一、制定《意见》的背景

一是规范划拨土地上的商业门面房转让、抵押审批。我市主城区土地使用权为划拨性质的商业门面房，主要分布在湖东路、佳山路、湖西路、桃源路、菊园路和重阳路两侧，总户数约1500户。我市不动产统一登记后，房屋所有人转让和抵押房产时因房产所占土地为划拨性质，不能直接办理过户和抵押手续，并提出要求加快解决房地产过户问题。二是规范审核和审批的需要。我市划拨用地转出让手续和保留划拨事宜相关汇报议题提交土委会会议审核提出，该类行为审核和审批没有专门的规范性文件来规范，为此，需要制定《意见》进行规范。《意见》批准实施后，有以下几个方面意义：一是依法合规的解决群众的诉求，化解了社会矛盾；二是政府依法收取了土地收益，避免了国有资产流失。

二、制定《意见》的过程

一是起草汇总阶段。为科学合理地制订《意见》，我局借鉴了天津市、合肥市、芜湖市、安庆市和淮北市的经验做法，认真分析研究《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市房地产转让管理规定》，按照法律、法规和相关规定要求，结合我市实际，拟制《意见》初稿。

二是修改调整阶段。针对《意见》初稿，我局分别征求了各相关分局、县局的意见，及时修改、调整内容，在此基础上，再次征求市法制、规划、住建、财政、征管、地税、各载体单位的意见，予以修改完善，形成了《意见》送审稿。

三、《意见》的主要内容

一是明确了国有划拨土地上房屋转让收取土地出让金的标准。分为住宅类房屋转让和商业类房屋转让。住宅类房屋转让：按照现行政策规定办理。商业类房屋转让：经审查符合规划，自然资源管理部门委托进行土地评估，按照原国土资源部《协议出让规范》的规定，土地出让金收取标准为：拟出让时的出让土地使用权市场价格扣减拟出让时的划拨土地使用权权益价格的差额收取土地出让金。

二是明确了保留划拨土地使用权的情形及土地收益金收取标准。根据《城市房地产转让管理规定》第12条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理”之规定，《意见》提出：符合下列情况的，其原有划拨用地使用权转让时，不改变原土地用途的，转让方可按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家后，保留原土地划拨性质。1、经批准，转让的土地用于建设国家机关、军事、城市基础设施和能源、交通、水利、公共事业等项目的；2、私有住宅（含个人自建房）转让后仍用于居住的；3、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；4、根据城市规划土地使用权不宜出让的；5、已纳入市政府收储计划或拟收储地块；6、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；7、市政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。该条款也保障了今后政府拆迁不会增加拆迁成本。虑到国家、省和周边大多数城市尚未出台保留划拨土地使用权收取收益金的具体标准，为了方便群众，同时，参考宣城市的相关做法，宣城市保留划拨土地使用权收取收益金标准为工业用地、住宅用地、商业用地分别按各类用地基准地价的5%、10%和15%收取，为了做好住宅用地与商业用地保留划拨的衔接，结合我市实际，我们建议我市保留划拨土地使用权收取收益金标准为：住宅类房屋和与商业类房屋分别按照本《意见》第二条第㈠款和第㈡款规定土地出让金标准的10%、15%收取，土地收益由市不动产登记中心按规定开具非税票据，缴入市财政。

三是明确了办理流程：为了缩短时限，简化工作流程，方便群众办事，《意见》提出：划拨土地上商业类房屋转让、保留划拨土地使用权经市自然资源和规划局审核、市政府土委会部门会审会审议后，由市自然资源和规划局办理。项目供地审批意见加盖“马鞍山市人民政府国有划拨土地转出让（保留划拨）审批专用章”。

四是明确了其他事项。一是明确了《意见》适用的行政区划范围。二是明确了《意见》的执行和解释主体。

（注：马鞍山市《关于规范国有划拨土地上房屋转让的若干意见》请见北京万典律师事务所网站中“法律法规”中“安徽”）

（采晴整理）