对房屋合同已签订，未办理房屋权属变更登记，房屋被纳入拆迁范围内，征收补偿款的归属，是谁？
在实务中，关于拆迁补偿款的归属问题，应当从以下的三个方面进行论证，即房屋买卖合同是否合法有效，房屋是否已经发生权属变更登记以及房屋原卖家与征收方签订的征收补偿协议是否有效。
首先，应当判定买卖双方的签订房屋买卖合同是否是基于双方真实自愿的情况下签订，同时判定房屋买卖合同的内容是否违反了相关法律、行政法规的规定。根据《合同法》的相关规定可知，合同的签订必须基于公平自愿的原则签订，对于不违反法律法规依法成立的合同受法律保护。因此，基于双方公平自愿原则，内容符合法律法规强制性规定的房屋买卖合同应当认定合法有效。
其次，在认定房屋买卖合同合法有效的前提下，房屋未办理权属变更登记的，根据《物权法》第九条的相关规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭的经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”可知，虽然房屋的购买人占有、使用该房屋，但实际并没有取得房屋所有权。而根据《物权法》第二十八条的规定可知，若由于人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变更、设立、消灭或者转让的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
由此可见，房屋的购买人由于征收行为的发生导致房屋物权的消灭而不能取得房屋的物权；房屋出卖人若与被征收方签订补偿安置协议，则该协议有效。同时，根据最高法作出的判例可知，应当认定房屋出卖人获得的房屋征收补偿等同于房屋购买人的房屋及土地使用权的对价。
此外，根据《合同法》第一百三十五条的规定可知，房屋出卖人应当及时将房屋过户登记于房屋购买人名下，这是买卖合同中出卖人应当履行的义务。现在由于政府征收缘由导致房屋物权已经消灭，房屋的购买人可以向卖方主张解除合同或主张相应的房屋征收对价补偿款。若房屋出卖人还没领取补偿款，则房屋购买人可以请求确认自己享有征收补偿协议中确定的权利义务，享有获得征收补偿款的权利。
（采晴整理）