《温州市洞头区农房建设审批管理办法（试行）》（以下简称《办法》）已经区政府第68次常务会议通过，并发文实施。现将《办法》有关内容解读如下。
一、制定的背景和依据
2009年9月以来，我区实行的是2009年制定的《洞头县农村建房审批管理办法》（洞政发〔2009〕68号）。由于原办法在审批条件上与现行的法律法规、政策规定、技术规范、相关规划有出入，审批程序上存在许多漏洞，已不适应当前的审批要求。我区在“撤县设区”后，依据城市化建设推进需要，2016年3月份暂停了个人建房审批，并提出了全域景区化的发展思路，开展了全域景区化的研究，对村庄重新进行布点规划，在编制《洞头区村庄布点规划》的同时，我们加快制定《温州市洞头区农房建设审批管理办法》（以下简称《办法》）。
法律依据包括：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《浙江省城乡规划条例》等法律法规。
二、《办法》的主要内容
《办法》遵循了严控农村建房的思路，通过科学规划，合理布点，缩小、消化农村住房，引导人口向城市中心区疏导集聚，为全域景区化发展腾挪空间；通过对农房体量、风貌控制，建设具有洞头气息、房景融合的特色农房。
（一）严格控制农房建设。
1、用地指标控制：国土部门每年将用地指标分配至各乡镇街道统筹安排，限制型和搬迁型村庄原则不就地给予用地指标安排。
2、建房对象控制：严格执行分户政策，子女均未达到法定结婚年龄应与父母认定为一户；有一个及以上子女已达法定结婚年龄（包括独生子女），需认定一子女与父母同户。
3、建筑体量控制：用地面积6人及以上大户，使用耕地的不超过100平方米，使用其它土地的，不超过120平方米；4至5人中户，使用耕地的不超过80平方米，使用其它土地的，不超过100平方米；3人及以下小户，使用耕地的不超过60平方米，使用其它土地的，不超过80平方米。
农房建设非公寓式的住宅不超过3层，一层层高不得超过3.3米，二、三层层高不得超过3米，屋顶按照农房样板房设计规定执行。建筑面积2人及以下不超过200平方米；3人不超过240平方米；4人不超过270平方米；5人不超过300平方米；6人及以上不超过360平方米。
村民公寓式住宅建设规模一般按照5+1模式建设，层数不得超过5层，底层层高为2.1米以下的生活辅助用房（不计算层数），每套建筑面积不得超过144平方米。
4.发展模式控制：按村庄布点规划村庄分类及建设管控执行。
（1）“城市社区”，积极引导成片的公寓式住宅建设；严禁新增宅基地建设，允许有条件的危旧房进行拆扩建、原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。
（2）“集聚型村庄”，允许有条件的进行新建、拆扩建、原址拆建、加楼扩建；允许危旧房进行修缮。
（3）“特色型村庄”，原则上用地不增长，不新增农房，部分居住用地置换为旅游设施用地或其他用地，整体保留原有村庄风貌，优化村庄环境。属于历史文化、自然风光、民俗风情、产业发展特色村的，允许有条件的进行拆扩建、原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。属于传统民居特色村庄的，需保持原有村庄风貌，仅允许有条件的危旧房进行修缮。
（4）“限制型村庄”，不得新增宅基地建房；允许有条件的危旧房进行原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。
（5）“搬迁型村庄”，村庄不安排新增宅基地，村（居）民需要建房的，按照疏导安置政策规定进行疏导。搬迁条件、政策近期不能到位的，D级危房可申请原拆原建或小于原建设规模的原址拆建，允许危旧房进行修缮。
农房建设必须满足消防硬性要求，其中城市社区尽量控制单家独户建设。
