东莞市农民住房管理暂行办法

(征求意见稿)

第一章  总则

第一条 (目的和依据) 为加强本市农民住房管理，合理改善农民居住条件，引导农民住房集约、节约利用土地资源，实现集体经济可持续增长，促进我市新型城镇化健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。

第二条 (适用范围) 本暂行办法所称之农民住房，是指主要用于解决集体经济组织成员住房需求及相关公共需求建设的房屋，包括：

(一)拆迁安置房，是指因城市更新(“三旧”改造)、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时，为保障被征收、收回或收购房屋所有权人(下简称被安置人)的居住需要而建设的安置保障用房。

(二)农民公寓，是指根据城乡建设需要或住房改善需要，使用农村(社区)集体土地，由农村(社区)集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。

(三)农民安居房，是指为保障农民的基本住房需求，在土地现状不突破现有村庄范围的前提下，以分散安置的形式，在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房;在政府的统一规划下，由农村(社区)集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房;村(社区)通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。

第三条 (改造建设原则) 农民住房改造建设应当遵循以下原则：

(一)集约用地原则。适应新型城镇化发展的新要求，积极引导农村人口向城镇和中心村集中，引导农民合理用地，鼓励充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的未利用地建设，严格限制占用耕地建住宅，努力提高土地利用效率，实现布局优化、要素集聚、用地节约，不断增强城镇综合承载能力。

(二)合法依规原则。严格执行城乡规划、土地管理、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定，坚持依法办事、规范操作。凡新建、改建、扩建、翻建和异地重建农民住房的，均应按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕20号)等有关规定，依法办理立项、用地审批和规划许可等手续。要依据规划，从严控制农民住房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建设高度等标准。

(三)量力而行原则。要根据各自基础和条件，把握好农民住房建设推进的力度与时序，做到循序渐进。在建设规模、建设标准、投资方式、管护模式等方面要量力而行，不得以建设农民住房方式超前分配。

(四)因地制宜原则。要综合考虑土地存量、人口规模、经济实力、综合成本等多方面因素，实事求是选择相应的建设方式，解决农民住房需求。

(五)规划先行原则。各镇人民政府(街道办事处)要根据各自实际，编制本辖区农民住房改造建设专项规划，确保农村住房改造建设符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划。鼓励将旧村改造与住房建设统筹考虑、统一规划，促进农民生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展水平与农村居民综合素质同步提升。

(六)市场导向原则。鼓励通过市场机制投建农民住房，农民住房的建设、管养应坚持遵循市场原则。严控集体负担，严防集体资产流失。

第二章  拆迁安置房建设

第四条 (建设条件) 具有以下情形之一的，可按照本暂行办法建设安置房：

(一)征收集体所有土地中涉及个人住宅，以房屋进行补偿的。

(二)政府征收国有土地上的个人住宅，以房屋进行补偿的。

(三)集体经济组织收回本集体所有土地使用权及地上住宅，以房屋进行补偿的。

(四)其他经审核、批准可以安置房进行补偿安置的。

选择以其他安置方式解决住房的被安置人，不得再分配安置房。

第五条 (建设计划) 镇人民政府(街道办事处)应当根据本辖区内项目安置需求、城市规划和土地利用总体规划等，编制安置房建设计划，明确安置房建设规模、项目布局和用地安排等内容，征求市发改局、市国土局、市规划局等部门意见后，报市人民政府批准及办理相关项目立项手续后组织实施，并及时向社会公布。

第六条 (建设要求) 安置房应严格遵循统一规划、合理设计、综合配套、统筹分配的原则，可采取政府统建、改造主体配建、农村(社区)集体自建或与其他单位合建等多种方式进行建设。

第七条 (建设用地) 安置房建设用地应尽量使用原改造用地，涉及拆旧腾挪并能实现复耕的，可纳入城乡建设用地增减挂钩，按省市有关程序向省申请周转指标供应安置房建设。

第八条 (规划要求) 安置房建设项目选址用地及建设规模必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的要求，选址用地在规划上是居住用地或商住用地。建设多层住宅或中高层住宅，相关配套设施及规划设计方案应符合《东莞市城市规划管理技术规定》的要求。

第九条 (建设主体和建设方式) 根据不同建设主体和建设方式，采取不同的供地方式：

(一)政府统建的安置房：原则上应使用国有建设用地，用途为住宅用地。使用国有建设用地的，由市国土局以协议方式出让给由镇人民政府(街道办事处)确定的安置房管理实施机构;使用集体建设用地的，以集体自用方式供地。

