菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章 总 则

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收人进行补偿，适用本办法。

第三条　市、县区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市经济开发区、市高新区范围内的房屋征收项目由市房屋征收部门组织实施。市住房和城乡建设局是市人民政府的房屋征收部门；县区人民政府指定的部门为本级房屋征收部门。发展改革、财政、国土资源、规划、城管、物价、工商、税务等部门，应当按照职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。通讯、供电、供排水、燃气、热力等管线产权单位，应积极支持配合房屋征收工作。

第四条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第五条　市、县区人民政府应当每年编制下年度国有土地上房屋征收与补偿计划，将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。市房屋征收主管部门应当会同发展改革、财政、国土资源等有关部门，加强对本市房屋征收与补偿工作的指导。乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。

第六条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。

第七条　从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律知识和业务知识，依法实施房屋征收与补偿行为。房屋征收部门应当定期对从事房屋征收与补偿工作的人员进行相关法律知识、专业知识、操作技能等方面的业务培训。

第八条　房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托具备相应资质的单位承担测绘、预评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。

第九条　任何单位和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报，接到投诉、举报的人民政府和部门应当及时核实、处理。

第二章　征收决定

第十条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一确需征收房屋的，由市、县区人民政府对国有土地上房屋依法进行征收：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。非因前款所列情形，不得对国有土地上房屋进行征收。

第十一条　依照本办法第十条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，并提交以下材料：

(一)房屋征收范围符合公共利益具体情形的说明；

(二)发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件；

(三)因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。房屋征收部门经审查，对房屋征收事项符合法定条件的，应当提出审查意见，报市、县区人民政府。市、县区人民政府决定启动房屋征收程序的，应当合理确定房屋征收范围。

第十二条　自房屋征收决定公告发布之日起，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款规定限制事项书面通知城乡规划、国土资源等有关部门，在征收范围内暂停办理房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续，暂停期限最长不得超过1年，但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外。

第十三条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。对未经权属登记的房屋，房屋征收部门应当提请市、县区人民政府组织国土资源、规划、住建、城管等有关部门依法进行认定和处理。房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，市、县区人民政府应当组织有关部门及时进行复核、处理。

第十四条　房屋征收部门应当拟定征收补偿方案，报市、县区人民政府。 征收补偿方案应当包括下列内容：

(一)房屋征收部门、房屋征收实施单位；

(二)房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等；

(三)被征收房屋的基本情况；

(四)补偿方式、补偿标准和评估办法；

(五)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定；

(六)过渡方式和过渡期限、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准；

(七)补助和奖励等。

第十五条　市、县区人民政府确定房屋征收补偿方案前，应当履行下列程序：

(一)组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并在拟房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；

(二)旧城区改建需要征收房屋，超过半数被征收人认为房屋征收补偿方案不符合国务院、山东省国有土地上房屋征收与补偿条例规定的，市、县区人民政府应当组织由被征收人公开选定的代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。听证工作由市、县区人民政府确定的部门组织实施；

(三)市、县区人民政府应当将房屋征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

(四)房屋征收涉及被征收人1500户以上的，必须经政府常务会议讨论决定。

第十六条　市、县区人民政府作出房屋征收决定前，应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证，形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

第十七条　作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位，专户存储，专款专用。

第十八条　房屋征收事项符合法定条件的，由市、县区人民政府依法作出房屋征收决定，并于3日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三章　补 偿

第十九条　作出房屋征收决定的市、县区人民政府应当对被

征收人给予补偿，补偿内容应当包括：

(一)被征收房屋价值补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁补偿；

(三)因征收房屋造成的临时安置补偿；

(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

第二十条　对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本办法第二十七条规定的除外。

第二十二条　被征收人选择房屋产权调换的，做出房屋征收决定的人民政府应当提供用于产权调换的房屋。待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十三条　用于产权调换的房屋，应当符合下列规定：

(一)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；

(二)符合国家和省规定的房屋质量安全标准；

(三)产权清晰。

第二十四条　被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第二十五条　对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第二十六条　征收范围确定后，对于被征收合法房屋室内外装饰装修的价值可给予一次性包干补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。

第二十七条　被征收房屋属于政府建设的公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，在租赁关系存续期间，被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的，作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

第二十八条　被征收人只有一套住宅房屋，且建筑面积低于46平方米的，房屋征收部门应当按照最低保障面积46平方米对其进行补偿。按照最低面积进行补偿所增加的费用，由作出房屋征收决定的人民政府承担。房屋征收部门应当将符合本条第一款规定条件的被征收人，在房屋征收范围内进行公示。公示期限不得少于10日。

第二十九条　被征收人符合住房保障条件并申请住房保障的，作出房屋征收决定的市、县区人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。被征收人符合享受最低面积补偿条件，也符合住房保障条件的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。

第三十条　同时符合下列条件的房屋，按商业房屋予以补偿。

(一)国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业。

(二)建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。

第三十一条　沿已开通城市主次干道的被征收合法住宅房屋用于经营，且同时符合下列条件的，结合不同区位按住宅房屋评估，适当提高补偿标准：

(一)取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录；

(二)房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的地点一致；

(三)属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

第三十二条　对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合本办法第三十一条(一)、(二)项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收合法房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。被征收房屋有承租人的，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

