温龙政办发〔2014〕4号
龙湾区国有土地上工业用房征收补偿实施细则（暂行）
各街道办事处，区政府各工作部门，市派驻龙湾各工作单位：
《龙湾区国有土地上工业用房征收补偿实施细则（暂行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
温州市龙湾区人民政府办公室
2014年1月15日
龙湾区国有土地上工业用房征收补偿实施细则（暂行）
第一条 为规范国有土地上工业用房征收补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《温州市区国有土地上工业用房征收补偿暂行办法》(温政办〔2013〕191号)等有关规定，结合本区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于龙湾区范围内（温州经济技术开发区、瓯江口新区除外）国有土地上工业用房的征收补偿活动。
第三条 本细则所称工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及其附属、配套用房。包括经依法认定后可视为合法的生产用房及其附属、配套用房，具体认定按照《龙湾区征收国有土地上未登记房屋认定实施办法》（温龙政办发〔2012〕113号）执行。
工业用房建筑面积以房屋所有权证记载为准；经依法认定后可视为合法的以实地测量为准。
被征收工业企业土地面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证记载为准。
第四条 工业用房的征收补偿必须符合城市规划和产业发展规划，有利于生态环境改善。
第五条 工业用房征收补偿实行货币补偿、土地置换、标准厂房调换和功能置换等方式进行安置。
被征收工业企业规模较小，土地面积不足3亩（含3亩）的，原则上不实行土地置换，采用货币补偿或者功能置换方式安置。在房源许可情况下，可实行异地标准厂房调换安置。
用于安置的工业用地、标准厂房、功能置换办公用房和营业用房等土地性质为国有出让。
第六条 工业用房征收补偿包括以下内容：
（一）被征收工业用房价值的补偿（包括工业用房建筑物的补偿和土地使用权的补偿等）。
（二）因征收工业用房造成的不可移动（即无法恢复使用）生产设备设施等重置的补偿和可移动（即可恢复使用）生产设备设施等搬迁、拆装（包括设备调试等费用）的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿。
（三）因征收工业用房造成的临时安置的补偿。
（四）因征收工业用房造成的停产停业损失的补偿。
第七条 工业用房征收原则上采用建筑物和土地分别评估的办法进行补偿。
工业用房建筑物补偿金额由具有法定资格的评估机构按房屋重置价格结合成新、层高、装修等因素评估确定。
土地补偿金额由具有法定资格的评估机构根据土地市场价格结合土地使用权类型、年限、区位等因素评估确定。
第八条 被征收工业用房、异地调换标准厂房和置换土地的市场评估价，由具有法定资格的评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关规定评估确定。
生产设备设施的重置、搬迁及拆装（包括设备调试等）补偿由具有法定资格的资产评估机构以房屋征收决定公告之日为基准日评估确定。
资产评估机构名单由征收实施单位提供，供被征收人协商选定。被征收人未在规定时间内协商选定的，由征收实施单位通过摇号等方式随机确定，并经公证部门公证。
第九条 生产设备设施是指安装在生产现场的生产及维修用的机器设备，机器设备安装所需的基础及附属配套部分。
第十条 对被征收工业企业生产设备设施的补偿，按以下规定处理：
（一）具备以下条件的设备设施，按本细则规定给予补偿：
1.属被征收工业企业购入的生产设备设施，应提供购入凭证和登记入账计提固定资产折旧费等证明。
前述所称购入凭证包括购买发票、付款凭单、非货币性交易合同、通过法律途径取得资产的法院判决裁定书等。相关购入凭证载明的企业名称与被征收工业企业不相一致的，还须提供企业名称变更证明。
2.属被征收工业企业自行设计、建造的生产设备设施，应提供设计图纸、购买材料商品凭证、在建工程明细账和交付使用后登记入账计提固定资产折旧费等证明。
生产设备设施中有隐蔽工程的，还须提供施工图纸、施工合同等，经实地查勘、丈量后方可确认。
（二）已取得购置发票但尚未安装投入使用的设备设施，仅计算搬迁费，不计算拆装费、重置补偿费。
（三）出借、出租及在征收公告发布后购入的生产设备设施，不予补偿。
（四）被征收工业企业的低值易耗品（如模具、计量器具、测量仪器、测试仪器等）和原辅材料、产成品、半成品等各类存货，可予以计算搬运费。
特殊情况的，由设备设施补偿认定小组实行一事一议确定；重大问题须上报区政府研究。
第十一条 不可移动生产设备设施的重置补偿金额，按账面固定资产折旧后净值或者按重置价结合成新，经评估机构评估后一次性补偿。
第十二条 可移动设备设施的搬迁费、拆装费（含设备调试等费用），被征收人可选择根据温州市区现有货物运输、设备安装市场价格评估确定；也可以按设备固定资产折旧后净值或者重置价结合成新（折旧），经评估机构评估后的一定比例给予补偿,其补偿比例上限为10%（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
存货、原材料等搬迁费根据温州市区现有货物运输市场价格评估确定。
实行期房标准厂房调换或者土地置换的，搬迁费、拆装费计算两次，一次性支付。
第十三条 征收工业用房造成停产停业损失的补偿，可由被征收人自行选择以下一种补偿方式：
（一）根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失的补偿，停产停业期限原则上不超过6个月；特殊情况需要延长停产停业期限的，由区政府根据实际情况确定。
效益可按征收决定前一年税务部门核准每月税后平均利润标准等确定；被征收人无法提供税务部门有效凭证的，效益可按工业用房临时安置费标准确定。其中被征收工业用房用于出租的，应当按照临时安置费的标准计算效益。
