洞政办发〔2016〕113号

温州市洞头区人民政府办公室

关于集体土地个人建房违法建设及权属登记

相关问题处置的若干意见

各街道办事处、乡镇人民政府，区政府直属各单位：

为加强我区集体土地个人建房管理，解决历史遗留问题，推进农村宅基地和农房确权登记发证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）等规定，结合我区集体土地个人建房违法建设处理和权属登记工作中碰到的实际问题，经区政府第64次常务会议研究同意，提出以下处置意见：

一、关于宅基地管理历史遗留问题的处置意见

以尊重历史的态度，坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”前提下，妥善解决历史遗留问题，切实维护农民的合法权益。

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，集体土地个人建房且至今未扩建或翻建的，由当事人申请，区不动产登记机构可按现有实际使用面积确定宅基地使用权，并按现有房产测绘面积、村（居）证明等资料按实际建筑面积确定房屋所有权。

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，集体土地个人建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及有关规定处理的，可按实际使用面积确定宅基地使用权。若至今未处理的，且未再发生扩建、翻建的，由当事人申请，经所在村（居）委会出具证明，并经街道办事处（乡镇人民政府）核实，由区国土资源部门参照当时的政策处理后，区不动产登记机构按实际使用面积确定宅基地使用权，并按房产测绘报告和所在村（居）出具相关证明等材料按实际建筑面积确定房屋所有权。

（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日，集体土地个人建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件，由当事人申请，经所在村（居）委会同意并公示无异议，区国土资源部门在对违法用地进行处理（处罚）后，按现有在册人口规定面积标准内补办宅基地审批手续，区住建部门予以工程竣工规划核实，区不动产登记机构按批准面积确定宅基地使用权，并根据批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料按批准面积确定房屋所有权。超出规定面积标准部分不予确认权属。

（四）2010年1月1日起至2015年12月31日前，集体土地个人建房未经批准或超过批准面积违法占用宅基地，但建房者符合建房条件的：

1.所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划。由当事人申请，应经所在村（居）委会同意并公示无异议，区国土资源部门在对违法用地进行处理（处罚）后，并按规定面积标准内土地利用现状和现有在册人口补办规划、宅基地审批等相关许可手续。区住建部门对补批后合法部分给予工程竣工规划核实，区不动产登记机构对合法部分宅基地使用权予以确权登记，并根据批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料对合法部分确定房屋所有权。

2.按现有在册人口允许审批宅基地规定面积标准内，所占宅基地不符合土地利用总体规划和村镇规划的。

（1）所占宅基地面积10平方米（含）以下（包括占用基本农田面积10平方米<含>以下）的，视为符合土地利用总体规划和村镇规划的规定并参照上述第1点处置。所占宅基地面积10平方米以上的按照现行法律法规及相关政策处置。

（2）本意见发文前，涉及违法建筑列入规划搬迁范围内的，由当事人申请，经建房人与所在地街道办事处（乡镇人民政府）签订协议（协议内容应包括违建没收部分在今后搬迁安置中不予补偿安置的规定），并经所在村（居）委会同意并公示无异议，对其违法用地视为符合土地利用总体规划和村镇规划的规定，综合行政执法部门对3层以上及规定面积标准外的违法建筑予以没收，并处单体建筑物工程造价5%的罚款，不予作价处理；区国土资源、住建部门（单位）对3层（含）以下按现有在册人口规定面积标准部分给予补办相关许可手续，区住建部门对补批部分给予工程竣工规划核实，区不动产登记机构对补批部分宅基地使用权予以确权登记，并按批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料对3层（含）以下规定面积标准范围内的宅基地使用权面积上的建筑物，按批准建筑面积确定房屋所有权。

二、关于不涉及违法占地违建的处置意见

（一）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行前，未办理房屋登记的，至今未扩建、翻建的，由当事人申请，区不动产登记机构根据有效的土地权属证明、村（居）证明、房产测绘报告等材料按批准用地面积上实际建筑面积确定房屋所有权。

（二）1993年11月1日至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行以前审批的集体土地个人建房，只存在违反规划建设的，由当事人向所在村（居）委会申请，经所在村（居）委会同意，街道办事处（乡镇人民政府）组织区住建部门、综合行政执法部门联合将处置方案在所在村（居）公示无异议，由街道办事处（乡镇人民政府）将公示结果提交区综合行政执法部门，并经区综合行政执法部门处罚后，区住建部门按现状给予工程竣工规划核实。存在四邻利害关系纠纷，经街道办事处（乡镇人民政府）或村（居）委会协调，达成谅解并经区综合行政执法部门处罚后，区住建部门给予工程竣工规划核实。区不动产登记机构根据批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料确定房屋所有权。