(二)改造主体配建的安置房：土地用途性质应是住宅用地。安置房用地应作为改造项目或其他住宅项目用地的一部分，按经批准的改造方案或土地出让方案确定的供地方式供地。

(三)农村(社区)集体自建或与其他单位合建的安置房：土地用途性质应是住宅用地。可以使用农村(社区)集体或合建单位名下国有建设用地;也可以使用集体建设用地，以集体自用方式供地。政府主导城市更新(“三旧”改造)项目，需另行安排用地、由农村(社区)集体自建安置房的，可以协议方式出让国有建设用地给农村(社区)集体经济组织或其成立的全资子公司;协议供地核定计收土地出让金，按现行有关规定缴纳相关税费后，余额归农村(社区)集体经济组织，专项用于安置房建设。

第十条 (供地手续办理) 安置房项目用地在办理供地手续前应先向社会公示用地计划，公示期满无异议的，方可办理供地。安置房项目用地出让条件和出让合同中应明确该宗地用于或部分用于安置房建设。项目用地出让结果应向社会公告。

第十一条 (建设事项核实) 对安置房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及安置对象、户数、分配办法等事项，属于政府统建安置房的，由属地镇人民政府(街道办事处)核实;属于改造主体配建安置房的，由镇人民政府(街道办事处)核实;属于农村(社区)集体自建或与其他单位合建安置房的，由农村(社区)集体根据具体项目征收补偿方案或房屋补偿协议，拟定建设方案记载上述内容，由镇人民政府(街道办事处)核实并备案。

第十二条 (设计和建设标准) 安置房的规划设计和建设必须严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准、相关的工程设计规范标准及法律法规要求。

第十三条 (政府统建安置房的建设主体) 政府统建的安置房，按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有独立法人及相应经济实力的企业实施，镇人民政府(街道办事处)负责监督管理;也可以由镇人民政府(街道办事处)确定的安置房管理实施机构直接组织建设。

第十四条 (工程手续办理) 安置房建设项目参照市属重点工程纳入绿色审批通道，可按相关规定办理各项手续。

第十五条 (销售限制) 非房地产项目配建的安置房，一律不得将安置房作商品房对外销售。

第十六条 (房源供应) 政府统建的安置房，应由镇人民政府(街道办事处)根据安置房年度建设计划和改造项目落实情况，编制安置房年度供应计划，统筹供应房源，经向社会公示无异议后实施。政府统建的安置房优先供应本辖区内产业、市政、公共设施项目建设和政府主导城市更新(“三旧”改造)项目的安置。本辖区内其他改造项目需以安置房进行安置的，由改造主体向镇人民政府(街道办事处)提出用房申请，经批准后应支付相应价款。

供应价格由镇人民政府(街道办事处)会同市价格管理部门，在综合考虑土地、建设和管理成本的基础上确定并向社会公布。

第十七条 (供应要求) 改造主体配建的安置房，应按照土地出让合同约定的安置对象、户数等事项进行供应。

第十八条 (集体自建或与其他单位合建的安置房供应范围) 农村(社区)集体自建或与其他单位合建的安置房，使用国有建设用地的，可供应本村(社区)产业、市政、公共设施项目建设和城市更新(“三旧”改造)项目的安置;使用集体建设用地的，只能供应本村(社区)拆迁和改造项目中本村(社区)户籍被安置人的安置。

第十九条 (政府统建安置房剩余房源的使用方式) 政府统建的安置房中，剩余无供应对象的，可作如下使用：

(一)经镇人民政府(街道办事处)批准后，可作政府保障性住房、农民安居房或人才公寓，只租不售。

(二)经镇人民政府(街道办事处)同意后，调剂用于本镇其他项目的安置。

第二十条 (其他剩余房源的使用方式) 改造主体配建、农村(社区)集体自建或与其他单位合建的安置房，部分无供应对象的，可申请属地镇人民政府(街道办事处)按成本评估价回购，回购后参照本暂行办法第十九条处理。

第二十一条 (镇街职责) 镇人民政府(街道办事处)负责安置房分配的指导工作。

第二十二条 (分配原则) 安置房分配原则：

(一)已取得房屋权属证书的，原则上按与房屋产权登记载明的面积等面积分配;未经批准改建、扩建的，超出登记发证面积且宗地面积超过150平方米、层高超过四层、住宅建筑总面积超过600平方米的部分，原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。

