深圳。作为一座年轻的人造城市，飞速发展的背后是很多历史遗留问题，较为突出的就是小产权房以及违建如何解决。

自2001年起，深圳开始启动“历史遗留违法私房” 和“生产经营性违法建筑”的处理工作。截至2016年底，违法建筑面积仍高达4.05亿平方米，占据了近深圳市总建设量的一半。

占比如此突出，全中国别无仅有，如果不着力解决，对楼市必将形成长期困扰，想控制房价、想把企业留住，估计将是十分困难的。

相反，如果解决得好，一定程度上能够缓解楼市供应紧张的状况，于楼市长远发展而言肯定是有利的。

这两天，网上出现了一份文件，是深圳对于小产权房的征求意见稿，总的来说就是解决这些历史遗留的东西，要给小产权房这个处于灰色地带的东西一个说法。这也就意味着小产权房很可能会迎来春天。

小产权房是我们特有的一种住宅，用于居住的话不会受到影响，不过，在这种住宅无法正规交易，和商品房相比，也没有绑定的那些权益。但小产权房的好处在于成本便宜，主要是因为土地成本低。

像这样的小产权住宅有多少呢？可以说是数量巨大，据不完全统计，仅深圳就有4.05亿平米，据说占到了总住宅面积的一半。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

而今，房产税呼之欲出，小产权房就的问题就迎来了解决的契机。房地产税怎么影响房价呢，从经济学上来讲，是看需求弹性的问题。如果都是百分百刚需，那么必然造成房价上涨，如果大多数都是投机性需求，那么大概率会造成房价下跌。但是如果考虑到小产权房，房产税必然会造成房价的大幅下跌。

如果要征收房产税，又不承认人家产权，那就不存在征收的基础，所以要收房产税，这种小产权房就必须转正，才能名正言顺地征税。

由此，深圳对这些违建转正给出的办法是：生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。当然，无法转正的话结局就是拆掉了，新增的土地就这样出来了。

当然，如果你说那就不收房产税，也不转正。那么小产权房地位肯定也不会像现在这样尴尬，一定会受到市场的认可。很简单，无论房产税按照什么比例征收，小产权房除了价格便宜，还能每年省一大笔房产税，那么人们可能不会再挤破脑袋去买商品房，而是去购买小产权房了。

值得注意的是，对于住宅类违建并没有给出转正的路径，说明住宅类小产权房仍然属于违建范畴，而且根据深圳规土委的数据，截至2014年底，全市违法建筑共37.30万栋，4.28亿平方米，其中住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%，这体量非常庞大且无法忽视，其实这才是重中之重。

小产权房一旦转正，那么市场上的商品房供应就马上增长了100%，这么大的住房供应量，必然会对市场价格造成打压。

其实，在对非住宅违建动刀后，对住宅类违建动刀也是早晚的事情，但为了不给商品房市场造成冲击，住宅类小产权房最终的出路或许只能是租赁类住宅和政策保障类住宅了。即便这样，不得不说这已经是住宅类小产权房较好的出路了，不被当成违建拆掉已经很不错了。

深圳一向都是前沿，所以这次的小产权房的处理很可能会成为全国的一个风向标，现在已经到了一个不得不去解决的时候了。

（来源：鱼大师说房）

（采晴整理）