都江堰市人民政府办公室关于印发《都江堰市国有土地上房屋征收与补偿安置指导标准》的通知

各乡镇人民政府（街道办事处），市级各部门，各国有公司：

    《都江堰市国有土地上房屋征收与补偿安置指导标准》已经市十七届人民政府第88次常务会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

都江堰市人民政府办公室

2016年4月5日

都江堰市国有土地上房屋征收与补偿安置指导标准

各乡镇人民政府、街道办事处、市级各部门：

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》及成都市等有关法规和政策规定，为进一步规范都江堰市国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，切实保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合都江堰市实际，制定本标准。

一、适用范围

都江堰市国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本标准。

二、基本原则

遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平、公开的原则。

三、启动条件

房屋征收应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，由市房管局向市政府提出拟征收房屋范围的申请。市政府经审定认为确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。

实行旧城区改建的房屋，市房管局应当征求房屋所有权人的意见，房屋所有权总面积超过三分之二且总户数达95%以上的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入征收范围，按相关规定启动征收程序。

四、征收补偿

（一）被征收房屋认定

1．已办理权属登记的，被征收房屋涉及的权属、面积、用途、性质的认定，以权属证书或者房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书记载的事项，应当与房屋登记簿一致，记载不一致的，以房屋登记簿为准；房屋登记面积与实际面积不一致的，由实施单位委托具备测绘资质并在市房管局开展房产测绘业务的测绘机构对房屋进行测量。对具备竣工验收手续等相关审批文件、未擅自改建或扩建的房屋，实施单位对实际测量增加的面积可参照改造范围内房屋评估价格给予补偿。

2．未办理权属登记的，由市政府组织房管、建设、国土、规划等相关部门，依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定和处理结果应当在改造范围内公示，公示期不得少于7日。当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，作出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（二）补偿方式

被征收房屋补偿采取“货币终结”和“产权调换”两种方式。

（三）补偿标准

实施旧城区改造、棚户区改造、基础设施建设、保障性安居工程建设等项目，需要对原房屋所有权人进行搬迁并给予补偿的，统一纳入房屋征收管理体系，征收补偿内容主要包括被征收房屋补偿、政策性补偿、政策性补助、政策性补贴、提前搬迁奖励等五部分。

政策性补偿、政策性补助、政策性补贴以及提前搬迁奖励实行按户发放。单位所有和私有房屋按权属证书认定。一处房屋多人共有的，按一户或一套其中一种方式认定。

1．房屋补偿

（1）房屋价值补偿

①实行货币终结的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定补偿价格；

②实行产权调换的，需对被征收房和安置房进行双向评估，安置房为期房的，可采取预评估方式进行评估。

住宅房屋产权调换方式

征收住宅房屋，被征收房屋和安置房按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，房屋征收部门免收公摊面积补差款。被征收人一次性付清差价款的，给予30%优惠。

私有住宅房屋产权建筑面积低于50㎡，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件，房屋产权人选择产权调换的，按不低于50㎡建筑面积的标准户型进行安置，房屋所有权人不再支付50㎡以内的补差款。超出部分按照安置房的建筑面积和评估价另行结算。房屋所有权人一次性付清差价款的，给予30%优惠。

共有住房的安置。对共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有权人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。房屋产权调换后，产权仍属原共有人所有。

非住宅房屋产权调换方式

征收非住宅房屋，被征收房屋和安置房按建筑面积进行产权调换，根据评估价结算差价。被征收人一次性付清差价款的，差价款小于或等于被征收房屋价值30%的部分，给予20%优惠；超出被搬迁房屋价值30%的部分不给予优惠。

（2）房屋室内装修补偿

选择产权调换或货币终结的住宅和非住宅，可根据被征收房屋装修实际情况给予适当补偿。补偿标准可由征收实施单位与被征收人根据实际情况协商确定，协商补偿标准最高不超过500元/㎡；协商不成的，可委托已经选定或者确定的房地产评估机构通过评估确定，补偿面积按权属证书记载的建筑面积或实测面积计算。

2．政策性补偿

包括安装电话、有线电视、宽带、天然气、水表与电表、空调移机等政策规定的补偿费用，按以下标准执行。

3．政策性补助

包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。

（1）住宅临时安置补助费

根据被征收房屋位置按被征收房屋建筑面积给予10元/㎡·月标准给予补助。被征收房屋建筑面积在50㎡以下的按50㎡计算。选择产权调换的，过渡期从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付次月止；选择货币终结的，一次性发放6个月临时安置补助费；选择产权调换的，凡安置房未达到可入住条件的，一次性发放3个月装修期临时安置补助费。