(二)未取得房屋权属证书的，宗地面积150平方米以下、层高不超过四层、住宅建筑总面积不超过600平方米的部分，原则上按核定建筑面积等面积分配;超出部分原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。对于整村搬迁项目，可根据“一事一议”原则，结合村庄实际，由镇人民政府(街道办事处)制定可操作性强的补偿方案报市人民政府审批。

实际分配的住宅总面积超出被拆除房屋建筑面积的，按房屋征收补偿方案补交房款;面积不足的，由改造主体按改造方案公示补偿标准以货币形式补偿。

第二十三条 (改造主体配建房源分配) 改造主体配建的安置房，在竣工验收后移交给镇街人民政府或者集体经济组织。改造主体可参与制定安置房的分配方案。改造主体将安置房移交给镇街人民政府或者集体经济组织后，由镇街人民政府或者集体经济组织组织实施安置房分配。

第二十四条 (产权登记) 非房地产项目配建的安置房，市房管局(不动产登记中心)按有关规定办理不动产登记。不动产权证书应备注拆迁安置房或城市更新(“三旧”改造)安置房。

房地产项目配建的安置房，由开发企业与被安置人签订《商品房买卖合同》，凭《商品房买卖合同》等相关材料申请办理每单元房屋产权登记。

第三章  农民公寓建设

第二十五条 (建设条件) 群众有意愿，集体经济力量雄厚，具备可利用的集体建设用地，符合规划，经集体经济组织成员大会审议同意，可申请建设农民公寓。

村(社区)申请建设农民公寓应符合以下条件：

(一)所选建设地块应符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划。

(二)已制定建设配售方案并经农村(社区)集体经济组织成员大会审议通过并公告。

(三)已与村民签订家庭分户协议、公寓配售协议、原有宅基地及房屋回收协议。

(四)农村(社区)集体和村民两者出资合共不少于总建设资金的80%。其中，农村(社区)集体能以现金支付的自有资金不少于总建设资金的20%;村民在房屋配售协议中承诺支付的购房资金不少于总建设资金的60%。剩余20%左右的总建设资金，可通过贷款或带资等方式筹集。

第二十六条 (建设配售方案) 农民公寓的建设配售方案应包括建设主体、规划选址、建设规模、户型户数、配售单价、房屋回收计价方式、分户标准以及集体和村民出资比例等内容。

农民公寓建设配售方案应同时明确建设产生债务及借贷相关成本由配售村民与集体经济组织承担的比例，符合配售条件村民家庭名单和回收房屋折抵作价等情况。

第二十七条 (供地原则) 建设农民公寓应坚持集约用地，以集体自用方式供地，优先使用存量集体建设用地建设。村(社区)可以通过回收旧农村宅基地、拆除旧厂房、整理闲置用地等方式，提供不少于申请建设的农民公寓用地面积的存量建设用地。

经市、镇两级调查确认，原村(社区)已无可适用的闲置用地，方可申请新增建设用地建设。

第二十八条 (立项程序) 农民公寓建设应由村(社区)向镇人民政府(街道办事处)提出申请，经镇人民政府(街道办事处)审核同意后，向镇(街)发改部门申请办理立项，取得项目备案证。

不完全符合第二十五条、第二十七条所列条件，但确有需要建设农民公寓的，经当地镇人民政府(街道办事处)审核同意后，由镇人民政府(街道办事处)上报市政府按“一事一议”原则审定后实施。

第二十九条 (建设规模要求) 农民公寓建设可由镇人民政府(街道办事处)总体规划，探索多村联合建设模式。农民公寓建设原则上应达到居住组团的规模，即达到不少于300户或1000人的标准。允许农民公寓项目采取整体规划、分期建设的方式建设。

如因自然地形、人口数量、经济实力、实际需求等限制，确需适当降低规模的，由镇人民政府(街道办事处)在确保土地节约集约利用、兼顾长远住房保障、符合相关规划的前提下研究决定。

第三十条 (建设标准) 严格控制建设标准。以村(社区)为单位，农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。对与农民公寓同步建设的小学、幼儿园、文化体育活动中心和小区内道路等用地，经规划部门批准，可不计入人均30平方米的用地指标和人均60平方米的建筑面积指标。

农民公寓规划的户数规模不应超出拟购房并承诺出资总户数的30%。剩余未配售住房由农村(社区)集体保留待分配安置。农民公寓可按照地块规划条件配建一定比例的商业物业作为小区的配套物业。

