一、未取得国有土地使用权的违章建筑，其买卖合同因违反法律的强制性规定而无效
未取得国有土地使用权，因违反法律的强制性规定而无效。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和方法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。如果房屋建筑所占土地的使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续没有拿到，所签订的合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”
二、已取得国有土地使用权，但未取得规划许可证或房屋产权证的违章建筑，其房屋买卖合同有效
违章建筑的建造人可以取得不动产的所有权。首先，由于动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性；其次，虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。无法办理物权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。
（采晴整理）