（二）根据被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的一定比例确定停产停业损失补偿，其补偿比例下限为3％（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
房屋征收决定公告时，被征收工业企业已停产的，不予计算停产停业损失补偿。
第十四条 实行货币补偿的，按本细则第六条（一）至（四）项规定内容予以补偿。其中停产停业损失补偿根据临时安置费或效益计算2个月，或者按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的3%计算。临时安置费按4个月计算。
第十五条 实行土地置换的，土地置换面积原则上不超过被征收工业用房原土地面积的1.2倍，被征收人应按房屋征收决定公告之日市场评估价计算置换土地与被征收工业用房原土地的差价，交地时结清土地差价款。
新工业用房由被征收人按规定申请报批、自行设计建设。
第十六条 实行标准厂房调换的，标准厂房建筑面积应当不小于被征收工业用房建筑面积，被征收人应按房屋征收决定公告之日市场评估价结算被征收工业用房与异地调换标准厂房的差价，交房时结清差价款。
第十七条 实行功能置换的，以被征收人征收补偿总额，按房屋征收决定公告之日市场评估价置换等值建筑面积的办公用房，再根据被征收工业用房土地面积，按每亩200平方米给予增购办公用房，其增购价格按房屋征收决定公告之日市场评估价一定比例优惠，优惠比例上限为40%（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
办公用房超过等值置换及增购面积部分，均按安置当年市场评估价购买。
第十八条 实行土地置换、标准厂房（期房）调换或者功能置换，被征收人自行解决周转用房的，过渡期间由征收实施单位支付被征收人临时安置费。
临时安置费应当每年调整一次，由房屋征收部门会同物价、财政等部门按照当地与被征收房屋相当面积、地段的用房所需租赁费用的平均价格确定（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
临时安置费按合法工业用房建筑面积计算，或者按合法土地面积的1.5倍换算建筑面积计算。
第十九条 实行土地置换的，过渡期限包括供地期和建设期两个阶段。过渡期临时安置费按照下列规定计算，一次性支付被征收人，包干使用：
（一）供地期为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起12个月，临时安置费按12个月计算。未按期供地的，超出供地期的临时安置费应当按原标准的2倍计算；被征收人未及时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。
（二）建设期（含相关手续审批时限）原则上为12个月，临时安置费按12个月计算。
（三）供地期、建设期确需延长的，由区政府根据企业类型、建筑规模等实际情况确定。
第二十条 实行标准厂房（期房）调换的，过渡期限原则上为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起24个月，临时安置费按24个月计算。
超过过渡期限未能提供标准厂房的，自逾期之月起临时安置费应当按原标准的2倍计算。
第二十一条 实行功能置换的，过渡期限应根据置换的房屋类型确定，原则上为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起36个月，临时安置费按36个月计算。
被征收工业用房补偿金额折抵购房款的，征收实施单位支付被征收人临时安置费。超过过渡期限未能提供安置用房的，自逾期之月起临时安置费应当按原标准的2倍计算。
被征收工业用房补偿金额不折抵购房款的，被征收人可参照商品房预售办法分期付款向征收实施单位购买办公用房，征收实施单位不支付被征收人临时安置费。
第二十二条 被征收人积极配合入户丈量调查登记、评估的，可给予奖励（具体奖励标准在征收补偿方案中拟定）。
第二十三条 符合以下条件的被征收人，在征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议并搬迁完毕的，可给予奖励：
（一）实行货币补偿的，根据腾空时间先后，按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的一定比例给予提前搬迁奖励，其奖励标准上限为20%（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
（二）实行土地置换、标准厂房调换或者功能置换的，根据腾空时间先后，按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的一定比例给予提前搬迁奖励，其奖励标准上限为5%（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
（三）被征收工业用房毗邻主要道路，因历史成因改变使用功能且在2012年2月20日前领取相应工商、税务登记并至今有效的，在营业用房房源许可情况下，根据被征收工业用房土地面积，按每亩60平方米给予回购营业用房建筑面积，但回购面积不超过该企业改变使用功能的实际建筑面积。
营业用房回购价格按房屋征收决定公告之日市场评估价一定比例给予优惠，优惠比例上限为10%（具体标准在征收补偿方案中拟定）。
第二十五条 选择土地置换、标准厂房调换、功能置换的被征收人，可就工业用房安置补偿权益办理质押贷款。具体办法另行制定。
第二十六条 采矿、仓储等其他用房的征收补偿，参照本细则执行。
城中村改造及农房集聚建设项目涉及的工业、采矿、仓储等用房的补偿，参照本细则执行。
第二十七条 本细则未涉及的，按照国家法律、法规、规章和浙江省、温州市有关规定执行。
第二十八条 本细则由区房屋征收管理办公室负责解释。
第二十九条本细则自2014年1月15日起施行。
温州市龙湾区人民政府办公室 2014年1月15日印发
（采晴整理）