我们是否已经到了改革的关键窗口期？这要从城市和农村两个角度去看。首先，土地改革的一个重要任务，就是服务我国的大规模工业化和城市化。对于这套政府主导的以地谋发展的模式而言，继续推行下去的收益下降，成本和风险上升，各方对这套模式的认识发生了变化，改革的阻力自然而然就下降了。其次，农村土地改革要不要进行，要怎么进行。以前那套模式，主要是为了城市发展可以低成本地快速地大面积地获得土地，对农村土地的限制较多。而随着农村大量产业和业态的变化，如何保障新型农业业态的用地？如何保障农村产业用地？对于类似城中村、城乡接合部等区域，是不是还要全部走征地城市化模式？这些问题的解决，都需要对农村发展的用地空间和用地权利更好地保障，这就是改革的必要性和紧迫性的体现。“三块地”为什么还要再延期？这与这次改革的特点有关。这次改革的一大特点是，全国人大在试点地区暂时调整实施有关法律规定，使得当地试点具有了合法性。因为试点过程中的一些做法，是与现行法律相冲突的，在法律修改尚未完成的背景下，试点到期后很难说停止改革回到现行法律框架下，因此延期就成了必然。试点地区尝试把“三块地”改革打通，为什么要做出这样的改变？是否增加了改革的难度？我认为与“三块地”改革的核心有关。应该认识到，整个农村的土地权利体系本来就应该是一体的、完整的。差异无非是有的是建设用地，有的是宅基地，有一些土地通过征收获得，有一些通过市场机制进入市场，...
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2019
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宅基地制度改革进度较慢，为什么？宅基地具有非常特殊的制度设计。主要体现在四个方面：按成员权获得、土地由集体无偿分配、实际上不承认宅基地财产权和在本村内部封闭运行。从表面上来说，目前我国的宅基地制度在不同的区域遭遇完全不同的问题。对于东部沿海地区和城中村地区，是在土地资源极度稀缺的背景下，农民利用免费分配的宅基地改成多层住宅，突破法律“一宅一户”的限制用于出租和入市的问题。对于中西部和广大农村而言，是举家进城的农户在城镇有稳定的工作和居所后，造成的宅基地闲置问题。因此，对于宅基地制度到底要怎么改，目前一直有争论。有观点认为，宅基地是农民的居所，是生活资料。通过现行的这套独特的宅基地制度，对保障农民居住，维持社会稳定而言是有效的，是农民进城后的退路。在这种观点下，大多数地区是没有宅基地改革需求的，仅在少部分地区，需要把“被搞乱”的宅基地制度改好。我认为，这种观点没有认识到，宅基地问题的本质在于，这套特殊的制度安排，在不同区域以不同的方式和不同的程度失效了。对于东部地区而言，这种失效最主要表现在于，宅基地作为一类土地，在经济发展过程中，财产价值显化，但现行制度无法保障。在土地财产价值显化以后，制度安排是以保居住功能为主，还是保财产功能为主？如果要保护居住功能，那么就要坚持无偿分配、按成员获得、封闭运行等上述特殊性的制度安排。在实际运行过程中，这些制度安排已经无法继续，相关法律在这些地区近...
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2019
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（作者：王军）强化农地保护和生态价值保护体系。英国在城市化推进过程中的农地保护，主要受益于“限制城市扩张”和“城镇与农村和谐共处”的规划制度，以及长期执行的规划政策和多种限制城市的具体措施。其中，“绿化控制带”是一项富有特色的土地保护政策。早在1938年，英国就颁布了《绿化地带法》，1955年发布修订的“规划政策指引”重申了其法律效力和永久性，授权规划部门划定绿化地带和限制开发区域，对占用绿化地带制定了严格标准，至今伦敦的绿化控制带变化不到5%。城市绿化控制政策明晰了城市边界，有效防止城市无限制扩张，同时又保护了历史文化城镇和美丽乡村结构。此外，英国为了缓解和解决农业发展和环境保护问题，还制定了一系列与农地保护有关的环境管理政策。例如“环境敏感区规划”“守护田庄规划”“有机农业生产规划”和“农地造林规划”等。这些规划强调和注重对农地环境和生态价值保护与维系。环境敏感区规划对野生物种或历史遗迹所在地等设置环境敏感区，促使当地农民在开展农业措施时更加注重对环境影响和生态保护;守护田庄规划在于提升乡村景观的自然美、保护和恢复生物多样性，使民众享受景观美学和休闲环境条件;有机农业生产规划给采用有机种植的农场提供经济援助，减少对环境的污染和破坏。虽然这些保护政策并不针对农地保护，却取得了保护农地和农村环境的良好效果。鼓励土地整治的景观生态建设。欧盟出台的土地整治相关政策具有明确的生态环境保护...