危旧房属D级危房不适宜修缮，由街道办事处（乡镇人民政府）组织搬离，并优先统筹安排疏导安置。无疏导安置政策的，D级危房可申请原拆原建或小于原建设规模的原址拆建，其建设规模等指标按本办法规定执行。
传统民居特色村庄内的D级危房，通过保护加固可以解危的，允许进行修缮，其建筑风貌应与周边风貌相协调。
5.建筑风貌控制：农房建筑风貌整体按照特色风貌色彩规划、相关片区城市设计、农房样板房设计等执行。对规划未明确的重点区域，一般应按照“青瓦、坡顶、白墙、石裙”风格建造。
（二）推进农房建设审批制度改革:规定了以制定《审批办法》为契机，落实农房建设审批事权下放工作，区国土资源部门在各街道(乡镇)设置国土所，区住建部门规划员采取派驻方式进驻街道(乡镇)。进一步规范、简化农村建房审批程序，将用地、规划审批“合二为一”，方便群众办事。严格落实个人建房监管“四到场”规定，从源头杜绝违法建设行为发生。
（三）其他规定：村庄规划作为农村建房审批的主要依据。村庄规划与上位规划及法规政策不相符的，街道办事处（乡镇人民政府）与村（居）委会应及时开展村庄规划修编工作。
村庄内村（居）民使用国有土地进行住房建设，除特定指标规定要求之外，其他指标可以参照本办法执行。
三、《办法》解决的主要问题
（一）父母年龄超过60周岁，可否单独申请建房审批？
不可以。有一个及以上子女已达到法定结婚年龄（包括独生子女），需认定一子女与父母同户，具体对象由其家庭内部自行协商确定。
（二）户籍不在本村（居）的，可否对旧房进行拆扩建？
不可以扩大宅基地建设，允许在符合本办法规定的前提下，经村（居）民委员会或者农村集体经济组织审核，原旧房宅基地面积大于80平方米的控制在80平方米（含）以内，可申请原旧房原址拆建或加楼扩建，但加楼扩建基底面积控制在80平方米（含）以内；小于80平方米（含）的按实际宅基地使用权登记面积建造，可申请原旧房原址拆建或加楼扩建。
（三）农房建设非公寓式住宅能建几层，层高多少？
农房建设非公寓式的住宅不超过3层，一层层高不得超过3.3米，二、三层层高不得超过3米，屋顶按照农房样板房设计规定执行。
（四）“城市社区”可否进行旧房拆扩建？
“城市社区”严禁新增宅基地建设，允许有条件的危旧房进行拆扩建、原址拆建和加楼扩建；
（五）属于传统民居特色村庄的旧房可否进行拆扩建？
属于传统民居特色村庄的，需保持原有村庄风貌，仅允许有条件的危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。
（六）不符合防火间距要求，可否通过“四邻签字”方式，解决审批问题？
不可以。村（居）民在申请旧房拆扩建时，在满足四邻消防安全要求前提下，其与四邻民房的采光、通风达不到规定要求的，经所在街道办事处（乡镇人民政府）召集建房户和利害关系人协商，并形成书面同意意见后，可以进行建房审批。
（七）原正在申请办理建房审批的，现如何办理？
原已办理《建设用地规划许可证》，以及原按照乡村规划许可程序办理已出具规划红线图的，现仍按照原审批内容和程序办理。
2015年12月31日前已工程竣工的因违法建设少批多建的农村建房，经处理后需补办相关许可手续的，现仍按照原审批程序办理。
原已办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》在有效期内的，现需要延续审批的，均按照原审批内容和程序办理，2016年3月15日起暂停个人建房审批至本办法发文之日不计入延续时间。
已报经国土资源部门农转用批准的集聚房项目，允许按照原工程技术规范规定进行审批。已报经国土资源部门农转用批准的个人建房项目，按照农村建房“一户一宅”的规定，以及本办法规定建房指标，允许进行新建、拆扩建。
上述正在办理或未办理的建房许可，应依据最新的特色风貌要求进行审批；未办理《建设用地规划许可证》或未出具规划红线图的，按照本办法规定办理。
（采晴整理）