房屋征收评估   

                                ——王卫洲

房屋征收评估是指有资质房屋征收评估机构对征收所涉及的房屋进行评估，以确定其市场价值的行为，在《城市房屋拆迁管理条例》生效期间我们称之为拆迁评估，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，由建设单位作为实施主体的拆迁改为由政府主导的房屋征收，所以拆迁评估也相应的变更为房屋征收评估。

 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋的价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值，房屋征收评估应当按照下列程序进行：

1、选择评估机构：首先应当由被征收人在规定的期限内协商选择，协商不成的，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

    2、委托：房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

3、明确评估对象：房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

4、实地勘察：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。

实地勘察中被征收人应当配合并提供相关资料；勘察记录由评估人员、征收部门工作人员、被征收人签字确认，被征收人拒绝签字的，屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明

5、初步评估结果公示和送达

向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

6、作出评估报告

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

房屋征收评估是确定被征收房屋价值的依据，被征收人或征收部门对评估结果不满的可以通过如下方式救济：

1、释疑：被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

  2、复核：

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

3、鉴定：

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

4、被征收人对补偿仍有异议的，可以视为协商不成，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县政府作出征收补偿决定。