（三）2010年10月1日起至2015年12月31日前集体土地审批的个人建房只存在违反规划建设的：

1.少批多建的处置。无法消除对规划实施影响的，由当事人申请，经所在村（居）委会同意，街道办事处（乡镇人民政府）组织区住建部门、综合行政执法部门联合将处置方案在所在村（居）公示无异议，由街道办事处（乡镇人民政府）将公示结果提交区综合行政执法部门，并经区综合行政执法部门处罚，没收违法部分并处罚款。作价回购的，区住建部门予以补办许可手续并给予工程竣工规划核实；未作价回购的，对违法建筑部分不予补办许可手续和工程竣工规划核实。区不动产登记机构根据批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料确定房屋所有权，未作价回购的，按照本意见规定对违法建筑部分不予确认权属处置。

2.未批先建（包括土地已审批的新建、翻建、加楼扩建）的处置。涉及违法建筑在规划搬迁范围内的，按照本意见有关规划搬迁范围内违法建筑处置相关规定的建筑层数及处置方式进行处理。

三、关于其他违法建设情形的处置意见

（一）建房用地面积不超过审批面积，仅发生移位违建情形的，没有严重影响土地利用总体规划和村镇规划，其垂直投影面积累计不超过10平方米，且不存在“四邻”利害关系，由当事人申请，并经所在村（居）委会同意后的，可直接验收发证。其他移位违建情形，按本意见相关规定处置。

（二）集体土地个人建房规划许可内容对房屋外墙立面色彩有要求的，应严格按照许可内容开展验收。房屋外墙立面实际色彩与审批色彩不符，或规划许可内容对外墙立面色彩无要求但与周边建筑色彩不协调的，应进行整改，整改后符合要求的给予竣工规划核实。

（三）考虑到政策的延续性和解决群众实际困难，集体土地建房立改套问题由违建责任人共同申请，提交房产测绘报告，由区国土资源部门对违法占地行为采取不予立案以表单方式简易处理（表单另行制定）后，区国土资源部门、区住建部门予以办理建房审批变更手续，区住建部门给予工程竣工规划核实，区不动产登记机构予以确定房屋所有权。

四、关于权属登记相关问题的处置意见

（一）少批多建违法建筑不确认权属的处置：

1.对不符合补办用地审批手续违法超占宅基地，且确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的，可对批准面积进行确权登记发证，对违法超占部分应在不动产登记簿、不动产权利证书记事栏内注明超占面积，超占部分待今后拆建、翻建时予以拆除。宗地图按实际使用范围绘制，能区分违法超占位置的应当用虚线标注；如确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超占面积，但违法超占面积不确认宅基地使用权。

2.对无法采取改正措施消除对规划实施影响的，且无法拆除的少批多建违法建筑，经没收实物后未作价回购的，可对规划批准面积部分进行确权登记发证，对违法超建部分应在不动产登记簿、不动产权属证书备注栏内注明超建面积，超建没收部分待今后拆建、翻建时予以拆除。房屋平面图按实际使用范围绘制，能区分违法超建位置的应当用虚线标注；如确实无法区分违法超建位置的，应当注明规划批准面积和超建面积，但违法超建面积不确认产权。

3.执法部门在作出行政处罚决定书时，应附图载明违法部分的面积、部位等内容，行政处罚后应及时将行政处罚决定书和附图提供给行政许可部门。

（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之前个人建房已取得工程规划许可（包括副本、正本或即有副本又有正本），已经验收签字，并无改变建筑物形状和体量，区不动产登记机构予以确定房屋所有权；未经验收签字的（包括副本、正本或即有副本又有正本），区住建部门给予竣工规划核实后，区不动产登记机构予以确定房屋所有权。上述情形当事人申请竣工规划核实和确定房屋所有权均要提供房产测绘报告。

（三）因不同时间阶段政策规定差异，个人建房审批不包括房屋阳台，存在以下情形的历史遗留问题处置。

1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前原北岙镇老城区和1993年12月30日以前除原北岙镇老城区以外的乡（镇）、村（居）个人建房的房屋阳台，由区国土资源部门直接补办房屋阳台的用地审批手续，区不动产登记机构依据用地补办手续、房产测绘报告等材料确定房屋所有权。

2.1990年4月1日以后原北岙镇老城区和1993年12月30日以后除原北岙镇老城区以外的乡（镇）、村（居）个人建房已核发土地使用权证或用地批准书的房屋阳台：

（1）原房屋阳台已经确定房屋所有权，或未经房屋登记但后续房屋加楼建设时阳台已经工程规划许可，由区住建部门予以竣工验收，区不动产登记机构予以确定房屋所有权。

（2）原房屋阳台已经确定房屋所有权，但后续房屋加楼建设时阳台未经工程规划许可，阳台投影面积在10平方米（含）以内的不予以处罚，在10平方米以上的由区行政综合执法部门予以处罚，区住建部门予以补办工程规划许可证和工程规划核实，区不动产登记机构予以确定房屋所有权。

（3）原房屋阳台未经确定房屋所有权，且后续房屋加楼建设时阳台也未经工程规划许可，按照本意见中宅基地管理历史遗留问题进行处置。

五、其他规定

（一）集体土地个人建房，超建面积在土地规定面积标准审批范围内的3％（含），不足2平方米的允许误差按2平方米计算，或在规划审批建筑面积3％以内（含）的，并没有其他违法建设情形的，区住建部门按工程竣工面积给予工程竣工规划核实，区不动产登记机构按工程竣工验收面积确权登记宅基地使用权，并按工程竣工规划核实结果确定房屋所有权。如合理误差范围内的超建部分可构成自然间建筑物的，不适应本条规定。

