【养殖场拆迁律师】讲解：养殖场拆迁怎么补偿？之前有当事人向北京万典律师事务所的咨询：“我是租的他人土地自己搭建的厂房，养殖一些家禽（猪、鸡等）。现在厂房要拆迁，请问我这个怎么赔偿（厂房，水，动力电，房子都是自己搭建的）土地有的也是自己硬化的。 现在正在废旧回收生产，这个怎么赔偿我？”虽然目前法律并没有对养殖场拆迁补偿明文规定，但也避不开以下几类：1、土地的补偿；2、地上附着物的损失补偿；3、停产停业的补偿与设备设施搬迁补偿；4、厂房的补偿。一、土地的补偿养殖场占用的土地往往都是自家的承包经营地，承包经营权是一种使用权而不是一种所有权。使用权在拆迁中必须按照土地管理法的相关的年产6倍之上来进行补偿，这是土地承包经营权的补偿，这属于征地补偿。二、地上附着物养殖场中的地上附着物一般是指挖掘的水井、池塘，铺设的电缆、养殖的花圃、养殖工具、附属设施等，这些都属于补偿范围，而且是不可移动的补偿。三、停产停业损失的补偿及搬迁补偿第三部分补偿是结合土地承包经营权的年限来计算停产停业损失。停产停业损失有些地方是按照每头猪补偿200来算，这种按照每头猪、每只鸡多少钱来赔偿的方式方法是不合理的。我们都清楚养猪是一年要养好几批，单纯补偿这一季养猪的钱，完全不能弥补损失。另外就是搬迁费用，也应给予相应补偿。四、厂房的补偿很多情况下拆迁会将养殖场的厂房定性为违章建筑，给的补偿很少或不予补偿，这是不合理的。只要...
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2019
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在农村地区或城中村地区，农民朋友建房的土地，是宅基地。依现行的法律，宅基地是归集体所有的。随着城市化，越来越多的宅基地，被纳入到了征地拆迁的范围。伴随着宅基地的征迁，被征迁朋友可能会遇到以下的问题，建议参考：一、收回宅基地使用权，是否补偿？依现行的法律，宅基地使用权，因以下原因被收回的，应依据地上附着物的评估价格，对原宅基地使用权给与适当补偿：为实施村庄和集镇规划进行旧村改造，需要调整的宅基地；为进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要占用的宅基地等。二、宅基地被征收，可否申请新的宅基地？农村宅基地、房屋，在被征迁后，能否申请新的宅基地、另行建房，要视情况而定：（一）对于属于城市远郊与农村地区的情形：主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿，既要考虑被拆迁的房屋，也要考虑被征收的宅基地。（二）对于属于城乡结合部与城中村的情形：原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户，自行选购房屋或政府提供的安置房。三、无证，可否获得宅基地补偿？农村居民建造住宅，只要经乡、镇政府审核，并经县级政府批准后，即使无宅基地证、建房证，也不能认定为违建。虽然无证不等于违建，但是，建议仍然要及时办理权属证明。实践中，强征、强拆，在很多地区都发生过。而完成土地确权、获得权属证明后，可在一定程度上，降低此类事情发生的可能。四、对宅基地如何补偿？实践中，对宅基地的补偿，存...
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遇到征迁，很多被征迁人，都在关注补偿一平米是多少钱，安置面积是多少，以及补偿标准是否合理。相信，此类问题，也是每个被征迁人均关注的。但在征迁实务中，评判本地区的拆迁补偿标准是否合理，因地区差异的客观存在，常不是仅仅通过几个数字，便能评判的。实际中，即使是同一个市县，不同的乡村，在征迁时，其补偿的标准与政策都不尽相同。但是，遇到征迁，被征迁人却可清楚，对于各地的拆迁补偿，存在着三项硬性规定。此三项规定都不容忽视，因此，被征迁朋友可据此，来初步评判获得的补偿标准是否合理。一、对于生活水平：拆迁后的生活水平，不能比拆迁前差。在国务院《关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，以及国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》中，均明确要求征迁应进行合理补偿，且要切实做到被征迁人原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，被征迁朋友，可根据征收方所提出的补偿标准，来计算自己能获得的补偿，是否至少可保障自己有能力购买当地同等标准的房屋，来评判该标准是否合理。同时，在《国务院办公厅关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中，明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。即必须要先补偿后搬迁、先安置后拆迁。二、对于房屋拆迁补偿总额：其不应低于其入市交易价格。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对被征收房屋价值的补偿，不...
