一、出台背景及必要性

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）2015年3月1日施行，国家正式实行不动产统一登记制度。按照部、省的统一部署和要求，在市委、市政府的正确领导下，2016年5月30日，我市顺利颁发了第一本不动产权证书，标志着不动产统一登记制度在我市真正落地实施，圆满完成了不动产统一登记制度改革任务，工作走在了全省的前列。随着市辖区不动产统一登记工作的深入，不动产分散登记时期的一些因部门间工作衔接不够、管理不规范，登记方法、技术规程不一致等原因所造成的历史遗留问题逐步显现，如划拨土地上的房屋已转让、土地与房屋登记用途不一致等问题，致使群众办理不动产转移登记、抵押融资等需求不能得到及时有效解决，群众反映强烈，有的甚至要走极端，登记机构和人员压力大，给社会稳定带来了隐患。

针对不动产统一登记制度实施以来，全国各地面临的不动产登记问题，今年4月15日，国土资源部办公厅印发了《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发〔2017〕13号，以下简称《通知》)，要求各地全面排查分散登记时期造成的致使群众办理不动产登记受阻的历史遗留问题，并要抓好整改落实。由于我国不动产登记长期实行的是分部门登记的分散登记体制，这些历史遗留问题在全国各地也不同程度的存在。经了解，目前已有河南郑州市、湖南耒阳市、山西省国土资源厅等出台了解决类似历史遗留问题的文件。

不动产统一登记的核心是方便群众行使物权，但这些由于分散登记体制所造成的历史遗留问题，致使部分不动产权利人难以按照现行不动产登记规范要求办理登记业务，需要我们仔细排查、认真研究，出台相关的政策规定，一方面确保不动产权利人的合法权益得到保护；另方面让不动产登记机构在办理过种中有据可依。真正发挥不动产统一登记制度的优越性，有效促进我市经济和社会发展。

二、起草的过程

按部《通知》要求，结合2016年下半年以来市辖区不动产统一登记的实施情况，为及时、妥善、较为全面地处理好影响不动产统一登记顺利开展的历史遗留问题，方便群众办理不动产登记，市不动产登记中心进行了全面梳理排查，并提出了初步意见。后我局多次会议对市不动产登记中心提出的意见进行研究、论证及修改完善。今年4月份，我局会同市法制办对郑州市、太原市处理历史遗留问题的做法进行了专题考察学习。在梳理排查、研究论证、考察学习外地做法的基础上，我局按“有规定的按规定办，没有规定的参照外地做法，没有外地做法的立足我市实际不违反现行法律法规和政策”的思路，遵照国土资源部“尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开，结合具体区域、具体案例，提出问题清单，提请政府研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书，都要认账，并及时办理不动产登记”的要求，草拟了《关于市辖区国有建设用地不动产统一登记中历史遗留问题的处理意见（征求意见稿）》。6月14日，将征求意见稿向省国土资源厅不动产登记局赴马调研组进行了汇报，同时在书面征求相关部门和区政府（开发园区）意见的基础上，于6月15日召开征求意见会，再次征求了各区政府、开发区、新区、园区管委会，市法制办、市公安、住建、规划、地税、法院、市消防等单位和有关部门的意见，在进一步修改完善并经我局第6次局长办公会研究通过后，形成了《关于市辖区国有建设用地不动产统一登记中历史遗留问题的处理意见（送审稿）》（以下简称《意见》）。

三、《意见》内容及主要特点

《意见》共十三项内容。主要特点是：

（一）坚持依法依规。如：第一项、第二项、第三项等。

（二）维护国有资产不流失。如：第三项对土地证未记载土地使用权类型，除有证据证明为出让外，按划拨土地办理不动产登记；第四项对划拨土地上房屋的土地性质登记为出让，土地使用权期限未明确，房屋已转让，经查证土地出让金未缴纳或未足额缴纳的，要追缴土地出让金。

（三）注重维护善意第三人的利益。如：第四项在追缴土地出让金的同时，为善意第三人办理不动产登记。在具体实施时，在当事人同意按本《意见》第四项第一款规定标准缴纳土地出让金的，由不动产登记经办机构按照第四项第一款规定办理；其他情形，鉴于办理事项的政策性、历史性和复杂性，采取“一事一议”的方式，由不动产登记经办机构提请市局会议并经市土委会研究，在明确土地出让金缴纳标准，追缴程序及措施等事项后办理。第六、第八、第十二项采用在不动产权证书上注记的方法，在不动产再次转让时能让善意第三人知悉不动产的权利状况。

（四）信守政府承诺。如：第八项、第十一项分别对综合用地、房屋登记用途与土地登记用途不一致的，除有证据证明是登记错误需更正外，在办理不动产登记时原登记事项可保持不变，确保权利人的权益不受损。

（五）尽量采用外地成熟做法。经多方考察学习，对符合我市实际的，采取拿来主义，尽量采用外地成熟的做法。如：第四项确定缴纳土地出让金的时点是学习借鉴浙江省平阳人民政府办公室《关于规范个人划拨土地使用权转让和协议出让管理工作实施方案》（平政办〔2014〕47号）中的相关做法；第六项、第九项、第十一项是学习借鉴山西省国土资源厅《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》中的相关做法；第七项、第十项第二款是学习借鉴湖南省耒阳市人民政府《关于积极稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见》（耒政发〔2017〕7号）中的相关做法；第十项第一款、第十三项是学习借鉴河南省《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号）中的相关做法。

四、需要重点说明的问题

（一）关于第一项中“不宜办理出让的”情形。主要是指不符合规划、将要拆迁或将要收储等情形的土地。

（二）关于第四项中缴纳土地出让金的时点。第四条中规定按房屋所有权人购房时点评估缴纳土地出让金，主要因为：一是外地有类似的做法。如：浙江平阳人民政府在平政办〔2014〕47号）文中，对个人划拨土地使用权转让和协议出让时采取分步实施的方法，区分时间段确定缴纳土地出让金标准。二是房屋所有权人容易接受，有利于历史遗留问题的解决。在实际工作中，因房屋多次转让，按现在的时点评估缴纳土地出让金，数额较大，现房屋所有权人不接受，矛盾很大，无法操作。即便如此，在实际操作中仍然压力较大。

（三）关于第十二项内容。《意见》在第十二项内容中，只规定了个人自建私房和非住宅类的房屋，对个人商品住宅的没作规定，主要因为我市个人商品住宅不存在缺少房屋竣工验收备案手续的历史遗留问题。

（注：《马鞍山市关于市辖区国有建设用地不动产统一登记中中历史遗留问题处理意见（试行）》请见北京万典律师事务所网站中“法律法规”中“安徽”）

（采晴整理）