第三十三条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当支付搬迁费。

(一)选择货币补偿的，以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按照每平方米10元标准对被征收房屋使用人支付搬迁费；

(二)选择产权调换的，以房屋合法建筑面积每平方米20元的标准支付搬迁费。被征收房屋有承租人的，对被征收人与承租人分别按照每平方米10元的标准支付搬迁费。需要搬迁机器设备的，应当根据机器设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的，不予支付搬迁费。

第三十四条　因征收住宅房屋需要临时安置的，房屋征收部门应当对被征收人支付临时安置费。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5—8元计算。房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。实行货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积一次性支付被征收人3个月的临时安置费。实行房屋产权调换的，从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起按月计算被征收人临时安置费至产权调换房屋交付之月止，过渡期限，多层住宅过渡期限一般不超过24个月，高层住宅过渡期限一般不超过36个月。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5—8 元的标准双倍支付逾期临时安置费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付逾期临时安置费。市城区范围内的被征收人选择房屋产权调换且在规定期限内签订协议，被征收房屋合法建筑面积低于100平方米的，房屋征收部门应当按照100平方米支付临时安置费。

第三十五条　征收符合本办法第三十条、第三十一条规定的房屋，造成停产停业的，由房屋征收部门支付停产停业损失费，不支付临时安置费。对选择货币补偿的，按每平方米每月10—15元的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。对选择房屋产权调换的，按每平方米每月10—15元的标准支付停产停业损失费，支付期间从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起，至产权调换房屋交付之月止，过渡期限一般不超过36个月。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付逾期停产停业损失费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收合法房屋实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。

第三十六条　被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并按期搬迁、交钥匙的，可给予一定的奖励。市城区范围内按以下方式给予奖励：

(一)被征收人选择货币补偿的，每户最高给予10000元的奖励。

(二)征收个人带院落的住宅房屋(不含单元式住宅楼房一楼带院)，被征收人选择房屋产权调换小高层或高层住宅的，给予以下奖励：

1.每户被征收房屋合法实有建筑面积在90(不含)平方米以下的，奖励12平方米安置面积；

2.每户被征收房屋合法实有建筑面积在90(含)平方米以上144(不含)平方米以下的，奖励10平方米安置面积；

3.每户被征收房屋合法实有建筑面积在144(含)平方米以上的，奖励7平方米安置面积。

(三)征收个人单元式住宅楼房实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积一般不得少于被征收房屋的套内建筑面积。

1.被征收人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。

2.被征收人超出征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应公用分摊面积的价款按补偿方案的有关规定计算，由被征收人承担。被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户， 没有办理有关登记手续的，按照历史自然形成的院落或成套住宅计户。

第三十七条　房屋征收部门应与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十八条　被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、被征收房屋清单提供给房屋、土地登记机构。房屋、土地登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使用权注销登记。

第三十九条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋产权不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十条　房屋征收补偿决定应当载明以下内容：

(一)补偿方式；

(二)符合法律、法规规定的补偿金额与支付期限；

(三)用于产权调换房屋的地点和面积；

(四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失费；

(五)搬迁期限；

(六)过渡方式与过渡期限等。

第四十一条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十二条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的人民政府应当催告当事人履行搬迁义务，催告书送达10日后当事人仍未履行搬迁义务的，可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起3个月内，依法向被征收房屋所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。

第四章　评 估

第四十三条　被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由具有三级以上资质的房地产价格评估机构评估确定。同一征收项目的房屋征收评估工作，一般由一个房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两个以上房地产价格评估机构共同承担，评估标准和方法应当统一。对从事房屋征收的评估机构实行信用管理制度。房屋征收部门会同房地产评估管理机构应当定期向社会公布评估机构名录， 供被征收人选择。

第四十四条　房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为10日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。协商不成，通过公开抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府(街道办事处)和居民委员会代表等进行现场监督。

第四十五条　房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门与其签订房屋征收评估委托合同，并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。

第四十六条　房地产价格评估机构应当按照相关标准规范， 如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

第四十七条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第四十八条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第四十九条　评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。房屋征收评估机构和评估人员与被征收人有利害关系的，应当回避。

第五十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五十一条　房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于5日。公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明，听取意见；分户初步评估结果存在错误的，应当予以修正。公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第五十二条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，出具复核结果。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具鉴定结论。鉴定结论认为评估报告存在错误的，房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。房地产价格评估专家委员会成员由市房屋征收部门从注册房地产估价师以及价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面的专家中选定组成，并予以公示。

第五章　法律责任

第五十三条　违反本办法规定，市、县区人民政府及其有关部门有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的；

(二)违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的；

(三)违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的；

(四)违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的；

(五)非法干预评估活动和评估结果的；

(六)违法组织实施强制搬迁的；

(七)未及时核实、处理投诉、举报的；

(八)其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第五十四条　违反本办法规定，建设单位参与搬迁活动的，依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十七条规定，由房屋征收部门责令改正，处3万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依法由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附 则

第五十六条　各县人民政府依据本办法，可结合当地实际制定具体实施办法。

第五十七条　本办法自发布之日起施行，有效期5年。2013年8月11日菏泽市人民政府公布的《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证或作出房屋征收决定并公告的项目，仍按原规定办理。

（采晴整理）