律师实务：企业拆迁时，拆迁补偿如何谈判？在面临征收拆迁过程中，对于拆迁补偿问题需要经历反复的商议对话，最终确定补偿价格，这里我们总结了“四不”和“四看”“四不”，我们在我们的《企业拆迁维权攻略》中谈到，“四不”分别是第一，不搬家，第二，不签字，第三，不报价，第四，不抵抗。这就是我们早期在《企业拆迁维权攻略》中总结的如遇拆迁，应该采取的四种态度。我们我们要讲的“四看”，看法律，看补偿，看形势，看手段。企业拆迁时，如何进行拆迁补偿问题的谈判？方法/步骤一、不搬家，大家都很清楚，一旦遇到拆迁，拆迁方就会非常急促的希望你停止经营，赶紧搬，去找地方恢复你的生产经营，把这个地方腾空出来，你可以不签字，先搬出来，目的何在，目的主要是先把你的经营断掉，在其他地方恢复生产了，这个地方空出来以后，在补偿谈判中，谈判的难度就非常小了。客观实践中，搬迁的问题已经解决掉了，给对方制作出来的不配合的态度已经不复存在了，对他们进行下一步的谈判是非常有利的。只要经营一断掉，我们很多企业主在如何进行拆迁谈判中，拆迁方在心理上就会处于一种漠视。二、不签字，主要是很多企业主问到的，哪些该签字，哪些不该签字。实践当中又没有维权律师在当场指导的时候，我们希望你要慎重去签字，甚至是不要去签字。有的时候，送来一份评估报告，你签了字，上面可能写着一句话，签字，为对评估报告结果的认可，这样的话，就没有地方在去说这个道理了，代表你认...
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2018农村宅基地或迎重大改革，你应该知道些！2018年1月15日，在2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，在布置深入推进农村土地制度改革相关工作时，要落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，即探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”。那么究竟什么是宅基地？什么是宅基地的所有权、使用权、资格权？什么又是宅基地的“三权分置”改革的核心呢？什么是宅基地？这就应该从我国的土地制度说起。根据《土地管理法》第八条的规定，宅基地属于农民集体所有，但是并未对宅基地的概念作出界定。而回到土地管理法第二条的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（国有）和劳动群众集体所有制（农民集体所有）。由此，规定了我国城乡二元的土地所有权制度，即土地管理法第八条规定的城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。根据土地管理法第四条规定，按照土地利用总体规划，土地分为农用地、建设用地和未利用地。按照土地规划用途进行利用，并对各用途土地之间的转化与利用实行严格管控，是我国现阶段的土地监管制度。其中，就建设用地而言，又分为国有建设用地和集体建设用地。因此，宅基地是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上建设房屋等主要用于生产生活居住使用的集体建设用地。什么是宅基...
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2017年2月1日，环保部发布的《环境标志产品技术要求——家具》正式实施，对家具生产过程中的“环保性”提出要求。环境标志将用来表明该产品的环保属性，其中涉及到的家具包括木家具、金属家具、塑料家具、软体家具、藤家具、玻璃石材家具和其他家具及配件多个品类，但不适用于橱柜产品。同时也表明“家具”拥有这样的标签，意味着其产品不仅质量合格，而且在生产、使用过程中符合国家的环保要求。2017年5月1日，深圳经济特区技术规范《家具成品及原辅材料中有害物质限量》第二阶段限值要求正式实施，要求全市家具企业在6月底前要将溶剂型涂料生产线改造为水性涂料、UV涂料等低挥发性涂料。作为家具企业集中生产区，这样的要求涉及诸多企业，更不乏知名品牌。环保部门的“治污”重点在挥发性有机物、颗粒物的排放上，而传统的家具生产环节，例如喷漆、打磨、焚烧、粉碎，都让家具企业不可避免地成为污染源。现行的环保政策，就是逼迫行业快速升级，没有退路。虽然各地环保要求不同，实施脚步也不一致，但是可以看出，家具行业标准需要逐步完善势在必行。若无法适应政策要求的企业，则不可避免的将被淘汰出局。但如果从生产源头就能实现“环保”，那么家具生产行业的产业地位也将提升，所带来的效应影响也更为积极。通过上述政策性的规定，提醒广大家具生产企业、销售企业，在新的行业标准出台后，应当适时改变产品标准，做好产品的标准化管理。若违背相关的规定，致使环评不达...
