拆迁评估是与被拆迁人最终能拿到多少补偿直接挂钩的，所以其在整个征收拆迁过程中的作用不言而喻。

所以大家在拿到一份评估报告时，一定要注意审查，从作出到送达，到具体的内容是否都合法，是否公平、客观。如房产评估机构的选定，是否有被征收人的参与；评估作业程序是否恰当、是否有入户勘察；评估报告的估价事项是否全面，准确；评估方法和评估时点是否适当；等等。

具体展开来说，要仔细审查以下内容：

1、评估报告作出的程序是否合法

《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

整个流程中有几点需要注意：

首先，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。如果是征收方单方面决定的，则不符合规定，评估结果也很有可能对被征收人不利。

其次，评估人员一定要有入户勘察，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。未实地查勘，仅以几张图片或是听街道办、村委会的口述就做出评估报告，那么这显然存在程序上的违法，而且该评估报告的合法性也不可信。

最后，关于复核。大家如果对评估结果不满意或有疑问，可以依法要求出具评估报告的房地产价格评估机构作出相应的解释和说明。如果经解释后，被拆迁户还是对评估结果有异议，可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面申请，要求复核评估。

2、评估时点和送达问题

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。评估时点并非完全一成不变。当征收方因怠于履行补偿安置职责而长期未作出补偿决定，当地房地产价值有较大变动时，需要根据情况适当调整评估时点。比如有的征收项目一拖就是几年，房地产市场肯定有变化，还用几年前的评估结果作出补偿决定，这对被征收人来说肯定是不公平的。

还有就是评估报告要及时送达，否则可能侵犯被拆迁人的公平补偿权。因为如果评估报告没有及时送达，被征收人在不知道分户评估结果的情况下。难以与征收部门早签约期内达成补偿协议，可能拿不到搬迁奖励。

需要注意的是，评估报告如果不合法的话，在此基础上作出的补偿决定也可能是不合法的，可以维权撤销。我们看一个案例。

【万典案例】

原告是山东省临沂市xx县居民王女士。2020年4月22日，县政府发布《房屋征收决定公告》，其房屋在征收范围内。

当时县住房和城乡建设局通知，在选定评估机构时，采用的是投票协商选定方式，过半数即为通过。4月26日，又通知：经过公开唱票，xx房地产评估有限公司得票超过半数，当选为本片区经协商产生的房地产评估机构。

2020年6月20日，xx评估公司对案涉房产作出评估报告，原告房产被评估为723784元。此次征收周边周边住房价值在6000元，商铺价值在13000元一平，原告有将近100平米的房屋属于营业商铺，但都按照住宅价值补偿，也没有停产停业的损失。王女士向征收部门申请对评估结果复核，但一直没有得到征收方的回应。

为了维护自身合法权益，拿到公平合理的补偿，王女士决定委托北京万典律师事务所康静、王丽媛律师来维权。随后王女士在律师的协助下向山东省临沂市中级人民法院提起行政诉讼，被告为山东省xx县人民政府。

法院调查审理

山东省临沂市中级人民法院经调查审理认为：

本案审理焦点为被告作出的案涉房屋征收补偿方案的合法性。

第一，对案涉评估机构选定程序的合法性。

本案中，被告选定评估机构采用了投票协商选定方式，从通知选票到选定公示只用了两天的时间，被告采用的是2019年下发的580张选票，收回了506张，只有264票签字同意选定xx房地产评估有限公司，明显未超过半数，不能充分体现被征收人的合意，存在被告强行公示xxxx房地产评估有限公司作为涉案评估机构的情形，被告对案涉评估机构的选定程序不合法。

第二，作出案涉房屋征收补偿决定所依据的评估报告的合法性。

鉴于被告对案涉评估机构的选定程序不合法，该评估机构无资格对被征收人的案涉房屋进行评估，其作出的案涉评估报告不具有合法性。

第三，原告的合法权益是否受到损害。

本案中，原告在收到案涉评估报告后申请复核，但评估机构无故未予复核，原告的复核权、申请鉴定权均未得到保护，故原告的合法权益受到了损害。

因被征收人对xx地产评估有限公司的投票未超过半数，不符合《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条的规定，被告强行公示xxxx房地产评估有限公司作为案涉评估机构违反法定程序;鉴于该评估机构无资格作出案涉评估报告，且损害了原告的合法权益，故案涉评估报告不具有合法性; 被告依据不具有合法性的评估报告继而作出案涉补偿决定亦不具有合法性。据此，对原告的诉讼请求，本院予以支持。

最终判决如下：

撤销被告xx县人民政府于2020年10月22日作出的《xx县人民政府房屋征收补偿决定书》。