2018年11月23日，深圳市人民政府发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，首次增加了房屋租赁内容，提出建立实名租赁制度，并规定出租住房应以间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6㎡，且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。

同时《征求意见稿》对租金贷爆雷的防范、租金指导价，还有城中村建筑改建的当前焦点问题也进行了相应政策监管。

禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租：

对于深圳人来说，实名租赁并不是第一次被提出。2017年12月18日正式上线的深圳市住房租赁交易服务平台，即已经提出“人脸活体识别个人身份认证，在平台上的交易，确保签约真实可靠”。

在《征求意见稿》中，对于建立实名租赁制度进行了进一步的明确，要求房屋租赁活动中，当事人应当提供真实身份信息，出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人和其他组织出租房屋。

《征求意见稿》要求，出租房屋应当有合法的来源证明，合法的来源证明包括不动产权证书、房屋买卖合同等权属证明材料;出租房屋应当符合建筑、消防、地质灾害、卫生等方面的安全标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件;未依法取得规定的来源证明材料、未经共有人书面同意、经鉴定为危房不能使用、违规改变房屋使用功能、室内装修不符合国家或地方标准的房屋不得用于出租。

值得注意的是，《征求意见稿》对于最小出租单位也进行了明确，规定出租住房应以间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6㎡，且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。

此外，《征求意见稿》也对租赁合同备案制度进行了完善。除明确房屋租赁合同备案的条件和程序外，进一步规定，房地产主管部门应当建立完善房地产市场信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案;经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证，依法享受基本公共服务和便利。

房屋租赁企业应在商业银行开设资金监管账户：

对于近期频频“爆雷”的租金管理方面，此次发布的《征求意见稿》中也予以了政策规范，提出建立租赁资金监管制度，要求房屋租赁企业和其他开展规模化住房租赁业务的个人应当在商业银行开设资金监管账户，由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行监管，为租赁当事人提供租赁资金安全保障。同时，《征求意见稿》也提出，市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金，在房屋租赁合同中约定租金数额。

在房屋租赁企业备案制度方面，《征求意见稿》则要求在深圳从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人，应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案;已备案的房屋租赁企业和自然人的名称、地址、服务内容等发生变化或者租赁经营业务终止的，应办理备案变更或注销手续。

《征求意见稿》中提出，房屋租赁企业应当在营业场所公示规定的材料、规范房屋租赁企业发布租赁广告、明确房屋租赁企业禁止实施的十种违法经营行为、明确房屋租赁企业禁止实施的三种金融性行为、建立商业银行对租赁资金的监管机制。

此外，对于深圳房屋租赁市场上大量存在的农村城市化历史遗留违法建筑的出租事宜，《征求意见稿》也进行了规范，表示历史违建经房屋结构和消防安全检验合格，并符合地质安全条件的，可以按规定办理房屋租赁的相关手续。违法出租的，对个人处1000元罚款，对单位处5万元罚款。

售楼价格变动超15%应先办理备案变更：

对于备受关注的商品房市场，《征求意见稿》也在预售许可管理、备案价格等方面进行了规范。明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”;同时，《征求意见稿》也明确要求，房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。

此外，《征求意见稿》要求，房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%;房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

在房地产开发企业销售商品房对外公示方面，《征求意见稿》要求新增“不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺、深圳市房地产诚信公示系统查询方式”等五项内容;销售精装修商品房的，应公示装修装饰材料的名称、品牌、价格等信息。对于明确采取网络销售的，《征求意见稿》要求地产开发企业需在网络销售平台公示应在销售场所公示的所有材料。

根据近年来深圳房地产市场监管的实践经验，《征求意见稿》在房地产开发企业不得实施的价格违法行为中增加了“商品房销售不予明码标价，或在标价之外加价出售或收取未标明的费用;不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格”两种情形，对于此前备受非议的“茶水费”、“打包装修费”等“楼市潜规则”予以“定向打击”。

《征求意见稿》显示，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的房地产开发企业，将被责令停止违法销售行为，并以每销售一套商品房罚10万的标准接受处罚。

（来源：深圳市人民政府法制办公室）

（采晴整理）