《关于进一步完善土地公开出让供应机制的实施意见》的解读
近年来，我市城市建设水平不断提高，城市管理能力不断增强，城市面貌发生了巨大变化。土地作为城市发展的基础资料，在城市化进程中发挥了强有力的支撑作用，土地的资产、资本属性得到充分体现。但是，近二十年来，我市土地供应机制未做相应的调整，方式单一、灵活性欠缺等特点日益凸显。针对当前我市土地公开出让供应机制现状及存在的问题，我局在参照省内及南方省市做法的基础上，依据国家相关政策规定，提出土地供应机制调整意见，以期更好地服务城市发展。
一、起草背景
2017年下半年以来，我市经营性用地和工业用地市场均出现过热现象。一是房地产用地市场。我市住房价格受自身区位优势以及一二线城市上涨趋势影响，持续攀升，房地产用地市场十分火爆。碧桂园、新城控股、中粮、石榴集团等多家上市公司频频到我市寻找地块，本地房地产开发商也急于寻找土地，部分出让地块出现“抢地”现象，土地价格飙升。二是工业用地市场。我市工业企业通常通过招商引资方式，实现工业企业落地。对于招商引资项目，由政府根据产业政策和项目需求，与用地单位签订合作协议，通过拍卖挂牌等方式供地。近期，在工业用地公开出让过程中，也出现“抢地”现象。“抢地”现象一方面反映我市土地市场供求矛盾，另一方面也存在个别参加竞地的企业或个人，利用公开出让机制的不健全、不完善，攫取利益，扰乱土地交易市场。我市土地供应机制亟待调整完善。
为妥善解决土地出让问题，我局先后赴青岛、济南、烟台、威海、淄博、潍坊等地学习，同时考察了江苏连云港、上海、福建等地做法。各地土地供应制度机制比较完善。在土地出让公告中，根据土地供应的实际要求，明确城中村改造项目的土地配建、搭配供地条件，工业用地出让也明确界定产业方向、技术标准、技术能力、投资强度、亿元GDP产出耗地率和单位面积财税贡献率等条件。同时，在土地公开出让前，加强了对竞买人或企业诚信信息审查和资格、资质审查。
二、有关政策依据
1.国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）明确了竞买保证金的来源渠道及资信证明。
2.国土资源部和住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）、《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）、日照市政府办公室《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》（日政办发〔2017〕61号）。规定要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定地块面积，组合不同用途和面积地块搭配供应。采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”限地价、竞配建、竞自持面积等多种竞买方式，谨防高价地扰乱市场预期。
5.国土资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）。规定了土地供应前置条件。包括履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。
三、《意见》主要内容
《意见》主要通过土地出让公告约定，实现土地搭配供应。
（一）规范城中村改造中拆迁腾空土地公开出让。在被改造村居腾退土地公开出让前，由区县政府（管委）会同被改造村居、街道办事处以及相关部门，对配建安置房、商业房、人才公寓、公租房以及公共基础设施或自持面积等出具书面情况说明；明确土地出让方式、竞买人资格、开竣工时间、交付时间及监管措施。同时，对城中村改造中零星地块出让，由区县政府（管委）、城中村改造办公室、规划部门出具处置意见，统一规划、统一实施。
（二）规范招商引资项目用地公开出让。依据国家和省已经制定出台的各项支持新经济、新业态、新模式发展用地政策，由区县政府（管委）会同招商、发改、规划、住建、环保、安监等部门对招商引资项目的位置、用途、产业类型、产业要求、土地出让方式、履约监管主体等出具情况说明，提报市政府研究，按照“一事一议”的方式，确定公开出让地块搭配供地方案。
（三）明确资金来源渠道。公开出让的土地，需由土地竞买人提交竞买保证金，明确竞买保证金不得是银行贷款、股东借款、转贷或募集资金，并作出承诺，由商业金融机构出具资信证明。对资金来源不符合要求的，取消竞买资格，纳入诚信管理系统，列入“黑名单”，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
（四）探索土地公开出让竞价方式。结合我市实际和具体出让地块情况，灵活确定土地竞买方式。包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“ 限地价、竞配建、竞自持面积”等，谨防高价地扰乱市场。
（五）加强批前审核和批后监管。完善土地供应审查程序，强化竞买者资格、资质审查，落实土地出让公告相关约定，健全土地批后监管制度，强化对土地批后合同执行情况的检查监督，完善违约责任追究机制。
四、工作职责
由国土资源部门牵头，规划、住建、财政、合作招商等部门，以及公开出让地块所属各县区政府（管委）参加的工作小组，及时协调解决土地公开出让供应机制中的相关问题，形成公开出让方案后上报市政府批准。
日照市国土资源局
2018年10月18日
（注：《关于进一步完善土地公开出让供应机制的实施意见》请见北京万典律师事务所网站“法律法规”中“山东”）
（采晴整理）