【拆迁律师】在征迁中，如何获得合理补偿？征迁补偿分配应遵循哪些原则？

随着城市化，农村地区中少不了征地拆迁的身影，如何在征迁中获得合理补偿、如何补偿，及征迁补偿分配应遵循的原则，是被征迁朋友们十分关注的问题。

一、农村宅基地的征收补偿方式：

土地补偿可分为两种形式：

1、置换补偿：即在规划安置区内，将不同地价折换成相应的平米数来进行安置。

2、货币补偿：即按照相应补偿标准，对宅基地确定一平方米的价格，然后直接付钱给农户。一定要了解，下级政府的制定标准，不应低于上级政府。

二、农村征地补偿内容：

依现行土地规划政策，农村农用地征地补偿款，分土地征用补偿、安置补助费用、地上青苗的补偿费三部分。

其中，安置补助费用、青苗费是立即付款给被征地的农户，只有土地征用补偿是经村集体分配的。

土地征用补偿虽由村集体统一分配，但实际怎样分配，要经村民代表大会决策。

三、补偿协议需具备的主要内容：

1、签订协议主体当事人的情况，必须明确、具体：包括姓名、名称、住所地、通讯地址、居民身份证等。

2、被征收房屋的有关情况，因与具体的补偿密切相关，须做到准确无误：包括房屋的坐落地点、结构、楼层、面积、质量、间数及附属设施等。

3、被征收房屋的价值评估情况：

包括被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权与其他不动产的价值；因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失及市、县级政府规定的其他补贴与补助费用等。

实务中，若房屋征收部门与被征收人，能够就产权调换房屋的价格达成一致，可不评估产权调换房屋价值。

4、补偿方式：具体的货币补偿金额及给付时间，产权调换房屋的具体地点及交付时间。

5、搬迁期限和过渡期限。

6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。

7、违约责任。

四、征地拆迁补偿分配，须遵循三大原则，才是真正合法：

依现行法律，征收耕地或集体所有的土地的，应当支付土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。

（一）土地补偿费，归集体经济组织所有：

1、《土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。

2、最高法《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》规定，农村集体经济组织或村民委员会、村民小组，可依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。

由此可见，征收集体土地的土地补偿费，归集体经济组织所有，然后集体经济组织再依照民主程序，决定在本集体经济组织内部分配该土地补偿费。若该集体经济组织的成员对分配方案不满意，可向法院起诉，维护自己的合法权益。

（二）安置补助费，分情况支付给不同主体：

依《土地管理法实施条例》第二十六条第二款的规定：

需安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；

由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；

不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

（三）地上附着物和青苗补偿费，归产权人所有：

1、《土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

2、最高法《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》规定，承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。

（采晴）