（二）集体土地个人建房的违法占地罚款标准，1982年2月13日至1987年1月1日前的违法占地不予立案以表单方式简易处理（表单另行制定），处罚标准按10元/平方米予以罚款；对1987年1月1日起至2015年12月31日前的违法用地，视为符合土地利用总体规划的规定并按照《土地管理法》第76条规定执行，对违法用地上的建筑物作没收处罚。对违法用地在规定标准面积内予以没收作价回购处理（具体标准详见附表），对超过规定标准面积的违法用地上建筑物不予作价回购，并对在1987年1月1日起至1998年12月31日前的违法用地处予20元/平方米的标准处罚；对在1999年1月1日起至2015年12月31日前的违法用地处予29元/平方米的标准处罚。立改套违法行为予以20元/平方米的标准处罚。违反规划罚款标准，2010年10月1日前审批的，以违法建筑部分80元/平方米进行处罚；2010年10月1日（含）之后审批的，以单体建筑物工程总造价（900元/平方米）的5%进行处罚。

（三）对没收建筑物符合作价回购条件的，在1987年1月1日至2009年12月31日违法占地上的违法建筑处罚没收作价标准，按温政办〔1997〕139号文件规定标准执行，在2010年1月1日至2015年12月31日的，按900元/平方米价格进行回购；只违反规划的没收建筑物，按900元/平方米价格进行回购。申请回购人不认同此价格，应自行委托中介机构进行估价，可以按照重置价进行评估，再进行回购。违法建筑处罚没收后，未予回购的，按照《洞头县没收建筑物管理暂行办法》（洞政办发〔2015〕7号）规定，街道办事处（乡镇人民政府）具体组织实施本行政区域内没收建筑物的接收、处置工作，由街道办事处（乡镇人民政府）出租给建房人使用，并签订租赁协议。

（四）本意见对违法建筑处置中涉及办理规划许可手续的，2010年10月1日前的违法建筑，可以不再办理规划许可证，直接予以工程竣工规划核实；2010年10月1日（含）之后的违法建筑应办理规划许可证，再予以工程竣工规划核实。

（五）侵占城市道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的，通过整改可以消除规划影响的，按照本意见进行处置；无法采取改正措施消除影响的，不能按照本意见进行处置。

六、职责分工

（一）违法建设情形存在违法占用土地的，由区国土资源部门按照文件规定予以处理。

（二）违法建筑不在违法占用土地的部分，由区综合行政执法部门按照规定依法处理。

（三）工程竣工验收由区住建、国土资源部门按照区国土资源、综合行政执法部门的处理意见结果及原建房审批资料等予以工程竣工验收。

（四）宅基地使用权确权登记由区不动产登记机构按照浙政办发〔2014〕73号文件、《土地登记办法》和本意见有关规定审核后予以确权登记。

（五）房屋所有权登记由区不动产登记机构以区执法部门处理（处罚）到位后的结果、原建房审批资料、工程竣工验收确认结果等予以确定房屋所有权。

（六）街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内违法建筑分类统计、报送工作，四邻利害关系纠纷的调解，协调各部门间在违法建筑处置中碰到的问题。

七、附则

（一）本意见处置的违法建筑，为截止至2015年12月31日前建设的违法建筑，2015年12月31日之后涉及违法占地和违法建设按照现行法律、法规及政策文件处置。自2016年1月1日起，新建房屋必须严格按照“四到场”要求检查验收。

（二）国有土地的个人建房（除立改套情形外），处置方式可参照本意见进行处理，但缴纳的税费标准按照国有土地建房相关政策等规定执行。处置方式为：由当事人申请，区国土资源局对超过批准面积的违法用地按有关规定予以处罚后，符合规划条件的，区住建局予以补办规划许可，区国土资源局予以补办用地审批手续，并按规定补交土地出让金和税费。区住建局对已批准规划许可部分给予工程竣工规划核实，区不动产登记机构对批准用地使用权予以确权登记，并根据批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料确定房屋所有权。

只违反规划增加容积率的，由区综合行政执法局处罚后，区住建局函告区国土资源局相关规划设计指标，区国土资源局予以补缴土地出让金和补办用地批准手续。区住建部门对已批准规划许可部分给予工程竣工规划核实，区不动产登记机构对批准用地使用权予以确权登记，并根据批准文件、房产测绘报告、规划核实确认书等材料确定房屋所有权。

（三）本意见违法建筑处置时限至2017年12月31日止，逾期未处理的，则按照现行有关法律、法规和政策文件等依法予以处理。

附件：违法占地罚款作价标准

温州市洞头区人民政府办公室

2016年11月7日

附件

违法占地罚款作价标准

单位：元/平方米

温州市洞头区人民政府办公室  2016年11月7日印发

（采晴整理）