【拆迁律师】对于房屋附属的院落与空地，怎样的补偿，才合理？随着城市化进程，征地拆迁的行为，越来越常见。征收房屋时，对于合法的房屋，是应当补偿的。而在很多城市被征迁的房屋中，还存在着相当多的带有院落、空地的房屋。对于房屋附属的院落、空地，在实践中，有些征收方为了压缩赔偿数额，常告知被征迁人，国有土地的院落与空地，因为土地是国有的，自然也不应对院落与空地进行补偿。是这样吗？不是。一、对于房屋附属的院落与空地，为何要补偿？（一）征迁专项资金与征迁面积：征迁中，政府批准的征迁专项资金，是作为征收范围内整块土地的补偿费用。其包括，被征迁人的房屋所占面积、空地与院落的面积。（二）使用权与使用权益：依现行的法律，被征迁人对院落与空地，具有使用权。而征迁行为，剥夺了被征迁人的使用权，对于其法定的使用权益造成损失，应给予补偿。（三）最高法对于空地、院落补偿的答复：依《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征迁人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。因此，此答复，可直接作为被征迁人主张对院落、空地等土地，享有补偿的法律依据。二、对于房屋附属的院落、空地，怎样的补偿，才合理？（一）依《国有土地上房屋征收评估办法》：第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其...
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【拆迁律师】评估定补偿，房屋价值被低估，什么原因？在房屋拆迁过程中，拆迁评估，是非常重要的一个环节。拆迁评估，其直接影响到，被拆迁人能拿到的补偿多或少。在拆迁评估环节中，评估机构，对房屋价值的评估越高，被拆迁人，拿到的拆迁补偿也就会越高。从拆迁实践来看，被拆迁方与拆迁方产生矛盾的焦点，普遍的都是因拆迁补偿偏低。而拆迁补偿偏低，主要原因，是对房屋价值的评估，都远低于实际房屋市场价，致被拆迁人拿不到合理补偿。一、拆迁评估：（一）对于住宅房屋的评估：通常包括：1、房屋占用范围内的土地价格：一般以省、自治区、直辖市政府根据本地区的实际情况，制定区位基准价。2、建筑物重置价格：以评估价格为准，具体计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格评估机构可以市场比较法或成本法，确定某类型房屋的基准价格，再依不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正。由此，得出不同房屋的评估价格。其中，市场比较法，是在被拆迁房屋同一供需圈，收集成交时间不超过1年的市场交易案例，另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价，即被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。3、建安费用：应按照当地建筑工程定额标准的有关规定评估。4、房屋装修、装饰...
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【拆迁律师】城中村拆迁的最低补偿标准！'城中村”是具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。在城市化过程中，由于城市化速度快速推进，城中村的拆迁改造愈演愈烈，相应的拆迁补偿也成为许多人关注的焦点。那么城中村改造是怎样补偿的呢？从整体上讲“城中村”拆迁补偿方式有房屋置换和货币补偿两种，房屋置换，相同地段最低拆一换一；货币补偿，最低标准是周边房地产市场价。具体而言，万典律师认为城中城拆迁补偿可以分为两种：第一种是已全部转为国有土地的，一般会提供货币补偿或产权调换两种方式。选择货币补偿的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿；(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。选择产权调换的，一般是拆一还一。首先考虑的应该是原地回迁，如不能原地回迁，也应该给予交通便利地段。这两种拆迁补偿方式，各位被征收人可以自由选择。第二种是土地性质仍属于集体土地的。如果拆迁户们的房屋被纳入了城市规划区内，那么选择货币补偿的，不能单纯以农村的补偿为准，因为周围的物价、房价都较高，应该参考国有土地上房屋的征收补偿标准，即参考周边的房...
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【强制律师】土地被强占、确权到了别人名下，怎么办？最近有不少农户向万典律师电话咨询，说自己的土地在不知情的情况下，被他人耕种使用，或是被开发商们侵占使用，还有的农户反映自己的土地确权到了别人名下。面对这些情况老百姓们有什么救济方式吗？关于土地确权错误的问题万典律师认为：根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律法规，如果农村土地承包当事人认为农村土地承包经营权证和登记簿记载错误的，农户们有权申请更正。如果真的存在土地确权错误的情况，当事人可以主动向土地登记主管部门申请注销登记，之后经审查通过后登记部门依职权对该登记事项予以纠正，并注销该权利证书。办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料：(一)变更的书面请求;(二)已变更的农村土地承包合同或其它证明材料; (三)农村土地承包经营权证原件。 交完材料之后，乡(镇)人民政府农村经营管理部门受理变更申请，符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。 另外，如果农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向乡(镇)人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。 经乡(镇)人民政府农村经营管理部门审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。 关于自家土地被强占的问题万典律师认...
