以下三种情形，宅基地不可转让：
1、地和房分别出卖时，宅基地不可转让。房屋建造于土地上，是土地的附着物，具有不可分离性。故出卖房屋时，根据“地随房走”原则，房屋所在地块的宅基地也同时转让。若出卖人将房屋和宅基地分别出卖给不同的买受人，或者仅仅出卖房屋，买受人可主张合同无效。
2、非产权主体未获授权，擅自转让宅基地。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人及其委托人，否则其买卖合同存在效力上的瑕疵。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的房屋，否则也构成无权处分，买卖行为的效力亦存在法律上的瑕疵。
3、宅基地转让违法。这种情况主要包括司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（采晴整理）