各街道办事处、竹镇镇人民政府，区政府各部门、各单位，区管各园区：

根据省市工作部署，我区需在2020年底完成全区农村宅基地和房屋权籍调查，并即时开展统一登记发证工作。为规范有序推进此项工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《江苏省村镇规划建设管理条例》和《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》等有关规定，本着“尊重历史，实事求是，维护权益”的精神，现就处理六合区农村宅基地和房屋统一登记相关遗留问题明确如下意见：

一、确权登记的必备条件

1、一户一宅，因继承房屋形成的“一户多宅”除外；

2、建房、购房时为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或虽非本集体经济组织成员，但经批准回乡落户定居建房、因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，经有权机关批准建房；

3、房屋占地在2017年度土地利用现状变更调查成果为非农用地；

4、2018年9月1日前房屋已实际建成，之后建成的房屋具备合法的宅基地和建房审批手续。

二、不予确权登记的情形

1、非法出售房屋后再建的；

2、因征地、土地综合整治等原因已享受过拆（搬）迁安置的；

3、权属存在争议的；

4、法律、法规规定的其他情形。

三、面积认定

（一）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村居民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按实际面积认定。

（二）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，农村居民使用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按审批面积或登记面积认定。

（三）无审批手续或审批手续不全的,其宅基地使用权和房屋所有权面积按以下标准认定：

（1）人均耕地在1亩以下（含1亩），每户宅基地不超过130平方米；人均耕地在1亩以上的，每户宅基地不超过170平方米（根据四个试点村居实际情况，执行此标准）。

（2）房屋面积执行标准：三人居及以下的不超过150平方米；四人居不超过200平方米；五人居以上的不超过250平方米。

（四）实行宅基地和房屋面积双控制。

宅基地实际面积超过面积标准或批准面积在3%以内的，按实际面积认定；大于3%的，按标准面积或批准面积确认宅基地使用权。

房屋实际面积超过面积标准或批准面积在5%以内的，按实际面积认定；大于5%的，按标准面积或批准面积确认房屋所有权。

宅基地及房屋实际面积超过面积标准或批准面积的，在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏内注明超过标准或批准的用地面积和房屋面积。

（五）宅基地和房屋实际面积超过面积标准或批准面积，但有两个及以上子女，且至少有一个子女已婚并具备独立生活能力，符合宅基地申请条件，经确认可以分户的，给予分户登记或按共用宗登记，且宅基地使用权和房屋所有权确认的面积不得大于可分户数的面积标准之和。

（六）因继承、离婚等分家析产的，可分别提出申请，以原有的合法宅基地和房屋面积进行分割登记，且分割后的房屋必须具有独立使用功能；无法分割的房屋，按共用宗申请登记。

四、集体经济组织成员认定

集体经济组织成员应为在该集体经济组织内享有土地承包权，承担农业义务的成员。具体身份由该集体经济组织认定。

五、确认程序

对于无审批手续或审批手续不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认、登记申请人的身份、房屋建设年代、登记面积的认定以及分户认定等以组、村（居）、街（镇）三级确认的方法进行。

具体流程为：村(居)民申报—村民小组认可—村（居）委会初审—街道办事处组织建管所和国土所审核（建管所核定允许登记的房屋面积和幢号，国土所审核土地权属性质、地类是否非农用地、核定宅基地登记面积），经公示无异议后确认。

六、人民调解适用范围

因家庭内部涉及不动产分割、继承、转移等情形，关系到各权利人合法利益的，经各权利人协商一致后，可以通过司法部门的人民调解方式，明确权利人主体。

七、本意见适用于已完成农房权籍调查区域的首次登记。

八、本意见由区规划、国土和城乡建设管理部门负责解释。

南京市六合区人民政府

2019年5月13日

（采晴整理）