【拆迁律师】2019年棚改全国计划开工289万套，棚改界定标准、补偿标准各是什么？

据住建部网站消息显示，2019年全国棚改计划新开工289万套。

棚户区改造，是一项为改造城镇危旧房屋、改善住房条件困难家庭而推出的一项工程，也是一项具有公益性质的工程。

一、什么是棚户区呢？

（一）棚户区的定义：

根据住房和城乡建设部对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的解读，棚户区是建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套、使用年限久、交通不便利、环境卫生差等的住房较为集中的区域。

不过各省就棚户区改造的认定标准以及概念、依据等都制定了较为明确的认定细则。

（二）以南京为例来具体了解一下：

南京在《关于城市棚户区改造范围和界定标准的通知》对城市棚户区改造范围、棚户区改造项目界定标准等进行了明确。

位于城市棚户区改造范围内，且具有下列情形之一的改造项目可以纳入城市棚户区改造项目实施：

1、房屋结构简易，使用年限较久，使用功能不全，包括房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供水、无分户厨卫等）。

2、市政基础设施落后或不全，排水、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修，且难以通过修缮完善功能。

3、建筑密度较大，房屋破旧拥挤，存在较大消防安全、地质灾害等安全隐患。

4、公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，且无法通过规划建设进行完善。

5、房屋结构抗震基本不符合要求的，或经专业机构评定属于危险房屋或严重损坏房屋。

（三）被拆迁人应注意，避免不符合棚改标准的地区进行“棚改”：

在实践棚改过程中，由于被拆迁人对棚户区的概念模糊或是不了解，很多时候自己的房子被无缘无故的划在了棚改的范围内，使得被拆迁人的权益受到了侵害。

因此在遇到棚改时，可参照以上标准来衡量一下的房子是否属于棚户区，如果觉得自己的房屋并不符合棚户区改造的标准，那么就要注意了。

二、棚户区改造补偿标准：

棚户区改造一般会涉及到两种性质的拆迁，一种是国有土地上房屋拆迁，一种是集体土地上房屋拆迁。

不过实践过程中，棚户区改造涉及较多的还是国有土地上的房屋拆迁，集体土地上的很少涉及，但一旦涉及会纳入城市规划区。

（一）国有土地上房屋拆迁：

在补偿方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

棚户区改造其补偿方式有两种，一种是货币补偿，另一种是产权置换。选择货币补偿的，则需要考虑被改造房屋的的市场评估价值、搬迁补偿费、临时安置补助费等费用。不过具体的情况，要具体分析，不能一概而论。

另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（二）集体土地上房屋拆迁：

一般要参考《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定。不过对于已经纳入城市规划区内的，根据《最高法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

对于补偿方式，一般有货币补偿、产权置换以及迁建安置。选择房产置换的，必须是相同地最低按一平米安置一平米。选择货币补偿的，如果房屋已经纳入到城市规划区内，则补偿应当参照周边市场价进行补偿。

（采晴）