一、裁判要旨：

被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。

二、裁判文书：

中华人民共和国最高人民法院

行政判决书

（2018）最高法行再XX号

本院认为，根据再审申请人孟XX提出的请求和理由，并结合原审审理情况，本案主要涉及以下八个方面的问题：

（一）关于住房补偿是否合法的问题

一是房屋面积的认定。经本院核实，奎屯房安测绘有限公司于2012年7月对孟XX房屋进行调查测量时所作测绘图显示两间砖混结构房屋面积共计73.2㎡，分户初评及三次分户复核评估结果关于住房面积为74.22㎡的认定有误，鉴定意见予以纠正，被诉补偿决定采用鉴定意见的认定结果，并无不当。孟XX主张按照74.22㎡认定住房面积，缺乏事实依据，本院不予采纳。

二是补偿比例。根据补偿方案第八条的规定，砖混结构的住宅房屋按被征收房屋面积1:1.2补偿。孟XX被征收住房系砖混结构，按照该补偿方案应按房屋面积1:1.2补偿，即产权调换房屋面积应为73.2㎡×1.2=87.84㎡，货币补偿金额应为73.2平方米住房评估价值266,009元×1.2=319,210.80元。鉴定意见按1:1的比例评估的是被征收房屋的市场价格，而按房屋面积1:1.2补偿是奎屯市政府制定的补偿标准，奎屯市政府应在鉴定意见确定的被征收房屋市场评估价格的基础上按照补偿方案确定的比例进行补偿。被诉补偿决定按照1:1的比例进行补偿，与补偿方案不符，亦有违公平原则，应予纠正。

（二）关于附属房屋补偿的问题

一是相关补偿事实的认定。根据本院查明的事实，孟XX商店营业执照和税务登记证的办理日期均在征收决定公告发布之前。2013年8月15日系商店经营范围变更登记日期，一审判决将其认定为营业执照的取得时间，属事实认定错误，本院予以纠正。

二是评估方法的选择问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”

本案中，案涉附属房屋系孟XX自建，房屋结构为土木、砖木结构。孟XX没有房屋权属证明，亦没有相关部门批准其建设的证明，其对房屋所占土地亦无使用权，案涉附属房屋本应按照成本法予以评估，专家委员会鉴定意见考虑到附属房屋部分用于经营的实际情况，运用成本法和收益法测算出了最终估价结果，已经最大程度保护了孟XX的附属房屋的合法权益。被诉补偿决定根据鉴定意见确定孟XX附属房屋的货币补偿价值，并无不当。孟XX有关商店没有按照营业性用房标准给予评估和补偿的主张不能成立。

（三）关于停产停业损失补偿的问题

被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。案涉商店虽然有营业执照和税务登记证，但是没有非住宅房屋权属证明，也没有有关部门的认定结论，被诉补偿决定没有对孟XX主张的停产停业损失予以补偿并无不当。

（四）关于果树补偿问题

存在争议的523棵葡萄树和250棵李子树于2012年10月种植，至征收决定公告之日生长期不足一年，均未挂果，鉴定意见按树苗而不是果树进行评估，符合客观实际，被诉补偿决定依照鉴定意见确定523棵葡萄树和250棵李子树的补偿价值，并无不当。

（五）关于鸡舍、砖围墙、土围墙等附属物的补偿问题

2012年3月26日发布的《奎屯市全民健身中心征地补偿公告》载明砖围墙的补偿标准是120元/平方米，简易棚圈的补偿标准是75元/平方米。鉴定意见按照鸡舍80元/平方米、砖围墙120元/平方米、土围墙80元/平方米的重置价格标准，考虑成新率等因素计算出评估结果，与上述补偿公告载明的补偿标准和相关估价规则相符。被诉补偿决定根据鉴定意见确定孟XX鸡舍、砖围墙、土围墙的货币补偿价值，并无不当。

