【拆迁律师】农村土地买卖，如何进行，才是合法的？

一、农村土地买卖是否合法？

依现行的法律，农村土地只可以转让，不能进行买卖。所以，私下买卖土地是不合法的。保护合法的土地流转行为，转让或者买卖土地承包经营权，也是流转的形式之一，但要依法转让。农村土地私下转让，签订的买卖协议合同则是没有法律效力的。

（一）依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定，承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

（二）在《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

（三）依据《农村土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

二、哪些农村土地才可以入市？

依现行的法律，目前农村土地买卖，只有一种情况是属于合法的：

那就是集体经营性建设用地入市。

（一）什么是集体经营性建设用地入市？

在《土地管理法修正案》中，规定集体经营性建设用地入市。

在原有土地管理法中，集体建设用地与国有建设用地的法律地位是不平等的。

集体土地，在很多情形下不能直接作为建设用途，必须征收为国有土地之后由地方政府来统一供应。这便是地方政府高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式。

集体经营性建设用地入市，就是赋予集体建设用地，与国有建设用地在同一市场上的同等权能。使得作为土地所有者的农民集体，可以像城镇国有土地所有者一样，直接向市场中的用地者以出让、出租或作价出资入股等方式，让渡一定年限的集体经营性建设用地使用权，并获取对价收益。而不再需要，先行征收为国有土地。同时，依法入市的集体经营性建设用地使用权，享有与国有建设用地使用权同等的权能。

集体经营性建设用地入市，经常被通俗地描述为“农民也可以卖地了”，当然，同国有土地一样，依现行法律，这里“卖”的是土地使用权，而不是土地所有权。同时“卖地”必须合法有序，要把握好关键环节。

（二）现行法律明确了两个条件：

1、是符合规划和用途管制，只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市，在具体宗地入市时还需要明确具体的土地用途和规划条件。需要注意的时间、入市范围并不受“存量”限制；

2、是依法登记，这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体，在集体建设用地使用权再次流转的情形，则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。

（采晴）