以“腾退”方式实施拆迁行为的现象与日剧增，尤其在“城中村”项目中存在大量以“腾退”的方式进行集体土地上的房屋拆迁行动。
土地腾退的定义：土地腾退并没有法律层面上的概念，其指的是在集体土地上，村民和村委会签订腾退安置补偿协议后，村委会收回村民拥有的房屋和土地的行为。而在实践中，腾退并没有严格的法律程序和规范，因而在各地的实施过程中常表现出不同的形式，主要包括以下三种：
（1）由开发商以合法形式掩饰非法目的的形式实施腾退。在此过程中开发商以建设绿化隔离带的名义进行土地收储和房屋拆迁，在拆迁完成之后开启商品房开发项目。
（2）开发商与村委会联合实施腾退，即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退，在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。此种“先上车后补票”的行为，严重违反法定程序。
镇政府或区政府作为幕后推手，实施集体土地腾退。政府利用腾退的方式收储土地，从而完成城中村或新农村的建设，此种方式主要是由村委会进行协助完成，开发商是否介入并不确定。
（采晴整理）