一、什么是棚户区改造？

关于什么是“棚户区”，法律并没有统一的规定，但是我们可以参考一下2013年的财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》第六条：本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域……。

二、棚户区改造的法定程序是怎样的？

目前实践中，有的地方将建造年代不长，配套设施相对较好的区域，甚至将别墅区也作为棚户区改造范围，来进行房屋拆迁，情况很复杂。这就需要被拆迁人根据自己居住地区的现状，来判断自己房屋所在地是否属于棚户改造区，是否与前述规定相符，也就是说棚户区改造的范围不能进行任意扩大。

针对这一情况，国家出台了《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知。》（国办发〔2014〕36号）。规定棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规规定，做好土地征收，补偿安置等前期工作。这个法律规定指的就是《土地管理法》。也就是说棚户区改造项目不仅仅涉及到国有土地上的房屋，同样会涉及到集体土地房屋。针对不同土地性质的房屋拆迁，所适用的法律依据及法定程序也不同。

针对集体土地上的房屋进行棚户区改造，用法律依据为《土地管理法》和《土地管理实施条例》等相关规定。关键文件是拟征地公告，征地批复，安置补偿方案公告，责令交出决定（足额补偿到位，拒绝交出土地）等文件。被拆迁人一定要注意这些文件。如果你收到了最后一项“责令交出决定”，那么就意味着要面临司法强拆了。如果有争议，一定要尽早走法律程序，进行维权。

比较关键的文件是《征收决定》和《征收补偿决定》以及《评估报告》。这里最重要的是评估报告，因为它决定你的产权价值。如何审查《评估报告》的合法性呢？需要着重注意以下几个方面：1、首先确定评估机构是否合法。这方面可以去查《国有土地上房屋征收评估办法》，其中规定的很详细的评估机构的产生办法。2、评估机构是否具有相应的资质。3、评估机构人员是否为两人以上并拥有相应证照。4、审查评估的时间点是否正确。5、评估方法是否正确。6、房屋征收部门与评估公司是否签订了房屋征收评估委托合同。7、房屋评估报告中对于房屋面积的认定，是否有被拆迁人的确认签字。

针对国有土地的棚户区改造，法律规定的征收方是只有国务院和省级人民政府。但是实践中都是各市区县政府，这是不符合规定的，程序有问题。例如江苏徐州、江西吉安、河南郑州等。

针对集体土地上进行的棚户区改造，没有任何手续文件，这也是不合法的。如河南许昌等。

棚户区改造与一般的土地征收、房屋拆迁有很多区别。棚户区改造的被拆迁人有很多特殊权利。根据国务院相关规定：1、尊重被征收人意愿，深入细致做好被征收人工作。需要得到绝大多数被征收人的拆迁意愿，比如上海就需要得到90%以上的“拟签约”通过率。2、严格的年度计划。棚户区改造在实施中有个严格的年度计划要求，即必须制定严格的年度计划。而且，在棚户区改造年度计划制定后，不得随意更改棚户区改造项目，或调整改造范围和实施细则。3、房屋安置优先就近原则。对于棚户区改造的安置补偿中，应当优先就近安排。

（采晴整理）