【拆迁律师】棚户区改造房屋拆迁如何补偿、房屋拆迁预签协议是否合适？看这些

实施棚户区改造的根本目的是改善被拆迁人的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。“棚改”这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。目前，棚户区改造的实施原则，是按照“政府主导、市场运作”进行。

一、为什么要改造棚户区？

（一）棚改的对象有四类，城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房。

（二）棚改项目具体可以体现为中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造、城中村边角地环境整治等。

（三）棚户区房屋实施棚改，就是要改善棚户区居民的居住条件，解决棚户区居民的住房困难，同时通过棚改提升城市环境、推进新型城镇化建设、促进经济发展。

二、棚户区改造房屋拆迁如何补偿？

（一）棚户区改造项目一般以国有土地上房屋征收的形式开展，其补偿方式的设定也应遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，可由被征收人在货币补偿和房屋产权调换之间选择。

（二）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（三）受到文物古迹保护、区域地质环境等因素的影响，有些棚改项目无法实现“原地回迁”。

各地的政策有所区别，例如根据北京的政策，细化完善征收补偿政策和标准，鼓励货币化安置，规范征收补助和奖励。

（四）应该由拆迁户自主选择安置补偿方式，可以鼓励货币化安置，但不能要求拆迁户必须选择哪种补偿方式。即使无法实现“原地回迁”，也应当提供就近地段或其他地区的安置房，并依法支付搬迁安置费用。

三、房屋拆迁预签协议是否合适？

（一）在北京市、天津市、上海市的地方规定中，均采取了预签约模式。

房屋征收决定作出前或作出后，房屋征收部门组织被征收人、公房承租人签署附带生效条件的补偿协议。如果达到规定的签约比例，则补偿协议生效，如果未达到签约比例，就不再实施征收。

（二）预签约模式中，被征收人的意愿决定着棚改项目是否能继续推进。但是签署预签协议存在法律风险。签订预签协议有如下法律风险。

1、房屋面临司法强拆：

这种协议一旦生效，就会发生法律效力，形成权利义务关系。那么紧接着就要面临限期腾房搬迁，如果不搬，征收方可能会申请法院进行司法强拆。

2、不能采取法律救济：

作为已经签订“预签协议”的被征收人，即使后期看到别人家补偿价格高，或者是发现自家的房屋拆迁补偿价格应该高于“预签协议”价格，后悔了，想找征收方反悔，可能性不大，就是维权有了签订协议也不能据此采取法律救济了。签了协议的，去法院起诉，通常也不会立案。

3、房屋拆迁预签协议没有安置过渡费：

正常情况下，签了正式拆迁安置补偿协议，拆迁安置补偿协议往往会规定各项补偿条件，其中包括拆迁安置过渡费。然而在预签协议中，可能就没有关于安置过渡费的约定。

4、法律不支持在正式协议生效前，实际支付各种补偿及提供房源：

实践中，有很多的征收预签协议项目，基本都有规定在预签补偿协议生效之前，实际不支付拆迁补偿款和提供搬迁过度安置房源。换句话说拆迁补偿协议生效了，却没有拿到任何补偿，也没有临时过渡安置的房屋可住。

四、提示您：

在实践中，往往房屋拆迁征收时由于棚户区房屋的价值可能比较低，最终拆迁补偿费的数额也可能会被拉低。

所以，首先应该确定一下，自家被划为拆迁范围的房屋，是否属于棚户区内的房屋。再看看拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行。有时候，会出现拆迁方以棚户房为由，随便拆除房屋的违法行为。在被通知自家房屋所在区域，即将被棚户区改造的情况下，应该提前拍摄房屋内外的照片，留存被拆前的证据。当房屋被拆除或者强拆时，要拍摄拆迁时的现场场景照片和视频，保存所有证据原件（照片和视频）。如果是强拆，必要时可以打电话报案，同时录音，作为被强拆的证据。

如果您的房屋遭到非法强拆，请在6个月内通过行政复议、行政诉讼等法律途径维护自身权利。

（采晴）