【拆迁律师】对于无证房屋，征迁中，应怎样判断补偿？

现实生活中，对于房屋，因历史、风俗习惯等原因，存在着一些普遍的现象，比如：未办理房产证；超面积建房等。

而在征迁案件中，对于被征迁人，其最重要的补偿凭证，却是权属证件。

依《物权法》中的相关规定可知，对于不动产，要进行登记。对于房屋所有权人的认定，通常是依据登记簿上，其所载明的所有权人来认定。

因此，对于无证建筑，若房屋所有权人，未及时办理相关的产权登记，当房屋面临征迁时、纠纷出现时，则很容易会被认定为，属于违法建筑。

因此，当遇到征迁时，被征迁人就面临着一个问题：对于无证房屋，能否获得公平、合理的补偿？

对此，提出以下建议，供参考：

一、依现行法律规定，对于无证房屋能否获得补偿的认定：

（一）对于可认定为合法建筑与未超过批准期限的临时建筑，应对照有证房屋予以补偿：

1、因历史遗留原因，所导致的无证建筑：不具有先天违法性。

依当时的法律，建筑人已取得房屋所有权。在建造及建造后相当长的时间中，其均非违建，存在具有着合理性与合法性。因此，其依法所取得的权利，应受保障。因而若需对其进行拆除，应对照房屋的市值，予以补偿。

2、补办手续，所适用的法律：

依《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知的规定》的规定，对拆迁范围内，因历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行相关法律法规补办手续。

（二）对于认定为违法建筑与超过批准期限的临时建筑处理，不予补偿：

因违法建筑与城乡规划等社会公共利益、他人合法权益不符，应予拆除。对于实质性违法建筑的拆除，通常是不予补偿。实践中，常见的，就包括确定征收或拆迁后，在拆迁范围内进行抢建的无证房屋。对此，被征迁人要注意。

二、对于征迁实践中，无证房屋补偿类型的总结：

（一）应依有证房，予以百分之百补偿的类型：

1、属于《规划管理条例》实施前建成的房屋：

即房屋，属于1984年1月5日之前所建成的，房屋使用人，能提供有效原始证明材料（地契、建设用地证明、建房纳税记录等）。

2、属于建设审批手续齐全、已完工部分与审批要求基本一致，包括两种：

（1）建筑已完工，但尚未取得房屋权属登记证明。

（2）建筑尚未完工。

3、临时建筑尚未超过审批期限。

（二）应对照有证房标准折中处理的类型：

1、时间介于《规划管理条例》施行后与《城乡规划法》施行前之间的（即1984年1月5日至2008年1月1日之间）：

此间建成的房屋，补偿为“评估的市场价格➖建房应缴纳的税费”。

2、《城乡规划法》施行后（即2008年1月1日后）建成的房屋，包括：

（1）城市规划部门，已对其进行行政处罚，但保留房屋的：征收时，应对照有证房屋征收补偿处理。

（2）城市规划部门，未对其进行行政处罚，征收时，房屋征收部门，无法提供同级政府城市规划行政主管部门出具的，该房屋存在严重影响城市规划的书面文件，视为未影响城市规划：征收时，应对照有证房屋征收补偿处理，但补偿款中，应扣除所受行政处罚的金额。

（三）不予补偿的违法建筑类型：

1、违法建筑：是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反工程规划许可证的规定，所进行建设的建筑。或是，采取欺骗手段骗取批准，而新建、扩建或改建的建筑。

2、违建的常见情形：

（1）未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证与建设工程规划许可证，而建成的建筑。

（2）虽取得建设工程规划许可证，但未依批准的范围、使用性质，所建成的建筑。

（3）擅自将临时建筑，建设为永久性建筑的。

（采晴）