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2019
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全国人大财政经济委员会委员蔡继明：一、城市居民可以一户多宅，农民为什么不可以?蔡继明在会议讨论过程中提出，城市居民一户两宅、一户三宅，甚至更多住宅，都没有违规一说，而且这些住宅，很多还是建在以前的农村土地上。但农民在自己的土地上，却只能“一户一宅”，对比之下，就显得极为不公平。蔡继明认为，不管是城市居民还是农村居民，都有追求美好生活的自由，那么为什么不能允许农民有第二套宅基地呢?至于获取二套宅基地的价格，蔡继明认为，应该由村民委员会根据各地的实际需求去定价。二、城市居民都有住宅的处置权、收益权，农民为什么没有?蔡继明说，城市居民对住宅用地有使用、出租、转让、处置、收益的权利，这是物权法规定的，法律赋予了城市居民对于住宅用地的用益物权。但农村居民，却只有宅基地的使用权，没有处置权和收益权，这是不完整的用益物权。蔡继明说，后续国家还计划要修订民法典、担保法、物权法，但用益物权的问题不解决，后续的修法都会受到影响，所以这个问题已经到了必须要解决的时候。三、只允许宅基地内部流转，是对土地改革趋势的阻碍：蔡继明引用了杨伟民的调研数据——目前农村闲置的宅基地已经多达3000万亩，这比全国所有城镇住宅用地加起来还多。蔡继明说，国家这几年提倡农村土地改革，就是要赋予农民更多的财产权利，比如逐渐允许农民用宅基地使用权抵押贷款。但一方面目前的法律又只允许宅基地内部流转，那抵押到底怎么进行？宅基地使用权...
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2019
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一、法律规定不够细致明确：企业拆迁资产的补偿费用主要包括土地补偿费、房屋建筑物和地上附着物以及因搬迁而损坏的机器设备补偿费。企业拆迁时，被征收人常常告诉企业主无法获得土地使用权补偿，那么土地使用权到底能不能补偿，无疑这是企业主常常面临的问题之一。目前，我国法律对此没有明确的规定，土地使用权常常与厂房和其他土地上的附着物一块计算，土地使用权到底占了多少比例，很难说清楚，但是实践证明很多企业因为征地拆迁受有不小的损失。前面，跟大家讲过企业拆迁一定要明白所占用土地的性质，到底是集体土地，还是国有土地。目前的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征补条例》）和《土地管理法》，但是《征补条例》仅仅规定了国有土地上房屋征收与补偿，因此占用国有土地的企业被征收的补偿可以参考该规定。关于集体土地的法律规定可以参考《土地管理法》，该法规定，集体土地需要先征收为国有，企业缴纳土地出让金后才能使用。然而，实践中一些企业并没有经过国有征收这一步，法律对这种直接在集体土地上建造企业的也没有任何规定，所以征收方常常依据《土地管理法》中农民集体所有权不得出让，转让或者出租用于非农业建设的规定认为企业不能够获得土地使用权补偿费用。结合自身经验告诉大家当企业的用地为集体用地时，要看企业是否获得集体建设用地使用权证，或是通过租赁、受让等方式合法取得集体建设用地使用权的，如果符合上述条件之一，则应参考国...
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2018
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近来有很多关于承租厂房、门面房、商铺与市场摊位等经营户遇到拆迁如何补偿的问题，我们结合多年的办案经验，一般的承租户在遇到拆迁的时候无非主要涉及到四个问题。第一，主体资格问题。在我国的《拆迁管理条例》和2011年之后的案例中确实表明，只有房屋的所有权人才是被征收人，承租人只能以利害相关人论定。也就是说从主体资格上，承租人没有被拆迁人的主体资格，只是与拆迁有利害关系的民事主体。在主体资格方面，承租人与房屋的所有权人相比具有一定瑕疵，而且在实践当中，征收方也不针对房屋的承租主体。但可以经过一些法律程序，努力让征收方把你认定为拆迁过程中具有一定主体地位资格的人，然后单独谈补偿，这是一种最佳的状态。第二，拆迁法律关系问题。征收公告的时点必须是在承租方合法承租期限之内，比如承租人的承租期限到6月1号，拆迁公告的发布日期是5月29号，哪怕是5月30号，也是在承租关系期内发生的，这样就可以以利害相关人的身份确认承租人是因拆迁所导致损失的主体。如果发生在6月1号之后，双方合同关系已经终止，承租关系不复存在，那么合同关系之外的拆迁就与承租人没有实际关系了。第三，补偿项目问题。承租人是实际经营者，是除了土地和厂房之外的实际添附者，甚至有些承租户在原租赁的厂房基础上自行扩建，那他就是扩建部分的所有权人，因此能够获得扩建部分的补偿。这种情况的前提是承租方没有放弃承租关系中的利益。有些出租方在进行出租时会和承...
