栏目名称：法律名人谈
主 题：王卫洲律师解析北京城中村改造拆迁补偿标准
嘉宾律师：北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师
关 键 词：北京城中村，城中村改造，拆迁补偿标准，
本期策划：张倩
本期介绍：
城中村改造拆迁补偿一直是城中村居民关注的焦点之一，在拆迁的大浪潮中，为了能多分得补偿，不少村民朋友们采用了各种办法。其中一些办法可能会适得其反，为了让大家在城中村拆迁补偿中不吃亏不违法，《法律名人谈栏目》请到了北京房地产专业律师王卫洲律师为大家解析北京城中村改造拆迁补偿的相关问题。
访谈内容：
【法律名人谈】聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师。王律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
【王卫洲律师】大家好，主持人好。
【法律名人谈】在拆迁的大浪潮中，村民们最关注的莫过于拆迁补偿标准了。在了解拆迁补偿标准前，我们首先来了解一下，北京市的城中村改造拆迁涉及到哪些法律法规？
【王卫洲律师】城中村主要涉及由于城市规划建设而形成的城市中的村庄，北京市对城中村改造涉及到的法规主要有三方面：1、主要依据为《北京市集体土地拆迁管理办法》、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》、<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见、《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》等行政规章，2、一些主要的原则性依据是国家级的法律规定如《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法规3、各区县根据实际情况的情况还会制定一些补充规定。如怀柔区制定了《北京市怀柔区国土资源和房屋管理局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》、顺义区制定了顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定。拆迁补偿标准的确定最终是根据以上法律法规和规范性文件的规定并结合拆迁片区的实际情况来确定。
【法律名人谈】在这些法律法规中，有没有详细具体的规定了城中村改造拆迁补偿的标准？具体有哪些方面的补偿呢？
【王卫洲律师】这些法规和规范性文件规定的是主要的方式和原则，除具体法律规定之外，各个片区拆迁时会根据该片区实际情况制定一个拆迁补偿方案或实施细则，这种方案往往是具体拆迁中确定拆迁补偿标价格的直接依据。
【法律名人谈】我们知道在城中村改造拆迁补偿方面一般会有一些政策来规定是按照面积补偿或按照人口补偿。在北京地区有没有一个统一的规定？是按面积还是按人口呢？
【王卫洲律师】要根据具体情况确定，1、本村自己实施改造的情况：农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。如果其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，也可以参照这种方式来安置。2、由开发商或其他单位实施城中村改造拆迁的，一般是按照被拆迁房屋的面积来安置。
以上属于法律规定指导原则，但往往具体操作中还会制定一个实施方案，如果开发商实施拆迁，也参照人口方式安置的，法律并没有明确禁止。
【法律名人谈】如果按照面积补偿，实际有效的面积是如何计算的？由专门的第三方来测量补偿面积吗？
【王卫洲律师】城中村房屋拆迁分为两个不可分离的单元，一是为宅基地面积，二十房屋面积。宅基地面积以批准的面积为准，但批准面积不得超过控制标准即近郊区和远郊区为0.25亩，其他地段为0.3亩，1982年以前的宅基地超过控制面积为0.4亩，超过部分由区县人民政府规定予以适当补偿。
【法律名人谈】如果按照人口来补偿，已经出嫁的女儿还有获得补偿的权利吗？
【王卫洲律师】这种情况下要看该女儿是否仍然属于集体经济组织的成员，如果户籍已经迁出的，应该不具备补偿权利；如果户籍仍然留在本村，应当具备与其他村民同等的权利。
【法律名人谈】记得今年三月份曹颖卖房十年索要拆迁款的新闻曾引起了不少网友的关注。请问王律师，出卖房屋后，能否索要拆迁款？
【王卫洲律师】 这个要看具体情况，根据我国土地管理法的国务院相关规定是禁止城镇居民以及非本集体成员在购买农村宅基地使用权，故不符合法定条件的宅基地转让属于无效民事行为，这种情况下主张返还房屋和宅基地和可以的。另外我认为对这种情况，根据双方过错情况因买卖行为对于原买房者造成的经济损失原卖房者要给予一定的赔偿。
【法律名人谈】在城中村改造拆迁补偿中，补偿方式有哪几种？
【王卫洲律师】补偿方式分为三种：1、为货币补偿，2为产权安置、3、货币补偿和产权安置相结合方式。
【法律名人谈】我们知道一个城中村不可能只有住房，还有一部分商业经营用的房屋。这就存在一个问题，住房和商业经营用房在补偿标准上有什么区别？
【王卫洲律师】营业用房即非住宅房屋，在补偿上是不同的，《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，非住宅房屋在作价评估时，根据非住宅房屋的区位、容积率、原用途制定了相应的调整系数。
【法律名人谈】商业经营住房的补偿应该参考什么条件？是否需要参考经营情况？
【王卫洲律师】在住宅用于房屋用于商业经营的如果已经经过工商注册、并达到一定年限的前提下是可以参照营业用房的标准给予适当补偿的。
【法律名人谈】在城中村改造拆迁中，我们发现很多村民为了多获得补偿，采取了私自加盖楼层的做法，请问王律师，这种做法是否合适？
【王卫洲律师】这个明显是不合适的，因为私自加盖的房屋属于违章建筑，土地管理法及北京市集体土地上房屋拆迁管理办法，对于违章建筑是不给于任何补偿的。
【法律名人谈】在调查中我们发现，私盖楼层的行为可能会被罚款。那么，在您接触的案例中，村民的哪些行为可能会适得其反？
【王卫洲律师】私自加盖房屋的行为是普遍出现的，但是为了实现和谐拆迁、保护被拆迁人的基本利益，政府在制定拆迁补偿方案时很多时候是人性化操作，对于已经具备一定年限的违章建筑，可能会按照合法处理或给予适当补偿；但是对于发布拆迁公告或发布拟征收土地公告后抢建的房屋一般不会给与补偿，按照违章建筑强制拆除，所以未经合法批准建房是有很大法律风险的，特别是拟征地公告或在拆迁公告发布后抢建房屋就更不可取。
【法律名人谈】拆迁纠纷是在所难免的，面对相关部门的一些不合法行为，具体应该怎么做？（收集什么材料，如何申诉等等）
【王卫洲律师】首先应当调查取证，平时注意搜集拆迁方或政府发布的一些材料如宣传册、公告等，在不懂得应当到拆迁部门去询问了解、必要时可以申请政府信息公开或委托律师调查取证；在调查取证之后应当由专业人士如律师，来分析拆迁行为是否存在违法；如发现违法问题被拆迁人可以选择申诉，也可以通过行政复议或诉讼来维护自己的权益。
【法律名人谈】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
【王卫洲律师】关于北京市城中村改造拆迁，我认为相对来讲是比较人性化、贴近百姓的，当然有被拆迁户家家户户有不同的情况、另外拆迁人考虑自己的利益对法律执行也可能存在不到位，还有就是法律法规在某些方面不够明确比如保留原村户籍的出嫁女、已婚女的问题、宅基地征收在集体经济组织内部分配问题、还有承租户和业主之间问题如何处理等，需要进一步完善。
【法律名人谈】打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
【王卫洲律师】谢谢，希望能够更加贴近民生、关注弱势群体。