平顶山市卫东区人民法院行政判决书 (2010)卫行初字第43号 原告平顶山市儒俊房地产开发有限公司（以下简称儒俊公司）。 法定代表人赵永恒，该公司董事长。 委托代理人张腾岳。 委托代理人孙健，河南大乘律师事务所律师。 被告平顶山市国土资源局（以下简称市国土局）。 法定代表人周其芳，该局局长。 委托代理人樊壮科，河南互联律师事务所律师。 委托代理人张凯华。 原告平顶山市儒俊房地产开发有限公司诉被告平顶山市国土资源局不服土地行政管理行政不作为一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张腾岳、孙健，被告的委托代理人樊壮科、张凯华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2007年9月，儒俊公司竞拍取得了位于市文园路的一块土地。缴纳了土地出让金后，儒俊公司申请改变土地使用用途，获得了市政府批复同意。在补交土地出让金差价款后，市国土局没有向原告公司颁发国有土地使用证。儒俊公司认为市国土局行政不作为违法，提起本案诉讼。 原告儒俊公司诉称：2007年9月，本公司竞拍取得市文园路中段一块土地使用权，与市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》。因该块地不适宜单一商业地产开发，原告申请改变为商住两用，得到了市规划局和市人民政府的许可。根据市国土局的指定，本公司申请金鹰土地评估咨询有限公司对改变用途后的土地地价进行评估。该评估公司做出了《土地估价报告》，结论为新地价超出原地价58万余元。根据原签订合同的约定，本公司即申请补缴上述差额款，被告拒绝收取原告的所交款项。 2010年4月12日，原告再次以书面形式请求交纳差额出让金，并请求颁发土地使用证，但被告未予答复。原告将应补交的出让金汇入平顶山市非税收入管理局出让金帐户。原告认为，双方签订的土地出让合同和补充协议是合法有效的，原告依据合同约定的方式交纳出让金符合法律规定。被告迟迟不为原告办证的行为违反了合同的约定，属于行政不作为的行为。被告不依法定的评估机构评定的地价来要求补交出让金，又另行定价，该定价行为没有法律依据。本案土地是以竞拍形式取得，不符合地价委员会在协议出让土地时确定价格的定价机制，即本次确定竞拍土地的差额出让金不是地价委员会定价范围；同时，我公司与原法定代表人是否存在相关争议，均是我公司内部民事争议范畴，被告的该理由不能成为其不履行法定职责的理由。原告公司还诉称，同市国土局签订出让合同后即与河南德政地基基础勘察工程有限公司签订了地基开挖施工合同，因为被告的上述行政不作为，致使该公司进入大型设备后，又不得不拆除，因此产生的费用、损失已达350万元，被告市国土局应向原告赔偿该损失。综上所述，被告市国土局不但违反合同约定，更是违反了土地行政主管部门应履行的行政职责，请求人民法院依法判令被告履行行政职责，为原告颁发《国有土地使用证》，赔偿原告公司350万元。 原告在诉讼期间向法院提供如下证据：1、《国有土地使用权出让合同》、《补充协议》及《补充条款》。原告以此证明土地受让人是原告公司，原、被告间的权利义务明确。2、出让金缴纳票据两张。一份金额为13762788元，一份为588367元。原告以此证明已依合同规定缴纳了全部土地出让金，已履行了全部的义务。3、平顶山市规划局文件（2008）14号《关于儒俊和园已出让土地规划设计变更的函》；市政府《关于平顶市儒俊房地产开发有限公司改变土地使用用途的批复》（平政土2009第129号），原告以此证明市政府及规划局已通过了相关批复。4、平顶山市金鹰土地评估咨询有限公司资质证明及该公司平土估（2009）第007号土地评估报告。原告以此证明本次土地评估合法有效，土地差价的数额应以此估价为标准，市国土局提出的其它补缴标准缺少法律依据。5、被告发布的建设用地审批办事指南。原告以此说明被告未在承诺的20个工作日内完成相关审批，违背了自己的承诺。6、原告提出的书面申请要求补交出让金和颁发土地证。原告以此说明已多次向被告提出过申请。