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随着经济的发展和乡村振兴战略的推进，各项基础设施不断建设，土地的利用率在不断升高。在这个背景下，农村土地在被征用时，也被赋予了更高的价值。对于农民来讲，有征地，就要有相应的补偿，这也是农民十分关心的问题。那么，今年的补偿会有多少？是怎么补的？咱们一起来看看。一、补偿价格表：征地补偿价格表具体可以划分以下几个补贴项目，补贴标准仅供参考。1、耕地：我们都知道耕地可以分为两种类型，一种是旱地，一种是水田，旱地每亩的补偿标准是5.3万元，水田每亩地的补偿标准是9万元。2、菜田：菜田征收每亩平均补偿15万元。3、基本农田：我们都知道农田可以分为旱田和水田，两种征地补偿标准不一样，其中旱田征收每亩补偿5.8万元，水田征收每亩补偿9.9万元，菜田征收每亩补偿15.6万元。4、林地：征收林地每亩补偿13.8万元。5、农用地：征收农用地每亩补偿13.8万元。6、集体建设用地：农村集体建设用地包括工矿建设用地、村民住宅、道路等，如果这类土地被征收，每亩补偿13.6万元。7、未利用地：农村未利用地包括空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟等，如果这类土地被征收，每亩补偿2.1万元。注意：以上只是经济发达地区的补偿价格，供参考，具体请按照所在地区的相关补偿文件来确定。二、征地补偿标准：1、土地补偿费：土地有很多类型，不同类型的土地在征收时，补偿费是不一样的，具体如下：（1）耕地，土地补偿费按照征用前三年平均年产值...
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一、什么是农村违建的标准？所谓的农村违建，是指在《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》等法律规定中，不允许修建的建筑。（一）《土地管理法》中，规定的违建行为：农户使用耕地修建房屋，占用耕地建窑、建房等行为，属于违建行为。违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地，未经批准或骗取批准，非法占用土地建住宅的行为，属于违建行为。修建房屋属于违法，依现行法律将会被拆除，所以，此类也是属于违建。但是，若通过正规审批流程，被查处，则责任人应是政府工作人员。（二）《农村宅基地管理办法》中，规定的违建行为：农村房屋修建，必须要在当地农村集体规划的土地之内，且需要先申请宅基地获得批准之后，才能够修建房屋，如果违反规定，在农村集体组织规划的土地之外或未经审批建房，则是属于违建房屋。二、只有在处罚决定书发生法律效力时，才可依法拆除违建，即对于未经审批或无证的房屋，不能说拆就拆，而是须经过严格的法律程序。对于违建的处置，依现行的《土地管理法》规定，将没收非法占用土地上新建的建筑和其他设施，并处以罚款处罚。处罚违建，须处罚决定书发生法律效力。处罚决定书发生法律效力，存在两种情形：第一种情况：不进行行政复议，也不进行行政诉讼，过了三个月，处罚决定书即会发生法律效力。第二种情况：在两个月内提起行政复议，接着又提起了行政诉讼，经过一审、二审后，即发生法律效力。三、对于违章建筑的查处，拆除不是唯一方式：（一）现...
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近些年，城乡建设不断发展，很多农村家庭面临拆迁搬家的问题，这对很多农民来说还是有些不方便的，但是一般被拆迁的房屋都是可以领到相应的补偿金的。最近，出台了关于农村房屋拆迁补偿的一些新政策，在开始正式实施1、无证房屋被拆迁也可得到全额补偿：很多农村被拆迁的房子都是很老的房屋，这些房屋由于年代久远，很多都没有证件，因此有时候拆迁队人员告诉你由于你的房子没有证件就不能得到赔偿，其实这些都是忽悠老百姓的。现在的规矩是，只要房子符合当下的拆迁政策要求，没有证件也能得到赔偿!2、拆迁补偿新增两种方式：目前的拆迁补偿方式有两种，一种是直接现金补偿，一种是等价置换。等价置换就是让农户自己在政府划定的区域内选择商品房来弥补自己的损失。至于具体选哪种方式有农民自己决定。另外，也是今天着重要跟大家说到的一点就是：拆迁时农户还能额外得到2万元的拆迁过渡期安置补偿费。大家千万别忘记哦!3、拆迁补偿实行双向补偿制度：以往农村的房屋补偿都只给农户补偿房屋部分，宅基地部分是不补偿的，因为农户对宅基地只有使用权，没有所有权。但是现在将实行双向补偿，农户既可以得到房屋补偿，也能得到宅基地拆迁补偿，包括：农民的固定财产;农房以及房屋内的装修;其他财产，例如果园、菜园、水井等。4、以下三种拆迁方式会被禁止：强拆暴拆行为;先拆后补行为;拆迁无公示行为，这三种拆迁方式是明确禁止的，而且也是违法的。（来源：长沙观察） ...