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城管有权强强制拆除吗？ 房屋拆迁本来和城管是不搭干的，但是在各地的拆迁中城管往往成为推进拆迁的主力部队之一，由于历史和社会原因，我国城市居民或农村农民的房屋一般手续不全，特别是建设工程规划许可证绝大多数是没有办理的，这时城市管理执法局经常会一马当先，启动行政执法将所谓的“违章建筑”强制拆除，但是城管有没有权力对“违章建筑”进行强拆呢？《城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 《城乡规划法》第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 根据上述规定，可见城乡规划方面的执法主体为城乡规划主管部门，城市管理执法局显然不是规划主管部门，那么城管强制拆除还有依据吗？城管管理规划违法问题的依据是《行政处罚法》第十六条：“ 国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定...
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案情简述本案涉及的企业大大小小共有七家，均是于2000年前后响应地方政府号召，并在政府的大力扶持下，在山东某镇租赁集体建设用地建厂经营的企业。其中规模最大的企业仅一家的厂房占地面积就达到了万余平方米，为当地经济和实业发展做出了重要贡献。2015年，地方政府忽然发布征地通知，将七家企业所在地块全部纳入土地征收范围，并直接向企业作出了《限期拆除通知》，告知企业必须马上搬迁。而在这个过程中，地方政府和拆迁方并无任何人员前来就拆迁补偿安置等重要事宜与企业进行具体交涉。眼看企业已处于被强拆的悬崖边缘，几名企业主经过讨论协商，经人介绍辗转联系到了我所专业企业拆迁律师，并第一时间到所与律师进行面对面的沟通，委托我所律师为其代理维权。办案掠影在律师的细心沟通和引导下，几名企业主将企业从建厂、经营生产到现状各方面细节，以及接到拆迁消息前后的事情经过都一一做了梳理。该案中的两个关键点在于，征地拆迁行为本身是否具有合法性，以及是否能够对被拆迁企业进行合法合理的补偿和妥善的安置。了解具体案情后，我所律师当机立断做了两项重要工作：第一，对企业进行评估，并出具专业的、具有权威性的法律意见书；第二，向相关部门申请政府信息公开，弄清拆迁项目的真实性和实际性质。通过信息公开申请我们发现，该征收拆迁项目并无相应的征地批复文件，而仅有一份2014年作出的《先行用地复函》。也就是说，该项目属于“先行用地”。根据《土地管理...
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甲企业是一家位于天津市从事休闲服务领域的企业，其承租乙所拥有的一间厂房及门面店铺经营使用。双方约定租期从2010年至2020年止共计十年。由于房屋租赁需要到当地房管局办理登记并缴纳鉴定费，一次性缴纳费用过高双方负担不起，便约定按照一年一签一登记的方式进行备案登记。出于经营的需要，又由于对相关法律法规不了解，甲企业在原来租赁的土地及厂房上自建了一座小型工棚。2015年厂房遭遇征收拆迁，乙企业与当地政府谈判拆迁补偿协议时以甲企业无土地使用权为由架空甲企业，并以乙与甲企业的厂房租赁合同有违约情形为由起诉甲企业以期解除租赁合同，使甲企业无从获得补偿款。律师建议甲企业作为承租方，由于未取得国有土地使用权，不能得到土地所有权的补偿。但是，土地所有权的补偿只是拆迁补偿费中的一部分。作为土地及厂房的实际经营者，甲企业对于拆迁行为具有利害关系。拆迁人对与甲企业的厂房、附着物及机器设备理应进行补偿，还应对甲企业因拆迁所造成的停产停业损失给予补偿。甲企业作为承租人，可获得的补偿包括以下内容：√ 停产停业损失的补偿；√ 设备拆卸安装的补偿；（主要针对大型或精密生产设备的拆卸损耗）√ 拆迁费；（包括但不限于设备、原料、基础设施和地上附属物）√ 解聘员工的安置补偿费；√ 关于因出拆迁导致的其他无形损失；（导致不能完成订单等造成的违约金承担等）√ 自建房的重置成新补偿；√ 剩余租赁年限的租金差价而当补偿；在了解...
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