在征收补偿方案确定的期限内协商补偿事宜未达成协议，这是作出补偿决定的前置条件。征收补偿方案是由房屋征收部门拟定，报市县人民政府，经不少于30日的公开征求公众意见程序，修改后制定公布的征收补偿整体方案。征收补偿方案涉及到本次征收范围内征收补偿的具体程序规则和补偿标准等内容，是房屋征收的“基本法”。其中，应当有关于达成征收补偿安置协议的最后期限的规定。房屋征收部门在征收决定作出后就应当与被征收人开始协商补偿事宜。期限届满，房屋征收部门与被征收人未达成一致协议的，房屋征收部门可以向市县政府报请作出征收补偿决定。未经协商程序或者征收补偿方案规定的最后协商期限未届满，房屋征收部门不得报请市县政府作出征收补偿决定。

征收补偿协商程序应当有一个合理的协商期限，要给被征收人一个思考、选择的期间。在过去的拆迁补偿过程中，一些案件的拆迁人根本没有协商的诚意，上午与被拆迁人接触，下午就申请拆迁主管部门或者人民政府裁决，不给被拆迁人思考的时间，不给被拆迁人协商的余地。这是造成拆迁过程中矛盾激化的一个重要原因。

因此，在征收补偿协商过程中，应当尽可能早的与被征收人事先接触，给被征收人以充分的协商时间和机会，尽可能通过协商的方式解决征收补偿问题，防止征收补偿协商程序形式化。通过充分协商，即便不能达成协议，也可以让被征收人对征收规则和标准有比较清醒的认识，有利于被征收人对将来市县政府作出的征收补偿决定的理解和接受，防止和减少矛盾激化。

不经协商程序可以直接进入征收补偿决定程序的特例是被征收房屋所有权人不明确。由于被征收房屋所有权人不明确，房屋征收部门无法确定协商的对象，但是，为了公共利益需要，必须及时征收，此时有必要不经协商作出补偿决定。被征收房屋所有权人不明确应当包括两种情况：一是被征收房屋产权存在争议，征收补偿协商期限内不能通过协商、仲裁、诉讼等方式明确产权的；二是登记的被征收房屋所有权人下落不明，无法确认被征收房屋产权人的。

（来源：《<国有土地上房屋征收与补偿条例>理解与适用》，江必新主编）

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