【拆迁律师】拆迁过程中房价涨了，拆迁补偿该怎么算？最高法是这么认定的

我们都知道，征收的时间周期一般比较长，但房地产价格却是随着市场在波动的。而从公告到评估再到补偿的这段时间，很有可能房价会出现上涨过快的情形。而如果拆迁过程中房价涨了，拆迁补偿该怎么算？

一、拆迁过程中房价涨了，被征收房屋价值到底怎么算？

首先可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

也就是说，被拆迁房屋的价值是与房屋征收决定公告之日、类似房地产的市场价格息息相关的。

合法的房屋征收决定公告一般应包括：“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”等，因此一般而言包含上述内容的房屋征收决定才是合法的，其张贴公告的时间点，可以作为计算房屋拆迁补偿价值的基准时间点。

而对于类似房地产价格的规定，一般而言，各地区的拆迁补偿条例、办法、细则中“类似房地产”有相关具体规定，各地区因经济发展水平不同、政策不同而略有不同。

以济南为例，根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第23条的规定，“被征收的住宅房屋，征收补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。”

也就是说，如果征收方在作出补偿决定时，直接剥夺了被征收人享受公平补偿的权利，单方面决定了不合理的评估价格，这是违背了法律规定的保障被征收人合法权益的原则的，那么被拆迁人可以要求按照合理的类似房地产的市场价格重新计算，如果拆迁人不愿意，被拆迁人可以通过法律程序来维护自己的权益。

二、拆迁补偿安置未达成一致，导致被拆迁人长期未得到补偿安置。此期间，房价上涨怎么办？

（一）拆迁过程中，有一种特殊的情况值得注意：

如果拆迁方违法实施的拆迁造成被拆迁人合法权益损失，被拆迁人长期未依法得到补偿安置。此期间房价上涨，拆迁补偿款怎么确定呢？

对于这个问题，在相关行政赔偿案中，最高院是这样认为的，被拆迁人有权要求根据拆迁当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条和第二十四条的规定，主张实行房屋产权调换或者要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估来确定货币补偿金额。如拆迁人和当地政府无适当房屋进行产权调换，则应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款，以保证被拆迁人选择产权调换的权利。

也就是说，如果拆迁人违法实施拆迁给被拆迁人合法权益造成损失，拆迁人应承担行政赔偿责任。因双方未能就拆迁补偿安置达成一致，致被拆迁人长期未依法得到补偿安置。而后，房价上涨，被拆迁人选择实行房屋产权调换，而拆迁人和相关行政机关无适当房屋实行产权调换的，应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。

（二）是否依照《征补条例》所确定的时点计算补偿价值，需要考虑的因素：

据最高人民法院判例的裁判精神，是否依照《征补条例》所确定的时点计算补偿价值，需要考虑以下几个因素：

第一，结合房地产市场波动幅度，以及评估报告的有效期。

参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定，评估报告的有效期一般是一年，也即拆迁方应当在评估报告出具之日起一年内签订补偿协议，如果超过这一有效期，房地产市场价格波动又较大，就要考虑新的计算时点。

第二，无法签订补偿协议，是基于谁的过错。

拆迁户朋友们要注意，如果在征收决定作出之日起，拆迁户以各种理由拒绝配合拆迁方的正常工作，比如拒绝入户调查，拒绝与拆迁方就补偿事宜进行谈判等，法院一般不会支持另行确定计算时点。遇到拆迁不要抗拒，积极配合拆迁方的工作，即便出现侵权，保存好证据，还可以委托专业律师进行维权，切莫让自己“不占理”。

当然，如果是由于拆迁方的过错，则不宜再坚持以征收决定公告之日作为计算时点。

（采晴）