【拆迁律师】免费时代结束，三类人用宅基地将按年收费？未确权宅基地能否买？

一、三类人使用宅基地将按年收费：

2018年开始，开始探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，具体包括落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

目前，涉及超过15万个村、确认集体经济组织成员3亿多人。

更为关键的是，农业农村部表示，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非本集体成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的，探索由农村集体经济组织主导下的有偿使用制度。

也就是说，未来农村这三类人使用宅基地将面临收费：

1、农村宅基地面积超过地方规定面积的农户，超出面积将收费：

以安微金寨为例，对“一户一宅”超规定面积部分，超过20平方米以下部分，不收取有偿使用费；超出20～70平方米部分，按每年3元/平方米收费；超出规定面积每增加50平方米，收费标准提高3元/平方米。

2、对于一户多宅的宅基地收费：

江西省余江县对超出规定标准1～50平方米的部分按每年每平方米10元收取费用，每增加50平方米收费标准提高5元，倒逼“一户多宅”农民退出宅基地。

3、对于非集体成员通过继承取得宅基地的也需要收费：

山东禹城市制定的有偿使用办法，36个试点村累计征收有偿使用费740多万元，缴费率达到98%。

此外，对于村庄内部退出的闲置宅基地，探索由农民集体经济组织回购，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按规划通过土地整治后，在县域范围内统筹使用。

二、与未确权宅基地有关的两个问题：

（一）未确权的宅基地能否购买？

依现行法律，农村宅基地无论有没有确权，都是不可以买卖的，只能转让给同一集体组织之内的成员，且必须满足以下条件：

1、必须是同村人：

没有确权的宅基地是可以在本村集体范围内成员之间有偿转让的。依现行的《土地管理法》规定，农村宅基地属于村集体所有，本村村民有宅基地使用权。也就是说只有本村人才可以购买本村人的宅基地，外村人和城市人都是不能到本村购买宅基地的，私自违法购买，无法进行确权登记。

2、必须是没有宅基地的农户：

依现行的《土地管理法》规定，农村一户家庭只能拥有一处宅基地。也就是说只有本身没有宅基地的村民才可以购买本村没有确权的宅基地，已经有宅基地的人再购买宅基地就违反了一户一宅规定，所以，有宅基地的村民是不能再购买他人宅基地的。

对于农村集体经营建设用地入市试点，农村集体经营建设用地包含了农村没有确权的宅基地，对于这部分暂时不能依法确权的宅基地，豉励农民自愿有偿在村集体范围内转让宅基地，宅基地入市后，这类没有得到依法确权的宅基地就可以直接进入二级土地市场交易买卖，估计那个时候城市人就可以依法到农村购买宅基地了，城市人购买农村宅基地后不再需要进行确权登记，他们购买农村宅基地后可以直接办理不动产产权登记证书，但具体政策还需等待颁布实施，现在只是一种猜测。

（二）购买未确权宅基地要注意什么？

依现行法律，农村在土地确权实施后是不存在没有确权的宅基地，而且农村宅基地是不能私下进行买卖交易的，只能是一个村集体组织之内的成员进行转让，转让时得经过村委会的同意以及乡镇府的审核批准。

（采晴）