打到专门的账户，选择产权置换的，要等过渡安置房或过渡费用都到位了，再进行搬迁。但现实却是，很多被拆迁人协议都签订了，征收方迟迟不履行协议，补偿款等不到，安置房几年都没等来，被拆迁人权益受损，求助无门。所以我们在签协议的时候一定要慎之又慎。注意以下四点：1、 明确违约责任拆迁安置补偿协议应明确双方违约的责任和争议解决方式。在很多情况下，拆迁安置都是先拆迁、后安置。有的被拆迁人选择了房屋产权调换的补偿方式，如果协议没写违约责任，拆迁方不按时交房，甚至是超期三年五载仍无法入住，这会对被拆迁人的生活造成严重负面影响。如果双方签订的协议明确约定违约责任，可以极大程度降低拆迁方违约风险，一旦产生违约也便于追究责任、解决纠纷。2、 注意原件留存正常程序下，拆迁安置补偿协议应该是一式三份，拆迁双方各执一份，再存档一份。实际过程中，至少需要签订两份，双方各执一份，拆迁方只能带走自己那份，被拆迁人手中应该持有一份。但有些地区的拆迁方会将协议原件拿走，这对被拆迁人来说存在极大风险，一旦出现补偿纠纷会非常被动。遇到这种情况，被拆迁人坚决不能妥协，一定要保留一份协议原件，并确保协议内容与双方协商约定的内容一致，不要相信口头约定和空白协议。3、...
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征收拆迁肯定不是一家一户的事，有时候涉及到周围一整片几十户甚至上百户的居民。但在实践中，大家可能都把注意力放在自己能拿到多少补偿上，很少有人站在一个整体的角度来考虑问题。有时候一个人维权和十个人维权的效果是不一样的。一个人坚决不同意拆迁有可能最终会成为钉子户，十个人、二十个对明显不公平的补偿方案发出质疑，则有可能应赢得与拆迁方进一步对话并改善方案的机会。孤军反战还是群策群力？征收补偿究竟是否公平、合理，一个重要的检验标准就是签约率。如果因不同意补偿安置方案而拒绝签约的户数始终居高不下，补偿安置方案就势必会迎来修改完善，任何人都无权无视民意强行推动拆除房屋。现在各地区推出的当地的征收拆迁政策中，都陆续提到了签约率必须达到规定的占比，征收工作才能进行下去，如我们之前的文章提到的，最近河北征收拆迁政策中提到“征收土地的使用权人未签订征地补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的10％”，也就是说签约率达到90以上才行。这样的道理同样适用于棚户区改造、旧城改造等国有土地上房屋征收项目中。在适用“预签约”模式开展的情形下，签约率到不了90%以上，征收决定就难以合法作出，被征收人就能取得继续就补偿方案与征收方协商谈判的可能。所以，如果被拆迁人确实对补偿安置不满意，就一定不要迫于压力、面子或者自认为“势单力孤”而轻易妥协签约，否则你的“不满意”就会变为“没道理”，本来是黑的就可能会变成白的。很...
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2022
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打官司自古以来似乎都是和“伸张正义”联系起来的，在征地拆迁纠纷中，正义需要伸张，但我们也要明白打官司是我们的维权手段，而不是目的，我们的最终目的不是诉讼本身，而是拿到满意的补偿或赔偿。所以在拆迁维权过程中，通常能看到律师函、复议、诉讼、协商多管齐下，一边都是边打边谈。如果能通过协商解决问题，双方就补偿问题能及时达成一致，那么对拆迁方和被拆迁人来说都是省时省力的好事。所以在诉讼维权过程中，被拆迁人要抓住每一个可以谈判的机会，希望能通过谈判解决问题。同时利用搜集的证据，寻找对方的违法点，不断给对方施压。在我们以往代理过的诸多征地拆迁案件中，部分拆迁户提起救济的中途可能会出现调解程序，很多人总是不愿意参与调解，认为拆迁方就是违法，自己占据天理，不能和拆迁方谈判妥协，应该让对方受到法律的制裁，其实这是比较偏激的想法。还是那句话，“打官司”不是目的，而是手段，“谈”才是解决问题。我们必须了解自己打官司的初衷是什么。如果谈判、调解依旧不能达成一致意见，还可以继续走法律程序。另外，在维权过程中，很多人会忽略律师函的作用，觉得一纸律师函解决不了什么问题，殊不知律师函有时候能及时阻止违法强拆行为的发生，避免被拆迁人遭受更多的损失。因为律师函是律师事务所所发出的，虽不像法院判决书那样具有强制执行力，但是由于律师事务所和律师的特殊地位，和其它普通的信函不一样。收到律师函的人一般都会意识到律师函所陈述的事...
