根据起草所依据的法律法规，结合我区实际，起草了《关于规范国有土地上房屋征收与补偿行为的实施办法》，现将文件条款解读如下：

一、修订背景

2014年，由区房管局牵头、相关部门配合，我区制发了《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于推进旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（龙府办发〔2014〕28号），内容主要规范了我区国有土地上房屋征收与补偿相关事项，作为龙泉驿区国有土地上房屋征收与补偿的政策指导性文件，发挥了重要作用。

但随着省市近年来相继出台国有土地上房屋征收政策法规，原通知已不能满足当前国有土地房屋征收与补偿的工作需要。根据省市相关，在充分征求区级相关部门、各街镇乡及区法制办意见的基础上，我区结合实际，修订起草了《关于规范国有土地上房屋征收与补偿行为的实施办法》。

二、修订基本思路

（一）坚持以人为本的原则。维护广大被搬迁群众的根本利益，确保群众取得改善居住条件的目的。

（二）坚持尊重上位法的原则。充分参照省市相关条例和文件要求作适应性调整。

（三）坚持理论联系实际的原则。结合本区实际，充分借鉴实际操作中总结的经验和模式进行调整。

三、修订的主要内容

（一）认定方式

本通知明确了单位所有和私有房屋按权属证书认定。一处房屋多人共有的，按一户认定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。28号文件对此未作具体说明。

（二）房屋补偿费

1. 本通知明确了征收住宅，被征收人选择产权调换的，安置房屋建筑面积不能少于50平方米，可在两种结算方式中任选一种：一是根据评估价仅结算套内建筑面积差价，且一次性付清差价款优惠30%。二是对产权调换超出调换房屋补偿建筑面积部分按照安置房的建筑面积和市场评估价另行结算。28号文件规定安置房屋建筑面积不能少于48平方米，且只提供了一种结算方式。

2. 本通知在房屋补偿费中增设了房屋室内装修价值补偿，且明确补偿标准由实施单位委托房地产价格评估机构通过评估确定。28号文件无此项规定。

（三）政策性补偿费

本通知增设了动力电与商业用气补偿，且明确补偿标准由实施单位委托房地产价格评估机构通过评估确定。凡给予动力电安装费的不再给予一户一表（电表）安装费；凡给予商业用气安装费的，不再给予天然气初装费用。28号文件无此项规定。

（四）政策性补助费

本通知明确了非住宅建筑面积在100平方米以下的（含100平方米），按每户1200元发放搬家补助费；非住宅建筑面积超过100平方米以上的，搬家补助费由双方协商确定，或由搬迁实施单位组织搬迁，据实支付搬迁费用。28号文件规定非住宅搬家补助费统一为由双方协商确定，或由搬迁实施单位组织搬迁，据实支付搬迁费用。本通知结合操作惯例，对此进行了细化规定。

（五）政策性补贴

本通知与28号文件无明显区别。

（六）提前搬迁奖励

本通知明确了对企业实施改造的，户奖、楼栋腾退奖合并发放，总金额按不高于房地产评估总价的1%计算，低于8万元的，按8万元发放。28号文件无此项规定。

四、过渡期限及超期过渡费发放

本通知与28号文件无明显区别。

五、房屋面积认定

本通知规定为房屋登记面积与实际面积不一致的，由实施单位委托具备测绘资质并在市房管部门开展房产测绘成果应用业务的测绘机构对房屋进行测量。对具备竣工验收手续等相关审批文件、未擅自改建或扩建的房屋，实施单位对实际测量增加的面积可参照被征收房屋评估价格给予补偿。28号文件规定为被征收人对面积存在异议的，可提出申请，由房屋征收部门或被征收人委托具备测绘资质并在区规划管理部门备案的测绘机构对被征收房屋进行测量。双方对面积差异问题协商解决，对确实登记有误的，由被征收人向房屋权属登记部门申请更正登记。本通知本着便民的原则，免去了由被征收人向房屋权属登记部门申请更正登记的程序。

六、未经登记房屋认定

本通知规定为由区政府组织规划、建设、国土、房管等相关部门依法对改造范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，依据认定结果确定是否补偿。认定和处理结果应当在改造范围内公示，公示期不得少于7日。当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。28号文件规定以1981年11月25日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规，经房屋征收部门审查后可参照有证房屋进行征收补偿；在此之后修建的，房屋征收部门可酌情给予工料补偿。鉴于28号文件中此项规定的操作性不强，本通知依据新出台的政策法规进行了适当调整。

七、住改商房屋的补偿

本通知规定为房屋所有权证记载为住宅的，按照住宅评估并给予补偿。改造范围确定前实际作为营业用房使用，经区政府组织规划、建设、国土、房管等相关部门认定，可按实际用于经营的面积给予36个月的房屋租金作为经营损失补偿。房屋租金由实施单位委托房地产价格评估机构通过评估确定。28号文件无此项规定。

八、存在租赁关系房屋的补偿

本通知规定为征收的房屋存在租赁关系的，实施单位与房屋所有权人签订补偿协议，房屋所有权人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。征收直管公有房屋，被征收房屋为住宅的，由房屋所有权人通过置换他处房源的方式，与承租人继续保持租赁关系并另行签订租赁合同；承租人符合住房保障条件的可自愿申请保障性住房居住。被征收房屋为非住宅的，房屋所有权人与承租人按照双方签订的房屋租赁合同约定办理。28号文件规定为征收公有住房时，经产权人同意，房屋承租人可以购买原承租房，购买后由房屋征收部门对房屋所有权人依法给予补偿。鉴于我区并无公有房屋对外出售的先例，本通知结合我区实际进行了适当调整。

九、住房保障规定

本通知规定为私有住宅建筑面积低于50平方米（含50平方米），经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件，被征收人选择货币补偿的，除根据政策规定的标准给予补偿外，按照原房屋评估单价乘以不足50平方米差额部分另行给予补偿。被征收人选择产权调换的，按不低于50平方米建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付50平方米以内的补差款，超出部分按照安置房的建筑面积和市场评估价另行结算。被征收人一次性付清差价款优惠30%。28号文件无此项规定。

十、共有住房征收安置

28号文件规定为对征收共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有权人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产权调换后，产权仍属全体共有人所有。鉴于28号文件中此项规定的实际意义不大，本通知删除了此项规定。

（采晴整理）