（2）停产停业经济损失补助费

对因征收非住宅房屋造成被征收房屋所有权人停产停业损失的，由征收实施单位与被征收房屋所有权人协商选择以下任何一种方式计算，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定：

①按被征收房屋租金收益计算：具体可按照租赁合同约定或周边同地段同类型房屋租金平均标准认定，征收当事人双方未能根据租赁合同确定租金收益的，通过评估确定；

②按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；

③按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定。

选择产权调换的，过渡期从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付次月止；选择货币终结的，一次性发放3个月过渡费,也可按不超过原房屋评估价2%的标准一次性支付。

（3）过渡期限及超期过渡费发放

选择产权调换需要过渡的，安置房为多层的，过渡期限不超过24个月；安置房为高层的，过渡期限不超过36个月。征收住房时，过渡期限超过约定的，逾期临时安置补助费、停产停业经济损失补助费按以下方式计算：

①征收住宅房屋的，由被征收人自行安排过渡，自补偿协议约定交房之日起，逾期不足6个月的，逾期时间内临时安置补助费按本规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足1年的，本逾期时间内按2倍发放；逾期1年以上的，本逾期时间内按3倍发放。

②征收非住宅房屋的，超过过渡期限1年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限1年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放。

（4）搬家补助费

住宅按1200元/户·次标准发放两次搬家补助费；非住宅由当事人双方协商确定，原则上按2400元/户标准发放搬家补助费，协商不成的由实施单位组织搬迁，据实支付搬迁费用；住带非的房屋只能按一套享受搬家补助。

4．政策性补贴

（1）购房补贴。

选择货币终结的，住宅按改造范围内房屋评估价给予不超过30%的购房补贴；非住宅按改造范围内房屋评估价给予不超过20%的购房补贴。

（2）物管费补贴。

根据改造范围内房屋建筑面积，按1元／㎡·月的标准，一次性发放5年。房屋建筑面积为90㎡以下的，按90㎡发放；房屋建筑面积为90㎡以上的，按实际建筑面积发放。

5．提前搬迁奖励

提前搬迁奖励包括户奖、楼栋腾退奖，选择货币补偿的按房屋建筑面积给予面积奖。其中户奖为每户不超过2万元、楼栋腾退奖为每户不超过2.5万元，面积奖为每平方米200元。对企业房屋实施改造的，户奖、楼栋腾退奖合并发放，总金额按不高于房地产评估总价的1%计算，低于4.5万元的，按4.5万元发放。住带非的房屋只能按一套享受提前搬迁奖励。

五、直管公房补偿

（一）征收住宅房屋属直管公房的，按照以下两种方式中的一种进行搬迁安置：

1．继续保持租赁关系。由政府提供不低于50㎡的安置房给市房管局，市房管局继续与承租户签订租赁协议。承租户可享受政策性补偿、政策性补助、物管费补贴、装修补偿。

2．优惠购买原承租直管公房。市房管局将原承租住房按照评估价减半出售给原承租人，征收人按照产权调换或货币终结方式对购房人给予补偿安置。

（二）征收非住宅房屋属直管公房的，原则上实行产权调换，确无条件实行产权调换的，实行货币终结。对政府部门分配承租的直管公有非住宅，货币补偿总额由产权人和承租人按5∶5的比例分配，终止租赁关系；对政府部门采取招租、议租、竞租等方式，按《房屋租赁合同》管理的直管公有非住宅，依照合同约定办理。

 六、房改房面积差异补偿

房改房实测面积（不含临时搭建房）与权属证书记载面积存在差异的，由被征收人根据2001年都江堰市房改政策，以660元/㎡的价格向市财政补缴超面积房改费用后（相关费用由市房管局代市财政收取），征收人按实测面积对房屋进行补偿。

七、住改商房屋的补偿

房屋所有权证记载或无证房认定为住宅的，均按照住宅认定并给予补偿。其中改造范围确定前实际作为营业使用的房屋，经市政府组织房管、建设、国土、规划等相关部门认定后，给予一定的经营性损失补偿。

八、搭建房屋的补偿

经认定为可给予工料补助的搭建房，按照不超过1200元/㎡标准通过协商方式进行补偿，协商不成的通过评估方式确定补偿价。

九、公共配套房屋的补偿

（一）有产权证的按货币终结方式给予产权所有人房屋价值补偿、房屋装修补偿和政策性补偿。

（二）无产权证的参照搭建房屋认定方式和补偿标准给予权利人适当工料补偿。

十、本指导标准由都江堰市城乡房产管理局负责解释

十一、施行时间

本指导标准自发布之日起施行，有效期5年。本指导标准施行前已发布模拟搬迁启动公告或作出房屋征收决定的，按原指导标准执行。

（采晴整理）