第三十一条 (监管机制) 建立市、镇、村三级监管机制，加强对农民公寓建设过程的管理。镇人民政府(街道办事处)负责指导农村(社区)集体制定建设配售方案，并监督方案执行;农村(社区)集体应成立专门监管小组，全程监管工程实施和资金使用。

(一)农村(社区)集体对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，提高资金使用的透明度。镇(街道)农村集体资产管理机构、审计机构应当加强对农民公寓建设资金使用情况的监督和审计。

(二)农村(社区)集体应按规定组织农民公寓建设项目招投标。

(三)建设过程中出现超过核定投资规模10%的工程变更事项的，应按规定进行公示，并经2/3以上认购住户讨论通过，报当地镇人民政府(街道办事处)城建规划单位审核后实施。

(四)当可以预计实际建设成本超过成员大会审议通过的预算，应当编制新预算并经农村(社区)集体经济组织成员大会审议通过后再继续建设。

第三十二条 (配售原则) 参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。原有宅基地人均用地面积大于30平方米的村民家庭，可配售多套农民公寓，但扣除首套公寓建筑面积后家庭人均配售建筑面积不能大于60平方米。

参与配售的村民家庭拥有宅基地的，配售后必须交回原有宅基地，地上房屋可按市场评估价折抵公寓购房款，不愿意交回原有宅基地的，不能参与农民公寓的分配;村民家庭无宅基地的，应以现金形式支付。

农民公寓的配售价格不应低于建设总成本，镇人民政府(街道办事处)应当对农民公寓的配售情况进行监督检查。

第三十三条 (建新拆旧原则) 坚持按照建新拆旧的原则建设农民公寓。村(社区)应对回收宅基地和地上房屋的利用做好规划，建立台账管理。收回的宅基地原已办理土地或房产等不动产登记的，应当按照回收协议或拆迁补偿协议约定，办理原宅基地的注销登记。地上房屋暂不需拆除的，收回作为集体资产使用。旧村已纳入历史文化名村、需原村整体保留的，可不拆除。镇人民政府(街道办事处)对宅基地和地上房屋收回拆除履行监督的责任。

建设农民公寓拆出的旧村用地，应严格按城镇总体规划和旧村利用改造规划规定的性质使用，可用于发展二、三产业，鼓励用于建设公园、绿地等开敞空间，增加城镇公共空间，或用于建设市政设施和公共设施，改善城镇的环境。

第三十四条 (产权登记) 农民公寓办理不动产登记应先由不动产(土地)权利人以栋为单位申请各房屋单元的所有权首次登记，取得不动产权属证书后，再由房屋单元权利人与获配售房屋的业主共同申请办理第一次的转移登记。农民公寓参照农村宅基地进行管理，不得抵押，允许条件转移，转移后不得再向村集体经济组织申购农民公寓。因买卖、互换、赠予导致权属再次转移(含二次转移及以上)的，限于原集体经济组织成员和住房所在村集体经济组织成员范围内。因继承、受遗赠取得农民公寓的，可再次申请转移登记，不动产登记薄和权利证书上应备注“该权利人为**村原集体经济组织成员住房的合法继承人”。需转让的，应先由村(社区)按成本价回购，在村(社区)决定不回购的情况下方可转让给本村村民。

第三十五条 (物业管理) 农民公寓小区建成使用后实施物业管理。物业管理服务可由农村(社区)集体自行提供，也可引入社会物业管理机构提供。物业管理费用和公寓维修费用由购房户负担，独立建账核算。公寓小区内修建的配套商业门店等经营性设施，其收益作为农村(社区)集体收益账目管理。

第四章  农民安居房建设

第三十六条 (农民安居房形式) 农民安居房包括以下三种形式：

(一)个人建房：在原有宅基地上按照一定的标准改建、扩建、翻建的住房;因原有宅基地被政府征用、征收或因自然灾害灭失的，需在村内空闲地异地重建的住房。

(二)联户建房：在政府的统一规划下，由农村(社区)集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的住房。

