各功能区管委会，各街道办事处、泽雅镇人民政府，区政府直属各单位，市派驻瓯海各工作单位：
《温州市瓯海区国有土地上工业用房征收补偿实施细则》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。
温州市瓯海区人民政府办公室
2014年7月1日
温州市瓯海区国有土地上工业用房征收补偿实施细则
第一条 为规范国有土地上工业用房征收补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（温政令第126号）、《温州市区国有土地上工业用房征收补偿暂行办法》(温政办〔2013〕191号)等有关规定，结合本区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于瓯海区范围内国有土地上工业用房的征收补偿活动。
第三条 本细则所称工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及其附属、配套用房，包括经依法认定后可视为合法的生产用房及其附属、配套用房。具体认定办法按照《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）执行。
工业用房建筑面积以房屋所有权证记载的面积为准；经依法认定后可视为合法的以实地测量的面积为准。
被征收工业用房合法用地面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证记载的面积为准。
第四条 工业用房的征收补偿必须符合城市规划和产业发展规划，有利于生态环境改善。
第五条 工业用房征收补偿，根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模等因素，可以实行货币补偿、标准厂房调换、土地置换和功能置换等方式进行安置，被征收人可按本细则规定自行选择具体补偿形式。
用于安置的工业用地、标准厂房、功能置换办公用房和二层以上“商场摊位式”营业用房等土地性质均为国有出让。
第六条 工业用房征收补偿包括以下内容：
（一）被征收工业用房价值的补偿。
包括房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿。
（二）因征收工业用房造成的生产设备设施重置、搬迁、拆装的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿。
（三）因征收工业用房造成的临时安置的补偿。
（四）因征收工业用房造成的停产停业损失的补偿。
第七条 被征收工业用房的价值以及用于异地调换的标准厂房、置换土地、用于功能置换的办公用房和二层以上“商场摊位式”营业用房的价值，应当由具有法定资格的房地产价格评估机构与土地评估机构评估确定。
生产设备设施的重置、搬迁、拆装（包括设备调试等）及存货、原材料的搬迁等补偿由具有法定资格的资产评估机构以房屋征收决定公告之日为基准日评估确定。
房地产价格评估机构的确定按照《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》相关规定执行，其他中介机构的确定参照其执行。
第八条 被征收人选择货币补偿的，按本细则第六条第（一）至（四）项内容予以补偿。
第九条 被征收人选择土地置换的，置换面积原则上不超过被征收工业用房原用地面积的1.2倍，被征收人应按房屋征收决定公告之日市场评估价计算置换土地与被征收工业用房原土地的差价，供地时结清土地差价款。
第十条 新的工业用房由被征收人按规定申请报批、自行设计并建设。有下列情形之一的，原则上不实行土地置换，采用货币补偿或者功能置换方式安置，在房源许可情况下，可实行异地标准厂房调换安置：
（一）被征收工业用房建筑面积在3000平方米（含）以内；
（二）被征收工业用房合法用地面积在3亩（含）以内；
（三）被征收人无能力自行建设的。
实行标准厂房安置的，标准厂房建筑面积应当不小于被征收合法工业用房建筑面积，被征收人应按房屋征收决定公告之日市场评估价计算被征收工业用房与异地调换标准厂房的差价，交房时结清差价款。
第十一条 被征收人选择功能置换的，可自行选择以下一种方式进行安置：
（一）其合法用地面积按每亩合法用地调换280-300平方米办公用房，并互不计算差价（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
（二）按被征收工业用房价值置换等值的办公用房或二层以上“商场摊位式”营业用房，再根据被征收工业用房合法土地面积，按每亩200平方米给予增购办公用房或二层以上“商场摊位式”营业用房，其增购价格按房屋征收决定公告之日市场评估价给予一定比例的优惠，优惠比例上限为40%（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
第十二条 被征收工业用房内不可移动的设备、设施，因搬迁造成无法恢复使用确需报废的，按照重置价结合成新（折旧）经评估机构评估后一次性给予补偿。
可移动设备、设施的搬迁费、拆装费（含设备调试等费用），被征收人可选择根据温州市区货物运输、设备安装市场价格经评估机构评估确定；也可选择按照重置价结合成新（折旧），经评估机构评估后给予一定比例的补偿，其补偿比例上限为10%（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
存货、原材料等的搬迁费根据温州市区货物运输市场价格经评估机构评估确定。
实行期房标准厂房调换或者土地置换的，搬迁费、拆装费计算两次，一次性支付。