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2022
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在征地拆迁中，随意认定违建并进行强拆的情况很常见。万典律师代理拆迁类案件多年，其中就有不少这类案件。很多被拆迁人的屋子，住了几十年都没有人说是违建，遇到拆迁就突然成了违建。那么，关于违建的认定有没有一个标准，难道是征收方大手一挥，说是违建就违建了吗？当然不是。违建认定是有严格标准，也有严格认定程序的。关于违建违建就是违法建筑，是指没有根据《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《土地管理法》等相关法律法规的规定办理相应的手续就建设的建筑物等。有以下五种比较常见的情况：1、没有经过授权，在承包地、宅基地等集体土地上建设、重新修建、扩大建设的建筑物，而且土地的使用权是由农民私人转让获得的。2、未取得建设工程规划许可证，或者虽取得建设工程规划许可证，但仍未按照批准范围和内容建造的。3、确定拆除征收的范围后，实施新的建设、扩建、改建的建筑、构筑物。4、非法占用国有土地、农村集体土地，实施新的建设、修建、扩大建设的建筑和构筑物。5、未经授权在过道、路边、人行道上、公共的绿地上建造的棚亭和房屋等建筑物。在征地拆迁中，违法建筑的认定要经过立案调查、失地调查取证等严格的认定程序，而且调查认定后，当事人有权要求听证和陈述，相关部门要根据当事人的陈述和申辩作出最终的书面认定。不能随意口头认定。这里需要提醒大家的是：如果违建房屋所属地块有征地拆迁，那么违法建筑的认定必须是在相关部门作出房屋征收决...
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2022
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无论是农村的征地拆迁，还是棚户区、旧城区改造，房屋需要给予补偿这是毋庸置疑的。但是对于房屋附属的院落、空地是否给予补偿，却出现了不同的情况，有的被拆人拿到了这部分补偿，有的征收方却一再强调院落空地不属于法定补偿范围，不给这部分补偿。这对老百姓，尤其是农村居民来说，损失是很大的。农村里的房屋几乎都带有小院，这在我国农村很常见，而且有的院子面积还很大，不给补偿实在说不过去。今天通过一个征收案例告诉大家：合法拥有的院落、空地，也要依法给予补偿！最高法关于院落空地补偿问题的答复根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中第二项，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。以上最高院对于该问题做出的答复为被征收人主张院落、空地等土地享受补偿提供了重要的法律依据，更好地保障了被征收人的合法权益。如果院落、空地没有登记在被征收人的土地使用权证上，被征收人能不能主张相应的补偿呢？在实践中，由于历史原因或是当地征收部门未及时对土地进行登记的原因，有些被征收人的院落及空地不能在土地使用权证书上体现出来，但被征收人确实长期使用该院落和空地，针对这种情况，《答复》中也做出了说明，对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经...
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2022
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北京万典律师事务所专业律师团队代理全国各地征地拆迁案件多年，今天盘点三例产生很大影响力的撤销征收决定的大案，都是非常经典的案例，供大家参考。01一、补偿不得低于“周边房地产的市场价格” ——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案【案件导读】国有土地房屋征收过程中对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼，人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合，一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销，以有力地维护人民群众的根本权益。【基本案情】2011年4月16日，泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号)，该行政行为包含泗水县考棚街、西关社区约900户农民集体土地上房屋征收范围还包含部分国有土地上的房屋。因拆迁补偿标准不合理、征收范围超越县政府审批权限(说明：依照法律规定拆迁补偿因参照周边房地产市场价格，征收集体土地上房屋由省级以上政府批准)但是泗水县的征收决定没有遵守这些法律规定。片区内王强、孔庆丰等17位拆迁户对此不服委托王卫洲律师及律师助理冯凯（现均执业于北京万典律师事务所）代为提起法律程序维护权益。【案件审理】行政复议：律师就泗水县人...