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【拆迁律师】我国现行法律《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府，对被征收人给予的补偿范围包括因征收房屋造成的停产停业损失。第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。此规定比较笼统，具体实施要看地方制定的补偿标准。1、按被征收房屋面积计算 这种计算方法以被征收房屋的面积为主要考虑因素，结合被征房屋所在地段和使用性质等因素，根据法律规定或根据双方协商好的每平方米的补偿价格，一次性或者按月给予补偿。如上海规定每平方米补偿在300~400的范围内协商确定；四川省的规定便是按月计算；而北京则是一次性给予综合补助费。2、按被拆迁房屋总价值的一定比例计算 在产权置换的前提下，按被拆迁房屋总价值的一定比例计算。停产停业损失的补偿对象只包括非住宅用房，但是非住宅用房又分为营业用房和非营业用房。一般而言，营业用房的补偿比例要高于非营业用房。营业用房又称商业用房，俗称商铺，比如各类商店、旅社、写字楼等。简言之，就是这个房子和营业收入是有关系的。非营业用房是非住宅用房和营业用房之外的，比如公共场所用房、医院和学校等。3、双方协商确定，或按评估结果补偿 由拆迁双方协商确定，协商不成按评估结果补偿。即因房屋征收拆迁造成的停产停业损失，可以由拆迁双方协商确定补偿数额，在无法...
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【拆迁律师】在面临征收时，我们也会遇到很多的问题，比如被征收房屋价值怎么计算，怎么样才是合理的，不会被欺骗；没收到补偿款，就被驱逐，强制搬迁，这情况下又该怎么办等等，有的被征收人有点小聪明，为了拿到更多补偿款，连夜抢种，抢建，这种情况要是纷纷效仿，绝对是不可行的。国家对于几种情形不补偿：1、超过临时占地期限的建筑根据《土地管理法》第五十七条的规定，临时占用土地修建房屋且超过两年的临时建筑，在拆迁时不予补偿。临时建筑的适用期间是2年，超过期间则为违法建筑，一旦征收是不予补偿的。2、房屋倒塌如果房屋在拆迁时已经丧失了经济价值，比如房屋长期无人居住导致房屋倒塌，这一类房屋在拆除时也不能够获得房屋补偿;3、无主房屋因人员去世的无主房屋，这一类的房屋也不会予以补偿!4、房屋不再拆迁范围以内征地拆迁补偿的是失地失房的农民，如果你的房屋并不在拆迁范围以内，是不能拿到补偿的。实践中，有种现象是误把房屋列入征迁范围并且强拆，造成了损失，这种情况下，是应该赔偿的。5、抢建根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。6、抢种《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第九条规定：“（九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安...
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2019
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【拆迁律师】农村征迁，补偿安置流程，2019年最完整版随着农村也加快了城市化进程的步伐，拆迁将不可避免地牵涉到农村居民的宅基地和耕地的征用，少不了对农村居民进行拆迁补偿。好多农民没有经历过拆迁，对拆迁补偿的几个关键点不是多么了解，尤其是农村房屋拆迁和城市房屋拆迁的补偿标准是否相同？拆迁补偿是按照人员还是土地面积计算的？还有房屋拆迁后的安置有什么计划？等等问题都需要弄明白，现在，让我们共同讨论2019年农村拆迁的最新补偿标准，可要收藏好呀，还可以帮助转发给亲戚朋友。一、农村拆迁补偿是按照家庭成员多少计算还是按照土地面积多少计算呢？这个问题主要取决于当地政府具体的拆迁政策。1、有关集体土地的法律规定：农村的土地都是集体的，不是个人的，现在农村还不能买卖宅基地和承包地，根据有关规定，农村房屋补偿费是依照当地的综合地价确定，房屋根据地面附属物进行补偿。具体的拆迁补偿分为以下三种类型：（1）货币补偿，即一次性现金直接补偿；（2）有产权的房屋可以调换，还可以安置房安置；（3）如果有宅基地条件的话，可以用宅基地安置办法安置，并且还补偿一定的农村房屋重建资金。2、有关土地安置补助费的内容：集体土地征收补偿费主要有地上附着物、青苗补偿费，土地补偿费和安置补助费。其中安置补助费将主要用于被征收土地和农业人口的安置，大家发现了吧，这几项补助费只有在安置补贴这一项里面，家庭户籍人口数与安置补助金有关系，你...
