1992年，蚌山区某村委会占用葛某等村民的土地办企业，并按每亩2500元进行了部分补偿。2011年5月，经村两委研究，决定对占用的土地按每亩27500元予以差额补偿，并制作了补偿清单，时任村委会主任对清单签字确认。此后，村委会却一直未给付补偿款。多次协商无果后，葛某等人将村委会诉至蚌山区法院。经法院审理，葛某等人的诉求得到支持。案件进入执行程序后，执行干警对村委会进行网查，未发现可供执行的财产。为了尽快执结案件，保障村民的合法权益。执行法官多次联系村委会，要求村委会履行法律义务。但是，村委会一直消极对待,始终未给付补偿款。在案件执行即将陷入僵局时，干警从申请人处得到线索，村委会在某商业银行开设有帐户。执行干警迅速行动，连续查询三家支行，终于查询到村委会开设的账户，依法对村委会的账户采取强制执行措施,扣划全部案款发放给申请人。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十九条的规定，被征地的农村集体经济组织应该向本集体经济组织的成员公布征收土地补偿费用的收支状况，接受村民的监督。农村集体经济组织不能挪用、侵占被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十九条的规定，挪用、侵占被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，需要依照法律追究其刑事责任;还不能构成犯罪的，需要依照法律给予其行政处分。因此，村委会不发放补偿款可以像乡镇政府举报，反映情况，...
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2020
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【土地律师】河北：麦子快熟了，120亩麦地惨遭推平！找谁说理？5月8日，河北邯郸大名通报120亩麦地被强行夷为平地事件，当地责令西付集乡停止集体土地收回工作，并成立了由县纪委、监委牵头多个单位组成的调查组。4月29日，河北大名村民反映称，120亩麦地被村干部强行夷为平地，将出租给养鸡场引发关注。虽然，目前的调查还在进行中，但是从反映的事实来看，此次推平麦地可能有以下违法行为：1.以租代征以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。村民说，要将村民的土地承包进行养鸡场建设，这显然是违法的。《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。2.强制推平行为违法《土地管理法》第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为...
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2020
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征地拆迁中，房屋被非法强拆的现象很多。作为被拆迁人，房屋强拆以后，要做好哪些准备有助于以后的维权。作为专业代理了上万件官司的律师，我们为大家做了一些整理。希望老百姓能牢记，并能维权成功。1.保存证据，确定强拆主体强拆一般都发生在拆迁过程中，一般都是征地公告以后，老百姓和征收方达不成协议，最后，征收方为了完成征收任务，直接拆房。因此，确定自己的房屋确实列入了征收范围很重要，那么，征收文件就是很重要的证据。其次，因为涉及征收，补偿安置的职责在市县级政府，那么，起诉主体就是市县级政府。当然如果您能确定强拆时，住建局或者国土资源局也参与了，那么也可以列为被告。2.及时起诉，不要错过维权时间强拆的起诉期限一般是6个月，《行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。但是实践中，强拆一般一年内都是可以起诉的。因此，要及时起诉，以免耽误维权时间。3.备好立案材料，及时沟通案件流程强拆诉讼，一般立案需要起诉状，身份证，房产证等材料。如果您委托了律师，这些一般律师都会做好这些工作，如果自己起诉，那么起诉状要多准备几份。一些法院以拆迁公司强拆为由，拒绝行政立案。那么此时可以飞跃起诉。人民法院既不立案，又不作出不予立案裁定的，当事人可以向上一级人民法院起诉。上一级人民法院认为符合起诉条件的，应当立案、...
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2020
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基于多年的办案经验，律师通常会劝当事人要慎签补偿安置协议，觉得补偿太低，就不要签字。但是有的老百姓就说了，如果不签字，我们连一份补偿款都拿不到，是这样吗？要是不签字，农民就只能哑巴吃黄连了吗？1.首先法律规定了要征收必须进行补偿安置我国法律坚持并明确了征收与补偿的同时性，禁止只征收不补偿或低补偿。因公共利益需要使用土地和房屋的，市、县一级政府应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序和方式进行，并依据《国有土地上房屋征收评估办法》等的规定，由专业的房地产价格评估机构在实地调查的基础上，根据被征收房屋的位置、用途、面积等因素，合理确定评估结果，在此基础上作出补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中也提出，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农民的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。2.补偿协议不签字，如何维权？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 房屋征收部门与被...
