【拆迁律师】征地拆迁：7大因素影响房屋征收价值！不看，吃大亏《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋的估价不得低于周边类似房地产市场价值，影响被征收房屋价值因素主要是被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权因素，类似房地产即上述因素相似的房地产。这意味着房屋征收补偿价格受到这7类因素的影响。具体来看：
要素一：房屋区位
房屋区位要素：是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。
就像是每个地方的房价差异，如遇拆迁，北上广的这些地方的房屋拆迁补偿款要比其他区位类似房屋价值高很多。
房屋区位要素影响拆迁补偿高低的分别主要有以下三点：
1】主要取决于城市平均地价水准。
2】主要由后天因素形成的环境决定。
3】城市规划。
要素二：房屋用途
房屋用途主要分为住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、别墅等；非住宅分为经营性（写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等）与非经营性（单位以及非营利公共设施用房）两类。老生常谈，大家一般都知道商品房的补偿价值要高于普通住宅。那房屋的用途应当怎么确定呢？
一般情况下，房屋用途的确定以被拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准——→未标明的通常以产权档案中记录的为准——→未记录的以实际用途为准——→实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。
要素三：房屋建筑结构
房屋建筑结构通常包括：框架机构、钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、木结构、简易结构等。
对于建筑物的外观、风格、布局、施工质量等内容，对房屋拆迁补偿价值会产生一定影响。房屋质量越好，评估时房屋的补偿的价值就越高。
要素四：房屋新旧程度
房屋住了10年和住了30年新旧程度是有区别的，新旧程度也可以称为折旧率，按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，评估机构一般会在此基础上算出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准
要素五：房屋建筑面积
房屋的建筑面积：指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。就具体征收补偿关系而言，主要分为房屋建筑面积、共有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。
在实际拆迁过程中，根据相关的实际征地拆迁案例中，不仅仅单元房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计算做房屋面积的，相应的配房、院落等也是计算在补偿范围之内的。
要素六：占地面积
占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。
要素七：土地使用权
土地使用权：明确土地使用是属于出让、转让、划拨还是租地等情况中的哪一种。