第十三条 实行土地置换、标准厂房调换或者功能置换的，周转用房由被征收人自行解决，过渡期间支付被征收人临时安置费；实行货币补偿的，一次性支付被征收人4个月临时安置费。
临时安置费应当每年调整一次，由房屋征收部门会同物价、财政等部门按照当地与被征收房屋相当面积、地段的用房所需租赁费用的平均价格确定（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
临时安置费按合法工业用房建筑面积计算，被征收合法工业用房实际容积率低于1.5的，可按一定标准的容积率换算建筑面积计算临时安置费，但容积率标准不得超过1.5（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
第十四条 实行土地置换的，过渡期限包括供地期和建设期两个阶段。过渡期临时安置费按照下列规定计算，一次性支付被征收人，包干使用：
（一）供地期为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起12个月，临时安置费按12个月计算。未按期供地的，自逾期之月起临时安置费应当按逾期当年标准的2倍计算；因被征收人未及时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。
（二）建设期（含相关手续审批时限）原则上为12个月，临时安置费按12个月计算。
（三）供地期、建设期确需延长的，由区政府根据企业类型、建筑规模等实际情况确定。
第十五条 实行标准厂房调换的，过渡期限原则上为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起24个月，临时安置费按24个月计算。
逾期未能提供标准厂房的，自逾期之月起临时安置费应当按逾期当年标准的2倍计算。
第十六条 实行功能置换的，过渡期限应根据置换的房屋类型确定，原则上为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起36个月，临时安置费按36个月计算，逾期未能提供安置用房的，自逾期之月起临时安置费应当按逾期当年标准的2倍计算。
第十七条 征收工业用房造成停产停业损失的补偿，可由被征收人自行选择以下一种补偿方式：
（一）根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失的补偿。被征收工业用房合法用地面积在3亩（含）以内的，停产停业期限原则上不超过6个月；被征收工业用房合法用地面积在3亩以上的，停产停业期限原则上不超过12个月。效益按照征收公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润标准等确定；被征收人无法提供税务部门有效凭证的，效益可按工业用房临时安置费标准确定。其中被征收工业用房用于出租的，应当按照临时安置费的标准计算效益。
（二）被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的一定比例确定停产停业损失补偿，其补偿比例上限为10％（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
实行货币补偿的，停产停业损失补偿根据临时安置费或者效益计算4个月，或者按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的3%计算。
房屋征收决定公告时，被征收工业企业已停产的，不予计算停产停业损失补偿。
第十八条 被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议并搬迁完毕的，可给予以下奖励：
（一）实行货币补偿的，根据腾空时间先后，按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的一定比例给予提前搬迁奖励，其奖励标准上限为10%（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
（二）实行土地置换、标准厂房调换或功能置换的，根据腾空时间先后，按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的一定比例给予提前搬迁奖励，其奖励标准上限为5%（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
（三）实行功能置换，被征收人选择第十一条第一项方式安置的，其每亩合法用地可再奖励20-30平方米办公用房，并互不计算差价（具体标准在征收补偿方案中予以确定）。
第十九条 企业政策性搬迁所得税按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）和《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）执行。
企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。
第二十条 选择土地置换、标准厂房调换、功能置换的被征收人，可就工业用房安置补偿权益办理质押贷款。具体办法按照《瓯海区房屋征收安置补偿权益质押登记和管理办法》执行。
第二十一条 采矿、仓储等其他用房的征收补偿，参照本细则执行。
城中村改造及农房集聚建设项目涉及的工业、采矿、仓储等用房的补偿，参照本细则执行。
第二十二条 本细则未涉及的，按照国家法律、法规、规章和浙江省、温州市有关规定执行。
第二十三条 本细则由区房屋土地征收管理办公室负责解释。
第二十四条本细则自发文之日起施行。
（采晴整理）