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2019
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【土地律师】解读：村集体组织占着征地补偿款不发，怎么办？之前就有农村的被征收人向万典律师来电，说自己村里搞建设，占了很多农村的土地，可是农民们一分钱的补偿都没有拿到。后来他们去找征收方要，征收方说已经把钱打给村里了，他们又去村委会里要征收补偿款，可是村委会一直拖，就是不给。没办法才打电话给万典律师，想要问问该怎么办，能不能告村委会呢？万典律师认为：我国法律规定农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有，土地补偿费归农村集体经济组织所有。农村集体经济组织有权依照法定程序经本集体成员决定土地补偿等费用的使用、分配办法。但村民会议或者村民代表会议的决定，应当平等保护本集体经济组织成员的权益，不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。如果被征收人具有集体经济组织成员资格，并且征收过程中自己的土地被征收，那么肯定是有权利获得属于自己的征地补偿款的，如果村委会或村集体一直拿着补偿款不分配，那么被征收人有权提起诉讼，要求拿回属于自己的补偿。接下来一起看看中国法院网的一则案例：（中国法院网讯）在某村组生活了快20年的吴某一家，最近遇上了麻烦事，因建设需要，国家征收了该组集体所有地19.7亩，并予以该村组100万元征收补偿。但在分配征收补偿时，该组却以吴某一家系外来户，并未世代居住当地为由，拒绝分配拆迁补偿款。为此，吴某一家向湖南省临湘市...
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【拆迁律师】解读：行政诉讼的起诉期限和民事诉讼的诉讼时效在征地拆迁过程中，老百姓如果采取法律手段维权，一般会涉及到行政诉讼，也有部分涉及民事诉讼与刑事诉讼，今天万典律师详细讲解行政诉讼的起诉期限、民事诉讼的诉讼时效以及二者的区别。起诉期限行政诉讼的起诉期限，是指公民、法人或者其他组织不服行政机关作出的具体行政行为，而向人民法院提起行政诉讼，其起诉可由人民法院立案受理的法定期限。行政诉讼起诉期限是法律设定的起诉条件之一，解决的是行政起诉能否进入司法实体审查的问题。行政诉讼的起诉期限：1、公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。2、公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。3、 因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。万典律师提示：人民法院在接到起诉状时对符合本法规定的起诉条件的，应当登记立案。 对当场不能判定是否符合本法规定的起诉条件的，应当接收起诉状，出具注明收到日期的书面凭证，并在七日内决定是否立案。不符合起诉条件的，作出不予立案的裁定。如果法院既不立案，又不作出不予立案裁定...
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【拆迁律师】拆迁过程中如何申请行政复议？行政复议一、什么是行政复议？行政复议是指公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，依法向特定的行政机关提出申请，由受理该申请的行政机关对原行政行为依法进行审查并作出行政复议决定的活动。行政复议在性质上具有两个特点：它是行政机关内部的层级监督；它是一种事后救济措施。二、申请行政复议应当具备什么条件？1、有明确的申请人和符合规定的被申请人；2、申请人与具体行政行为有利害关系；3、有具体的行政复议请求和理由；4、在法定申请期限内提出；5、属于行政复议法规定的行政复议范围；6、属于收到行政复议申请的行政复议机构的职责范围；7、其他行政复议机关尚未受理同一行政复议申请，人民法院尚未受理同一主体就同一事实提起的行政诉讼。三、公民、法人或者其他组织对哪些具体行政行为不服可以申请行政复议？对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的；对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的；对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；认为行政机关侵犯合法的经营自主权的；认为行政机关变更或者废止农业承包...
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