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2020
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【拆迁律师】不满足5点，“房屋征收决定”违法，违法征收，如何维权！房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定，房屋征收决定作出时应当附有房屋征收补偿安置方案，并告知被征收人申请行政复议和提出行政诉讼的权利。一般房屋征收决定应符合以下条件：1、符合四规划一计划确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。征求公众意见，科学论证制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。3、同时拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。4、进行风险评估，补偿款足额到位市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨...
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2020
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04
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《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》公示文中，按宅基地面积和按人口两种安置补偿办法同时使用，村民可根据自己的实际情况自由选择，选择余地更大，得到实惠更多，此次规定的宅基地上房屋建筑260平方米的补偿上限，更是严厉打击了乱搭乱建行为。第一种办法按宅基地面积补偿按照宅基地面积确定安置房屋建筑面积的，征地拆迁时，严格执行“一户一宅”政策；对于一户多宅的，只对一处宅基地进行安置。有合法宅基地证的，按宅基地证载面积确定安置房屋建筑面积；无合法宅基地证的，由各区政府依据《济南市市区宅基地审批管理规定》(济政发[2010]15号)组织认定，认定结果经公示后作为依据确定安置房屋建筑面积，最高不得超过264平方米。征地拆迁时，对宅基地上房屋建筑按照《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》(济政办发[2015]16号)规定的征地地上附着物补偿标准进行补偿。有合法房产证的，以证载面积为准给予补偿；无合法房产证的，由各区政府依法组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米。超出260平方米的部分一律不予补偿。举例说明老王家宅基地证上的面积是160平方米，宅基地上盖的房屋面积是300平方米，没有房产证。由于地上建筑物面积超过了260平方米，所以300平方米的建筑物最多只能补偿260平方米。按照这种补偿办法，老王能得到的安置补偿是：160平方米的房屋安置和26...
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2019
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许多农村有这样的习俗：嫁出去的女儿泼出去的水，外嫁女不能享有包括征地补偿在内的任何权利。而面对政府征收这样的项目，法律上规定农民可以拿到土地补偿款、安置补助费、青苗费、附着物等费用。法律依据：《土地管理法》第四十七条 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费归属于农村集体集体经济组织所有。法律依据：《土地管理法实施条例》第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有...... 法律已规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，所以有权参与分配的也只能是集体经济组织成员。那么如何认定是否为集体组织成员呢？农村集体组织成员资格的认定，事关广大农民的土地承包、宅基地、等利益。而立法又回避了这样的一个问题。 目前对成员资格的认定，既没有法律法规依据，也没有其他规范性文件来明确。各地探索实行的认定标准有户籍、居住等模式，有些还实行村民自治原则。司法实践中，通常采用以下标准认定：一是单一标准的方法，即以是否具有本集体组织所在地常住户籍作为判断是否具有农村集体经济成员资格的依据二是采用符合标准，即以户口标准为基础，辅之以是否在本集体组织所在地长期生产、生活来判断。三是根据权利义务是否形成的事实作为判断标准，即必须与本集体组织形成事实上的权利义务关系即管理关系的人才具有农村集体组织成员资格。外嫁女如果出嫁后，其户口仍然留在原集体，在...
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2019
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常常接到这样的案件咨询：律师啊，我家将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更。遇上征地拆迁了，能拿多少赔偿啊？因为征收，我得停产停业损失好几万呢？这个能赔给我吗？ 这里其实涉及到住改非房屋如何赔偿的问题？明确“住改非”是怎么一回事？“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。 住改非是如何认定的呢？ 当住宅改为非住宅进行经营性活动时，会有相关的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证、租赁凭据等。这些凭证能直观地反映出生产经营主体和地点，简单明了地显示出待征房屋的...
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2019
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02
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征地公告是对土地进行征收的一个必经环节，负有公告义务的政府如果不按照规定对相关信息进行公告，将面临行政行为违法。《征收土地公告办法》第十四条规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。政府征地需要严格按照法律规定的程序进行，若其中一项不符合法律规定，损害被拆迁人的利益，均未违法行为，经法院审理确认后行政行为违法后，将会给与被侵权人赔偿。律师说法：《土地管理法实施条例》第25条规定：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。征地公告包括征地方案、补偿安置方案公告，这是保证被征地农民知情权的法定程序，是防止征地及补偿工作暗箱操作的程序保障。如果不依法履行征地公告职责，实际上剥夺了被征地农民的知情权、听证权、建议权，属于程序严重违法，被征地农民有权向人民法院提起诉讼要求行政机关依法履行征地公告职责。法律依据：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。...
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2019
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