(三)解困房：村(社区)以收购、租赁等形式统筹房源，用以安置有住房困难的农民的住房。

第三十七条 (住房改建、扩建、翻建条件) 符合下列条件之一的村民需要改建、扩建、翻建住房的，可以户为单位向所在地的村(社区)提出申请：

(一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且人均居住建筑面积低于50平方米的。

(二)因改变房屋功能布局、增加建筑面积，且不突破原有宅基地面积需要改建的。

(三)所分配宅基地总面积不超过我市规定标准、且已建宅基地面积不超过所分配宅基地面积的80%需要扩建。

(四)原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的。

(五)原有住房因自然灾害等原因灭失的。

本款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定危险等级属D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第三十八条 (异地重建条件) 符合下列条件之一的村民需要异地重建的，可以户为单位向所在地村(社区)提出申请：

(一)原有住房因自然灾害等原因灭失的。

(二)原有住房因基础设施、公共设施建设而被拆迁、总拆迁户数未达到一定规模的。

第三十九条 (异地重建的用地和面积条件)  个人建房异地重建应符合以下条件：

(一)用于异地重建的地块应符合城乡发展规划和土地利用总体规划，且未列入城市更新专项规划、未在已征转的国有土地范围内。

(二)实行异地重建安置前后，所在村(社区)宅基地总面积应该保持不增加。

第四十条 (产权登记) 村民一户只能拥有一处宅基地。村民申请异地重建住宅的，村(社区)应当与申请人签订合同。异地重建的申请人领取宅基地建设用地批准文件后，应交回旧宅基地的土地使用证，并注销原土地登记后，按照不动产统一登记的有关规定办理新的不动产登记。新的不动产权证应当注明“异地重建”。

第四十一条 (规划要求) 未编制控制性详细规划的片区一律不允许改建、扩建、翻建住房。申请改建、扩建、翻建住房所在的宅基地必须符合城乡发展规划、土地利用总体规划和片区控制性详细规划，且未列入城市更新专项规划、未在已征转的国有土地范围内。

第四十二条 (建设标准) 个人建房应严格控制建设标准，原则上，住宅基底面积不超过150平方米，住宅建筑总面积不超过600平方米，层数不大于四层，第一层层高不得高于4.5米，第二层及以上的层高不得高于3.5米。

镇街因住房需求确需要放宽建设标准的，由镇人民镇府(街道办事处)上报市政府批准同意后实施。

第四十三条 (联户建房的条件、形式及标准) 联户建房的条件、形式、标准应符合以下要求：

(一)联户建房的申请和建设条件参照本暂行办法第三十七条、第三十八条、第三十九条的规定执行。

(二)联户建房应利用现有宅基地，由镇人民政府(街道办事处)实行统一规划、统一指导，农村(社区)集体统一安排，符合条件的农民共同出资联合建设。

(三)联户建房的户均用地面积不得超过100平方米，具体建设标准另行制定。

(四)联户建房采取多户联排等形式。

第四十四条 (报建手续) 个人建房、联户建房按规定办理申请、规划报建等手续后，可按有关规定由市国土局和市房管局办理土地登记和房屋产权登记。

第四十五条 (解困房申请条件) 符合下列条件之一的村民需要解困房的，可以户为单位向所在地的村(社区)或镇人民政府(街道办事处)提出申请：

(一)因征地拆迁暂时未有拆迁安置房、农民公寓，且无法使用边角地、插花地等村内空闲地异地重建的。

(二)因家庭困难无法自建房或无资金购买农民公寓的。

(三)原有住房面积过小、自愿由村(社区)回购宅基地及房屋而选择解困房的。

第四十六条 (安居房申请建设流程) 村(居)民申请安居房建设，应向所在村(社区)提交申请表。村(社区)接到申请后，应当召集村民会议或者村民代表大会讨论决定，讨论结果应当在本村(社区)张榜公布，公布期限不少于30日。

个人建房、联户建房的申请，公布期间无异议的，村(社区)应当在申请表上签署意见后，连同申请人的书面申请报送镇人民政府(街道办事处)，其中不涉及新增建设用地指标、符合规划的，报镇人民政府(街道办事处)审批，具体办理细则由镇人民政府(街道办事处)另行制定;涉及新增建设用地指标、需调整规划的，经镇人民政府(街道办事处)审查同意，并征求土地、规划等相关部门意见后，报市人民政府审批。

解困房的申请，公布期间无异议的，村(社区)应当在申请表上签署意见后，连同申请人的书面申请报送镇人民政府(街道办事处)审批。

第五章  附则

第四十七条 (解释部门) 国土(城市更新)、规划、住建、房管部门负责对本暂行办法的具体应用问题进行解释。

第四十八条 (有效期) 本暂行办法自公布之日起施行，有效期2年。

（来源：东莞市法制局）

（采晴整理）