（六）关于临时安置费问题

根据补偿方案第八条关于临时安置费的规定，选择产权调换的，住宅12元/平方米×合法建筑物面积×24个月（按实计算）；选择货币补偿的，住宅12元/平方米×合法建筑物面积×3个月（一次性补偿）。房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置费。被诉补偿决定按照补偿方案上述规定确定孟XX的临时安置费，并无不当。

（七）关于征收奖励的问题

补偿方案载明了两种奖励政策：一种是为了鼓励被征收人在规定时间内签订补偿协议并搬迁而发放的奖励，另一种是为了鼓励被征收人在产权调换和货币补偿这两种补偿方式之间选择货币补偿方式而给予的奖励。市、县级人民政府无论在相关文件或房屋征收补偿方案中就有关补助和奖励所作出的规定，均应按照此标准兑现。但补偿方案第八条第七项亦载明：“对于在规定的签约期内既不签订补偿安置协议也不搬迁的，不给予该补偿方案中涉及的任何奖励。”奖励一般以及时签订补偿协议并搬迁为前提，补偿方案中对此也作了明确说明，孟XX没有在规定的签约期限内签订补偿安置协议并搬迁，不符合发放奖励的条件，故其有关被诉补偿决定未包含征收奖励的理由不能成立。

（八）关于评估机构选定程序是否合法的问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条、第二十条第一款的规定，房地产价格评估机构的选定应当在市、县级人民政府发布房屋征收决定公告之后进行。根据原审查明的事实，奎屯市征收办于2013年3月19日发布选定房屋征收评估机构的公告，奎屯市政府于同年6月8日发布002号征收决定公告，确实存在先选定评估机构、后发布房屋征收决定公告的情形，违反上述法律规定。但选定评估机构登记表上有包括孟XX在内的被征收人签字，评估机构的最终选定亦由奎屯市公证处现场公证，保障了被征收人选定评估机构的选择权和选定程序的公正。而且兴房评估公司于2013年6月8日出具的分户初评结果载明估价时点为2013年6月8日，与002号征收决定公告的时间一致，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，并不存在提前出具分户初评结果而减少房屋评估价值的情形。因此，虽然评估机构的选定早于征收决定公告，但此举并未对孟XX的实体合法权益产生实质影响，仅以评估机构选定程序违法的理由，不足以导致撤销被诉补偿决定的后果。

综上，奎屯市政府作出的被诉补偿决定认定事实基本清楚，程序无严重违法，但未按照补偿方案1:1.2的比例对孟XX的住房进行补偿不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条第一款“行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更”之规定，为减少当事人诉累，本院对于被诉补偿决定的该项内容直接予以变更。孟XX搬离被征收房屋时，产权调换房屋已建好，因此如果孟XX选择产权调换方式，由于不存在临时安置的问题，故该方式下不包含临时安置补偿费，搬迁补助费只能按一次计算。一、二审判决认定事实有误，适用法律错误，应予撤销。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第三款，第七十七条第一款的规定，判决如下：

一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新行终182号行政判决和新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州行初字第20号行政判决。

二、变更新疆维吾尔自治区奎屯市人民政府于2014年4月24日作出的《奎屯市人民政府房屋征收补偿决定书》（奎房征补书〔2014〕1号）第一项为“被征收人孟XX，你可以选择下列两种补偿方式的其中一种进行补偿安置。（一）如被征收人选择货币补偿，货币补偿数额为：合计人民币513,352.80元（包括住房房屋补偿319,210.80元、附属房屋补偿97,838元、果树及附属设施补偿92,900元、搬迁补助费740元、临时安置费2,664元）；（二）被征收人可以选择闻莺园小区87.84㎡楼房进行产权调换，并另外支付货币补偿191,478元（包括附属房屋补偿97,838元、果树及附属设施补偿92,900元、搬迁补助费740元）。如选择大于上述房屋面积的，超出部分结算面积差价款，并按照规定的楼层系数结算楼层差价款。

三、驳回孟XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由新疆维吾尔自治区奎屯市人民政府负担。

本判决为终审判决。

（采晴整理）