7、竞买报价单、成交确认书；国有建设用地使用权协议出让地价委员会确定地价会议记录（确定原告公司每亩补交91万元）；《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第七条：土地使用权出让、抵押、补偿价格，须经具备中介服务资质的评估机构评估。原告以上述证据说明金鹰土地评估公司的评估结果符合相关法规规定，被告要求原告以其它标准补交差额款其合法性存在缺陷。8、股权变更协议、宋国强民事起诉书。原告以此说明被告国土局提出的宋国强向其反映的问题属民事争议，与本案无关。9、儒俊和园基础支护及土石方过程施工合同书。原告以此说明被告的行政不作为致使原告遭受了经济损失，被告应予赔偿。 被告市国土局辩称：一、关于原告交付差额土地出让金问题。原告已将588367元汇入平顶山市非税收入管理局出让金帐户。市国土局认为，改变土地用途和容积率后，双方没有签订新的合同，原告交纳上述款项是单方行为。二、关于原告报送申请办证材料的问题。本局收到了原告书面申请办理土地使用证的相关材料。但儒俊公司没有通过市国土局的公文处理程序报送申请，原告所述申请书，没有人签收。三、关于改变土地用途出让金额的确定问题。市国土局对金鹰土地评估咨询有限公司的评估结论没有异议，但国土局认为，《协议出让国有土地使用权规范（试行）》5.4.2规定：“确定底价：市、县国土资源管理部门或国有土地使用权协调决策机构应当根据土地估价结果，产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价”。市政府（2008）25号《平顶山市人民政府关于成立平顶山市地价委员会的通知》中规定了地价委员会的职责，其中第二条规定，“根据土地估价结果，产业实际等，集体决策，综合确定协议出让国有土地使用权出让底价等”。本案中，原告申请改变了土地用途，并经过了批准，而需要补交的出让金，应当根据协议出让规范和市地价委员会的职责，由地价委员会确定应当补交的出让金，评估机构做出的评估，不是重新签订合同的依据。四、关于原告土地使用权争议问题。市国土局同儒俊公司签订出让合同后，原告公司的原法定代表人宋国强向有关部门反映情况，称其权利受到侵害。最后，原告要求市国土局赔偿350万元，原告的证据不足。 综合上述理由，原告的诉讼请求不能成立。请人民法院依法作出判决。 被告在法定期限内向法院提供了下列证据：1、《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》。2、市人民政府关于成立平顶山市地价委员会的通知，该通知确定了地价委员会的主要职责，①集体决策，综合确定招标、拍卖出让国有土地使用权时出让底价；确定起叫价；②根据土地估价结果等综合确定协议出让的出让底价；③对国土部门不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地确定供地方式。3、宋国强的反映材料，被告以此拟说明原告的土地使用权存在争议。4、儒俊公司向国土局提出的请求办理土地使用证的书面材料，落款时间2010年3月20日。 经过对上述证据质证、审查，本院确认如下事实。 2007年9月，平顶山市国土资源局对位于文园路的一块土地使用权进行拍卖。宋国强以13762388元报价竞得土地使用权。宋国强同市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》和《补充协议》。其中补充协议第十五条规定，“由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的市场价格差额补交土地使用权出让金”。平顶山市儒俊房地产开发有限公司成立后，9月10日，宋国强同市国土局签订补充条款，约定：“经双方同意，现将该土地受让人调整为平顶山市儒俊房地产开发有限公司，调整后该宗地除受让人变更外仍执行《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》的其它条款”。10月16日，儒俊公司缴纳了土地出让金 13762388元。儒俊公司又向市规划局申请改变已出让土地的规划设计条件。2008年10月30日，市城市规划局做出平规函（2008）14号文件，将该宗土地规划用地性质调整为居住兼容商业用地。