《土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
《农村土地承包法》第十七条第一项也规定：“承包方承担下列义务：(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设“。
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》六规定：“禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任”。
因此，除了兴办乡镇企业和村民建设住宅乡以及（镇）村公共设施和公益事业建设等非农业建设可以使用集体土地外，其他非农业建设都不得使用集体土地。故，以租代征的协议显然是因违法了法律规定而无效的。此外，农用地要维持其用途，要改变土地的性质要按照履行法定的征地程序，不能以租用农用地代替土地征收。
（采晴整理）