怎么读懂房屋征收补偿方案中合理问题？

     房屋征收补偿是一个敏感的问题，很多被征收人看到政府作出的补偿方案后，总是感觉不合适，但是政府作出的补偿方案，有的问题比较明显可以直接找到，有的则比较隐秘，被征收人虽然觉得不合理但是找不出问题出在哪里？

    例如：A县政府因旧城改造决定对B片区实施征收改造，拟定征收补偿方案，并征求公众意见30天，30天后作出房屋征收决定，征收补偿方案主要内容为“对被征收房屋实行货币补偿或产权调换，货币补偿价格评估确定，评估机构由县政府推荐A县三家评估公司由被征收人10日之内选择，协商不成的由征收办公室组织被征收人摇号确定，对评估结果不服可以申请复核、鉴定，选择产权调换的，被征收房屋主房按照1:1比例置换，配房、附属房按照重置价格补偿，每平方米1000元，对于违章建筑不予补偿。”

    这个补偿方案可能很多人不服，但是找不到征收补偿方案哪里有问题，万典律师帮您做简单的分析，可能马上拨云见日：

1、在货币补偿价格上，可以说评估机构的评估产生了定价的作用，而评估机构选择如果限定在县政府的指定范围内，则很难保证评估的中立性，每个区县范围内也仅仅几个评估公司，这些公司与地方政府的关系一般相当密切，他们能够做出公正的评估吗？根据以往我们代理的案例，评估机构的评估价格往往会低于市场价。

     2、产权调换上：1:1置换看似公平实则存在严重的不合理问题，因为被征收房屋一般都是平房，容积率一般低于1.0，土地面积大于房屋面积，而安置房则是高层或者多层，容积率会较高，例如被征收房屋原来100平方米房屋附属100平方米土地，而安置房100平方米可能只有20平方米土地，这80平方米的土地使用权是不是无形的就消失了?

其次在地段上，被征收房屋的地段和安置房的地段一样吗？可知道不同的地段房屋和土地使用权的价格也是相差甚远。

3、 配房、厨房、厕所如何对待？安置房或者市场销售的商品房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计入做房屋面积的，而被征收人的配房、院落内的厨房、厕所、门房基本上都是按照附属物对待，只补偿建造重置价格，这显然是不公平的。

4、类似房地产， 被征收房屋按照类似房地产市场价格补偿，但何为类似房地产，被征收人单门独户的院落和四周的单元房是类似的房地产吗？显然不是，我们认为被征收房屋的容积率、院落空间、房屋高度等因素都是决定房地产价格的重要因素，倘若开发商的房子是单门独户可能按照别墅价格出售，即使规划用途为普通住宅，价格断然会高于高层小区单元房的价格，而被征收人单门独户的院落一般是以高层小区单元房作为类似房地产估价的。

5、对于无证房，很多地方政府是将其按照违章建筑处理，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》是要求政府组织相关部门进行调查、认定和处理，认定为合法建筑的应当补偿，认定为违章建筑的不予补偿，根据以往的案例，很多地方没有履行对无证房的调查、认定处理工作。

6、划拨土地使用权是否应当补偿，一些地方政府认为划拨土地属于政府无偿提供，在收回时无需补偿，这观点是错误的，土地使用权作为财产权益，被征收应当获得补偿，按照城市房地产估价规则，在房地产评估时应当将划拨土地使用权计入评估范围。

7、还有一个较为长远的问题，老百姓的宅基一般破旧时可以申请危房改造，重新建造，虽然土地使用权为70年，但住宅用地使用权到期后是自动延期的，可以说这样的宅基是世代相传的财产；而高层小区的房屋，如果居住期间房屋变成危旧房屋怎么办？由政府拆迁显然不现实，因为这些高层小区拆迁是没有利润的，没有开发商肯接手，政府可以对个别小区进行重建，但几十年后危旧房的问题显然会是一个共性问题，全部由政府重建不现实。被征收人或其后人可能需要重新购房，高房价将被征收人带来沉重的经济负担。