2009年10月21日，平顶山市政府做出平政土（2009）129号批复，同意市国土资源局报批的《关于平顶山市儒俊房地产开发有限公司改变土地使用用途的请示》，将该块土地用途由商业用地变更为商业住宅用地。根据市国土局的指定和合同的规定，原告公司申请对改变用途后的土地地价进行评估。平顶山市金鹰土地评估咨询有限公司接受申请对本案土地作出评估。经审查，平顶山市金鹰土地评估咨询有限公司系平顶山市区内唯一土地评估机构，其执业范围为：河南省范围内从事土地估价业务。2009年1月13日，金鹰公司作出土地估价报告，该报告估价结果称，经现场勘察和对我市地产市场进行调研，按照合理的评估原则和估价程序评出待估宗地价格为14350755元。该块土地改变土地使用条件后价格差额588367元。市国土局随后要求原告每亩补交91万元。原告公司认为国土局通知内容违背了双方约定的新旧土地价格定价方法，没有法律依据，未缴纳并于2010年3月20日和 4月12日两次书面提出申请要求办理土地使用证，又于2010年4月14日向市非税收入管理局汇入新旧土地差价款588367元。市国土局对原告公司的上述申请没有答复。 本院认为，平顶山市国土资源局系辖区内土地行政管理机关，其有权以招标、拍卖或协议出让等方式对国有土地使用权进行出让，并依其行政管理职权向相关当事人审查颁发《国有土地使用证》。被告市国土局是否应向原告儒俊公司办理土地使用证应依合同约定和法律、法规规定的条件为准。本案中，双方达成的合同及补充协议合法有效，双方均应遵照执行。补充协议第十五条就本案涉及的情况作了约定：由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。就土地用途和土地使用条件改变，原告的申请已获得批准。《中华人民共和国房地产管理法》第三十四条规定：国家实行房地产价格评估制度。上述土地新旧使用条件的市场价格差额的确定，应经法定的评估机构评估。平顶山市金鹰土地价格评估有限公司系合法的土地价格评估机构，本次评估又系受被告国土局要求进行，对本次评估结果，市国土局未提出异议。市国土局以非合同约定的方式确定补交金额，缺乏法律依据。而且，本案原告取得土地使用权是通过竞拍方式取得，即非协议出让，市国土局以协议出让土地时定价的方法确定的价格不适用于本案。同样，诉讼中，国土局提出的法律依据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》也不适用于本案。又经审查，被告辩称的没有正式签收原告的申请材料及土地使用权争议问题的理由均不能成立。原告已以合同约定方式缴纳了全部的土地出让金，向被告明确提出了办证申请，市国土局作为合同的一方当事人，又作为土地行政管理机关，未在法定时限内办理土地使用证，迟延履行行政职责，原告儒俊公司要求被告办理土地使用证的请求正当，应予支持。 原告竞拍土地系用于商业目的，被告的上述迟延办证行为给原告的房地产商业开发活动造成不当影响，有可能产生一定的经济损失。但原告公司认为被告给其造成350万元经济损失，其未向本院提供充分的证据予以证明，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。待原告有其它证据后，可另行主张。 综上所述，被告是否履行行政职责为原告办理《国有土地使用证》均应有明确的法定事由，且应通过正当程序完成。被告不及时履行行政义务的理由不能成立，应及时向原告办理相关证照。原告要求被告赔偿经济损失证据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第四项之规定，判决如下： 一、平顶山市国土资源局于本判决生效后三十日内履行行政职责，为平顶山市儒俊房地产开发有限公司办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。 二、驳回原告平顶山市儒俊房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 受理费50元，由被告平顶山市国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 范 战 捷 审 判 员 芦 天 喜 审 判 员 李 兵 二○一○年五月三十日 书 记 员 景 朋 丽 |