【拆迁律师】评估定补偿，房屋价值被低估，什么原因？

在房屋拆迁过程中，拆迁评估，是非常重要的一个环节。

拆迁评估，其直接影响到，被拆迁人能拿到的补偿多或少。

在拆迁评估环节中，评估机构，对房屋价值的评估越高，被拆迁人，拿到的拆迁补偿也就会越高。

从拆迁实践来看，被拆迁方与拆迁方产生矛盾的焦点，普遍的都是因拆迁补偿偏低。而拆迁补偿偏低，主要原因，是对房屋价值的评估，都远低于实际房屋市场价，致被拆迁人拿不到合理补偿。

一、拆迁评估：

（一）对于住宅房屋的评估：

通常包括：

1、房屋占用范围内的土地价格：

一般以省、自治区、直辖市政府根据本地区的实际情况，制定区位基准价。

2、建筑物重置价格：

以评估价格为准，具体计算公式：

估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格

评估机构可以市场比较法或成本法，确定某类型房屋的基准价格，再依不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正。由此，得出不同房屋的评估价格。

其中，市场比较法，是在被拆迁房屋同一供需圈，收集成交时间不超过1年的市场交易案例，另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价，即被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。

3、建安费用：

应按照当地建筑工程定额标准的有关规定评估。

4、房屋装修、装饰部分的价格：

应按照当地房屋装修、装饰工程定额标准的有关规定评估。

具体计算公式：房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-实际使用年限)÷耐用年限。

其中，各类房屋装修装饰的耐用年限：

住宅8年；

办公用房7年；

商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；

厂房、仓库5年。

估价人员，可结合实地查勘情况，依装修、装饰档次、质量、维护、保养、使用情况，以及功能、经济等方面的折旧因素，综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。

此外，建筑物重置价格的费用，其构成应符合《房地产估价规范》的规定。

（二）对于非住宅房屋的评估：

常宜采用两种以上的估价方法，如市场比较法、成本法和收益法。

对于确只能采用一种方法的，应当说明理由。

而且，对于非住宅房屋的评估，若采用市场比较法，也应以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。

无条件采用市场比较法评估的，也可采用收益法。采用此方法评估时，房屋的收益、费用计算，应符合《房地产估价规范》的规定。

二、拆迁评估为何会低于房屋本身价值？

（一）当拆迁程序，走到评估阶段时，被拆迁人，对自己房屋及其他财产价值的心里估算，基本是依市场价格进行的。

（二）而拆迁方，一般拆迁方为减少拆迁成本，一般是以实际使用面积为准，再加上评估机构是拆迁方指定的，评估价格也常会低于市场价格。

三、拆迁中，若拆迁评估的价值，低于房屋本身价值补偿，被拆迁人该怎么办？

拆迁实务中，因估算方法不同，造成估算结果不同，常常拆迁纠纷便会出现。

若被拆迁人对评估结果不认同，须要在收到评估报告日起十日内，以书面形式申请复核。

若对复核结果仍有异议，应在收到复核结果日起，十日内申请专家委员会鉴定。

若对结果仍有异议，则可提起行政复议或行政诉讼。

 （采晴）