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在征收实践中，存在的最基本的矛盾点，常是被征收人觉得，征收方给予的房屋土地征收补偿标准过低，其不足以支撑原有的生活水平。甚至，存在着，补偿的费用不足以支付盖房子的成本，更不用说购买房子了。征迁，是指依法拆除建设用地范围内的房屋与附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失，进行补偿的法律行为。征迁，通常是包括征收行为与搬迁行为。而征拆的行为方式，基本可分为征收、拆迁以及其他协议搬迁。依现行的土地性质，分为国有土地与集体土地。其中，国有土地是指城市市区的土地，而集体土地通常是指国有土地以外的农村与城市郊区的土地。征收过程中，对补偿费用是否合理，如何判断？一、对集体土地上，征收补偿标准依据的建议：依现行法规，对集体土地上的征收补偿，是参照国有土地执行。所以，实践中，关于集体土地的补偿标准，目前更多是依地方政策规定。在国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中，相关条例表明：集体土地和集体土地上房屋的补偿标准由省级政府制定，按照区位区分为几类地，确定相应的补偿标准。实践中，对此规定的具体操作是：对于补偿标准，被征收人需先要找省级制定的补偿标准，再细化到市、区等，从而得出自己所在地的硬性的补偿标准。依据此标准，来衡量自己的补偿是否偏低，是最为公平的。二、对国有土地上，房屋征收补偿标准依据的建议：依《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：按照征收决定作出之日，作为评估时点；按...
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郾城区小李庄正在进行城中村改造项目，王某一家对拆迁补偿标准不满意没有同意搬迁。7月3日凌晨，棚改项目指挥部组织工作人员50余人，对被征收人王某房屋实施拆除，拆除过程中，有村民报警。2点50分左右，110出警人员赶到现场，开始询问相关情况，当时指挥部相关工作人员郑某、胡某、龚某、李某在现场。王某的儿子得知有人来拆房，异常恼怒，驾车撞向指挥部工作人员所在方位，胡某躲闪不及被车撞上当场身亡。据报道称，胡某是郾城区卫生局办公室主任，也是事发拆迁片区包片负责人。郾城区委宣传部相关负责人介绍，这次拆迁是2015年启动的城中村棚改项目，手续都有，涉及443户，事发前已拆441户，只有两户不同意拆迁。该棚改项目是拆一块、招拍挂一块。这两户所在位置是安置房位置，已经影响被拆迁户的回迁。夜里拆迁，是因为白天“柴油车、大型机械都进不了市区”。网友对于此案仍有一些疑问，拆迁律师在这里为大家一一解答。1、拆迁方夜间来拆除房屋，合法吗？从报道看此次强拆是违法的，深夜强拆就是违法的，如果非违建又不是法院进行的强拆更是违法的。《行政强制法》第四十三条规定：“行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。”法律明确规定不得夜间强拆，即使强制拆除违法建筑，政府也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定，拆除前...
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农村征地拆迁中是常常会出现一些问题，因为这与农民的贴身利益相关，不可马虎。下面看看农村征地拆迁常见十大问题：一、农村集体土地征收的法定程序是什么？1、政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。2、当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体（村集体、农户、地上附着物产权人）共同确认。3、征求村民意见、组织征地听证。4、拟定“一书四方案”征地文件，并上报、审批。5、张贴“二公告”，即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。6、就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。7、将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。8、办理补偿登记手续。9、支付补偿安置费用。10、交付土地，在搬迁期内完成搬迁。二、国家不对房屋的价值进行评估，不论新房还是旧房，一律按统一的标准进行补偿，这合法吗？不合法也不合理，农村房屋补的是房屋的重建成本价，精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子，补偿款肯定是不一样的;拆迁方应当依法对房屋进行评估，并把评估报告单交到老百姓手中，让他们对评估结果没有异议。三、征收耕地的补偿包括什么？标准怎样？农田是农民赖以为生的经济基础，一年到头以在地里种粮食卖钱为生，如果政府一次性买断耕地，那么后续的生活何以为继？!考虑到这点，法律也规定了相应的补偿标准：土地补偿费、人员安置补助费、地上附着物和青苗费。其中：1、土地补偿费=土地被征收...
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在合法的征迁过程中，会涉及到很多的法律文件。而在实践中，很多的征迁方，存在着未办理合法的手续、法定文件缺失，便开始征地拆迁的行为。这是严重的违法征迁现象。因此，遇到征迁，了解及读懂征迁中的文件，对被征迁人是非常重要与必要的。对于征迁中的文件，可分为：需仔细看的、谨慎签字的、可申请救济的三大类。第一类：需仔细看到文件，包括土地预征收公告、征地批文与征地公告、征地拆迁补偿安置方案。1、土地预征收公告：看什么：土地预征收，是在征地依法报批前，当地国土资源部门，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和被征迁农民，拟将征地。告之征地农村集体经济组织和被征迁农民的公告，即为土地预征收公告。土地预征收公告，内容应包括：拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等。2、征地批文与征地公告：看什么：征地批文的内容，应包括.（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途。（2）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。（3）征地补偿标准和农业人员安置途径。（4）办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案：看什么：征地拆迁补偿安置方案，内容应包括：（1）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量.（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式。（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方...
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