各乡镇人民政府，各街道办事处，各经济区，市政府有关部门及相关单位：

经市政府研究决定，现将《瓦房店市瓦房店市城镇土地级别和基准地价标准》印发给你们，请遵照执行。

瓦房店市人民政府

2018年6月29日

大连市瓦房店市城镇土地级别和基准地价标准

为了加强土地管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》及《大连市基准地价更新与调整技术要点》，结合实际情况完成了瓦房店市基准地价编制工作。现将新制定的城镇土地级别、基准地价予以发布，并就有关事宜通知如下：

一、城镇土地级别调整

（一）定级范围：瓦房店市中心城区及乡镇政府所在地、开发区、独立工矿区的建成区及近期规划建设用地区。

（二）土地级别的划分：本次瓦房店市土地定级采用综合定级，瓦房店市共划分六个级别，中心城区土地划分为一级、二级、三级，中心城区外的城市土地和发达乡镇的城镇规划区内土地及个别区段划分为四级，其他乡镇规划区和个别区段划分为五级和六级。

瓦房店市城镇土地级别范围说明表

二、基准地价的定义及使用说明

（一）基准地价的定义

基准地价是指在某一时点上，城镇土地级别均质区域内，在设定容积率水平下和一定开发程度下各种用途法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。

1.估价基准日设定：基准日为二〇一七年一月一日。

2.开发程度设定：商业用地开发程度设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整）；住宅用地开发程度设定为“七通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整）；工业用地开发程度设定为“五通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整）。

3.容积率设定：商服用地、住宅用地为1.5，工业用地为1.0。

4.土地用途分类：分为商业用地、住宅用地和工业用地三类。

5.土地使用年期设定：土地使用年期为各用地法定最高出让年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。

6.土地权利性质设定：国有土地使用权。

（二）使用说明

1.土地出让时应按有关规定进行评估，集体研究确定价格，基准地价可用于指导评估和作为招拍挂底价的参考。

2.本次发布的基准地价主要包括土地取得费（征地费或拆迁费）、土地开发费、土地纯收益三部分。

3.基准地价是同一个级别中同一使用类型的区域平均价格，由于同一级别土地仍存在差异，使用基准地价进行宗地评估时，要根据不同用地类别基准地价进行因素修正。利用本基准地价和土地增值收益评估宗地价格时，应该根据宗地的区域因素，个别因素、土地使用年限和容积率等进行综合的系数修正后确定地价。

4.修正体系：本次基准地价修订中根据近年瓦房店市用地项目汇总情况制定了容积率修正体系，具体宗地容积率高于或低于基准地价内涵设定容积率的应按照修正体系进行修正，在一定程度内，容积率对楼面价的影响为容积率越高楼面价越低，但最终修正价格不得低于法律法规及相关文件规定的最低价格。各类用地按照最高使用年限编制基准地价，对于年期与基准地价内涵设定不同的宗地可按照年期修正公式进行修正。对于开发程度与基准地价内涵设定不同的宗地，宗地价格可按照开发程度的不同适当调整。

5.商业、住宅、工业应实行净地招拍挂方式对外出售。

6.对于商业用地和住宅用地基准地价采用楼面地价的形式，在实际应用中如需采用地面价，可使用设定的容积率进行转换，工业用地基准地价采用地面价形式。

7.涉及定级范围外的国有建设用地出让的可参照瓦房店市最低级别价格。

（三）本通知自2018年8月1日起实施，瓦政办发〔2010〕41号文件废止。

（此件公开发布）

（采晴整理）