【拆迁律师】征迁补偿，为何会很低？解析原因

征迁补偿，为何会很低？解析原因

在现实中，因利益的驱使，在征地拆迁中，往往存在着各种猫腻。

一、房屋评估有猫腻：

（一）依《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋评估程序大体分为：

1、选定评估机构；

2、房屋征收部门委托评估机构；

3、房屋征收部门调查明确评估对象；

4、向评估机构提供征收范围内房屋情况；

5、估价师对被征收房屋进行实地查勘；

6、初步评估结果在征收范围内向被征收人公示；

7、申请复核评估。

（二）在评估过程中，每个步骤都关系到评估结果，关系到被征收人的切身利益。因此，在进行评估之前，被征收人应做的事项，包括：

1、一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。

2、最后还要确定最终的评估报告单上，是否有两名以上评估师的亲笔签名。

依《国有土地上房屋征收评估办法》，不管是整体评估、还是分户评估报告，都应由负责房屋征收评估项目的，两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。若无相关评估师签字，或只有一位评估师签字，则此次评估报告将无效。

二、逼迫被拆迁人签字：

在实际拆迁中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，以“少补”或“不补偿”作为威胁，逼迫被拆迁人签字。而被拆迁人，常因对相关法律规定并不了解，在很多情况下常会作出错误的决定。被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律，在遇到此类状况时，一定果断选择维权。

依《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中，就土地征收补偿适用问题的规定：“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。从中可看出，征收补偿必须达到市场价格这一合理标准，地方不能随意偏离。

其次，就是实际逼迫性，譬如老百姓所熟悉的断水、断电、断路等；二是“柔性”的，譬如臭名昭著的“株连式”，以及各种花样繁多的“处罚程序”。不过无论哪种，被征收人原则上有一步是必须要走的，就是运用法律武器怼回去。

三、补偿协议不够具体明确：

拆迁补偿协议的内容，一定要具体明确。对于空白协议与内容约定不明确的协议，都绝不能签。

依实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容，主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议，对下列条款是否有明确的规定。

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

2、安置用房面积、标准和地点；

3、产权调换房屋的差价支付方式和期限；

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

6、违约责任和争议解决的方式；

若存在看不懂的情况，也可保留好补偿安置协议，去咨询征迁专业律师等专业人士。

四、违建强征强拆也是一种陷阱：

拆迁方为了能够让被拆迁人尽早的签字，总是会以各种理由让你签，比如说告之房屋属违建。以违建的借口，让被拆迁人签字，或是少补不补、或是强征强拆，来达到拆迁的目的。但是，违建问题属于历史遗留问题，各地都有，城市乡下都有，一旦房屋面临征收，一个划片之中合法的、违法的建筑都混杂在一起，想分清绝非那么容易的。这就给征收方加以“运作”创造了条件。

五、拆迁方未当场签字盖章，合同被篡改：

拆迁人经常以需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章为由，承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人。待协议交回被拆迁人手上时，这份经双方签字盖章的合同条款，可能跟自己当初签订的有所出入，补偿标准条款已经被拆迁人修改。

因此，当拆迁人提出此类要求时，一定要谨慎对待，尽量要求当场签字盖章，然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中，被拆迁人也可采取适当手段，保留双方口头约定的证据。

（采晴）