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2018
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主要对策：农村土地征收中产生问题的原因是多方面的。一是土地管理法规不完善，特别是征地补偿标准、土地补偿费在集体经济组织内的分配等缺乏明确的具体的规定。二是土地征用和补偿制度不健全，土地交易市场管理不严。三是农民作为农村土地的所有者和经营者，在土地征用和补偿事务中缺乏民事主体资格，很难参与到土地征用事务中来。四是农村土地征用及补偿资金的分配、管理和使用缺乏有效的监督。针对这些问题，昌运律师来给广大农民朋友提出一些建议。1、农民朋友要对农村土地征用和补偿程序进行了解。根据我国相关规定，农村土地的征用和补偿应由县级以上人民政府土地管理部门为主体组织实施，严格依照法定程序办理。因此在政府确定征地方案、补偿方案和安置方案的过程中，农民是有权利提出意见和建议的。而根据规定，农民朋友也有权在征地报批前，对征地的用途、位置、补偿标准、安置途径进行了解。总结来说就是，在农村土地征收中，农民有绝对的知情权，可以依法要求征收方公开相关材料。在拿到这些材料后，农民朋友就可以初步对该项目进行了解，也可以通过向法律人士咨询的方式了解自家遇到的土地征收是否存在违法情况。做到早了解，早解决！2、农民不但要关注补偿款的数额，更应该注意后续的征收安置问题是否落实。由于我国是农业大国，许多农民的生活条件直接根据自己土地的产量决定，因此土地征收直接影响来了农民未来的生活质量。因此县级以上人民政府土地管理部门统一办理农村土...
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2018
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城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。村民的主要利益诉求是：原有的土地、住房能否得到合理补偿，失房失地后如何安排就业、养老等。房地产开发商的主要利益诉求是：该类拆迁涉及利益复杂、变数多，过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。政府的主要利益诉求是：尽力避免财政压力，保证市场、社会稳定。这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响：其一，土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式，导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用，使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。其二，产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰，广大村民虽拥有所有权，但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中，导致所有权与使用权、知情权脱节。其三，封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理，管理的一切费用由政府财政承担，前者具有统一规划、开放式流动格局，统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担，以村为单位，视人口、财力而采取不同程度的封闭建设，管理上往往各自为政。（采晴整理）
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2018
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相近的历史文化背景，夹杂大量可以“望文生义”汉字的日文，使得我们在了解日本相关事务时总有那么一点似曾相识的感觉。的确，较近的地理距离、相似的历史文化乃至难以区分的生物特征使得我们在看待日本的事物时较欧美国家具有先天的“优势”，但也正因如此，堕入想当然“陷阱”的风险也同时存在。在我国积极寻求构建空间规划体系的过程中，日本的国土规划作为可借鉴案例被反复提及。在其国土形成规划和国土利用规划两大系列中，由于后者所包含的“土地利用基本规划”具有协调城市、农业、森林等五类单项规划的职能，从借鉴角度来讲，更加与我国探索“多规合一”的背景相吻合。而我国现存的相关研究在翻译、理解和认识上并不统一。因此，笔者希望通过对相关法律、规划文件的原文以及日本国内研究文献的阅读和分析，尽可能全面、准确地还原其原貌。日本的国土规划首现于二战后的1950年代，1962年首次发布“全国综合开发规划”，至1998年止共颁布了5次，即“一全综”至“五全综”，均以大规模投资促进国土开发、平衡区域发展为主要任务，属于开发导向的国土规划。而国土利用规划最初是为了应对历次“全综”实施大规模开发带来的地价高涨问题。面对1970年代全国性的地价高涨、城市用地持续无序扩张，日本国会原本打算修订《国土综合开发法》以应对这些问题，但迫于舆论对“开发”的强烈抵触情绪，最终于1974年新颁《国土利用规划法》，试图通过“国土利用规划”及土地交易...
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2018
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一、对未批先建的处罚：对于“未批先建”违法行为的行政处罚追溯期限，行政处罚法第二十九条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”环境保护部在《关于建设项目“未批先建”违法行为法律适用问题的意见》中明确指出，根据上述法律规定，“未批先建”违法行为的行政处罚追溯期限应当自建设行为终了之日起计算。因此，“未批先建”违法行为自建设行为终了之日起二年内未被发现的，环保部门应当遵守行政处罚法第二十九条的规定，不予行政处罚。二、土地征收的法律规定：根据《土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。二是土地征收审批。《土地管理法》第45条规定，征收农用地的，应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。也就是说只有在获取了这两种批文之后，才能开始征收行为，实践中没有获取征地批复就开始动工占地、强拆被拆迁人房屋的情况是履见不鲜，这无疑是违法行为。对于这种违法占地强行占地的情况在今年3月份相关部门下发的《国土资源执法监督规定》中规定了对涉嫌违反国土资源法律法规的行为进行调查；对发现的违反国土资源法律法规的行为进行制止，责令限期改正；对违反国土资源法律法规的行为依法实施行政处罚和行政处理；对违反国土资源法律法规涉嫌犯罪的，向...
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2018
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