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2022
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征收拆迁案件中情况千变万化，每位被拆迁人面临的问题和纠纷可能都不一样。但无论是城市还是农村征收拆迁，是强拆问题还是补偿不合理问题，都有一些共通的原则，无论遇上怎样强势的拆迁方，以下四个原则必须坚持不动摇。1、强拆必须由法院作出裁决《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。由此可知，在国有土地上房屋征收中，行政机关没有权力直接实施强拆行为，而必须要在依法作出征收补偿决定的前提下申请法院进行司法强拆。司法强拆由于必须经过法院对案件的司法审查，最终由法院作出公正裁判，从而更能保护处于弱势地位的被征收人的权益。也就是说，如果不履行法律条款对被征收人进行行政通知和司法执行，征收方直接自己决定强拆，这种行为自然是非法强拆。对此，被征收人可以通过行政诉讼确认征收方强拆违法，再进一步争取行政赔偿。2、房屋价值补偿遵循“市场价格”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋有交易的，应当选用市场法评估。关于被征收房屋的价值问题，本条确立了市场价原则，在拆迁补偿过程中补偿标准不得低于市场价，而评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。这样...
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2022
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最近看到不少被拆迁人留言咨询：自家房屋被划入征收拆迁范围，但征收方给出的拆迁补偿标准却是几年前的，这是合理的吗？征收方还搪塞我们说拆迁补偿标准又不可能年年变，基本上一直是固定的，这是真的吗？这可真是鬼话连篇，房价年年都在涨，怎么拆迁补偿标准还能十年八年一成不变呢？我们先看一个前不久万典律师刚办理的一个胜诉案例：【万典真实案例】“河北保定市某村村民董xx，在村中有合法宅基地一处，宅基地上建有房屋，建筑面积约700平米。2015年开始，董xx所在片区由开发商进行拆迁，但一直没有见到政府机关作出的任何征收土地批复性文件。因拆迁手续违法且拆迁补偿标准极低，开发商采取暴力手段逼迫搬迁，董xx与开发商一直没有达成一致意见。2021年8，董xx收到当地县自然资源和规划局下发的责令交出土地决定书。董xx一家人认为该责令交出土地决定书严重违法，于是委托北京万典律师事务所王玲、管众二位律师代理案件。万典律师介入调查后，发现涉案决定书中称董xx宅基地面积为543.29平方米，征收方认定的宅基地面积没有任何事实依据，董xx宅基地至少占地600平方米，至今没有收到任何补偿款，也未收到任何明确补偿内容的法律文书；另外此次征收补偿标准远远滞后于经济发展水平，沿用2011年的安置补偿标准，会导致董xx生活水平严重降低。委托人董xx在律师指导下向法院提起行政诉讼维权，一审、二审均胜诉，判定征收方行政违法，并撤销了《...
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2022
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大家可能会遇到这样的情况：政府征收拆迁划范围，自己家的房屋不在范围内，但是又离拆迁范围很近，生产生活受到了严重影响；甚或有的距离太近，一定程度上给房屋造成安全隐患。这种情况是否有相应补偿，该如何维护自己的合法权益呢？这个问题，我们分以下情况讨论：01房屋一部分在范围内，一部分在范围外在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响，征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收。因此，对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如，房屋部分在建设项目用地红线范围内，部分房屋在征收范围外，如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收，那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除，另一部分成为危房而无法居住。因此，虽然征收整个房屋超出了专项规划，但征收房屋系公共利益需要，并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用，从整体上应该征收该房屋，并给予合理补偿，是符合实际情况的，也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。02房屋在范围外，但周围房屋都在拆迁范围内如果房屋不在征收红线范围内，但是周边的房屋都在范围内，这也就意味着周边的房屋都将被拆除，最后剩下的只有一两栋房屋“孤独存在”，导致住户感觉生活在了“荒原”。在这种情况下，当事人可以向征收部门说明具体的理由，争取纳入征收范围。03公路建设影响未征收房屋的安全、使用《公路安全保护条例》第11条规定，县级以上地...
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