一、棚户区改造，到底是什么？

（一）必须明确，棚户区改造没农村什么事。若宅基地上的房“被棚改”了，则十有八九是有问题的。

为什么这么说？

从2009年的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，名称中即可看出棚户区改造仅包含两类位置的房屋：一是城市范围内的国有土地上房屋；二是国有工矿区。显然，是没有农村集体土地上房屋。

在2013年的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中，将棚户区改造分为了4类：城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造和国有垦区危房改造。农村集体土地上房屋，依旧不属于棚户区改造的范畴。

很多城中村“被棚改”，其实是违背了这个指导意见的，因为城中村的土地，实际上也是集体土地。但是由于一些城中村、城边村确实已与繁华的都市相接壤，并且存在连片密集的、有安全隐患的简陋住房，所以也被列入了棚改计划。

所以，如果农村集体土地的房屋“被棚改”，那一定是征收方看中了这块地，想搞商业开发。在没有经过审批的情况下，私自将集体土地“转换”为国有土地，打着“棚改”的旗号，把宅基地给“商业开发”了，这种行为是严重违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的。

（二）哪些房子才是棚户呢？

这个问题相当重要，但是，法律上并无明确的界定。实务中，所谓“棚户区”，一般指的是简易房屋和棚厦房屋集中区，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。可是，这儿差、那儿差，都没有任何的标准，说你差你就差，不差也得差，不少好好的房子”被棚户”，就是这样来的。

碰到这种情况怎么办？

1、一定要明确，棚户区改造拆迁的进行，须严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。因此，棚改绝不是如腾退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的征收项目中的一类。

2、棚户区改造拆迁，禁止强拆强迁。若要对被征收人的“棚户”实施强拆，政府必须先下征收补偿决定，再申请法院强制执行。实践中因为是“棚子”就随便推、拆的情形，是严重违法的。

3、对于明显不属于棚户区，而被硬塞进这个“筐”里的征收项目，被征收人可考虑，起诉征收决定，看是否可将其撤销。

（三）货币化安置和实物安置是怎么回事？

简单说，货币化安置就是给钱，自己拿钱去买房，而实物安置就是给房，给你回迁房或者换同等房，孰好孰坏，其实因人而异。

（四）最后，提醒把握住两点，以应万变：

1、要房还是要钱，坚持自己选：

钱和房各有利弊，还需自身权衡清楚。需要提醒的是，交付在建期房的时间可能因各种客观原因而延后，被拆迁人可能由于他人的一些做法、选择，而面临长期在外过渡的情形。

2、补偿安置方式，慎选“购房券”：

购房券的性质，更接近于实物安置，即它只能用来买房，而很难再兑换成现金。而在实际使用中，因其所面临的种种限制、附加义务，已广为被征收人所诟病，由“券”到“房”的过程，不是顺途。

二、棚户区改造，房屋置换比例：

（一）计算方式：

1、“一刀切”的安置方式：

通常，进行安置，只依照被征收房屋的面积大小。而比例的常规描述，通常为“1：1”或者“1：1.x”，但需明确的是，房屋产权置换要综合房屋的市场价值和置换的房屋价值来综合判断，如果是异地搬迁，那么，这种1：1.x的比例不一定就是合理的补偿。

2、“置换系数”：

很多拆迁户在计算置换房屋面积时，可能会碰到置换系数这个问题，置换系数可能存在一个，也可能存在多个，通常以房屋新旧程度、结构、面积等不同的因素设置置换系数。举个例子：90平米的老房子，在进行棚户区改造时，若是置换房屋，可能会发生这样的情况，若是平房可能会有一个上调系数，通常为1.x，然后在根据房屋结构，比如砖混、砖木、钢混等不同结构在设置一个系数，最后，可能还存在一个关于房屋置换的总系数，通常这些系数都在1以下，所以，最后可获得的面积一般都无法达到1：1。

3、房屋面积+人口的安置方式：

因棚户区改造属于老城区，人口较为密集，所以，被拆迁户，可能遇到以“购房指标”的形式，计算房屋产权安置。比如：家里每个安置人，可享多少平米的安置房购买指标，再根据被拆迁房屋的货币补偿，进行结算，多退少补。

（二）因法律对棚户区改造的概念、补偿标准，无明确的规定，在实践中，常会遇到，征收方将棚户区改造的标准、制定得十分混乱。同时，还存在着，以棚户区改造的名义，进行商业开发、且补偿不合理的情况。而拆迁户要注意的是，无论是怎么计算，都要注意标准的依据，具体如下：

1、国有土地上房屋（城市内房屋，包括城中村的房屋）的补偿标准，通常按照“市场比较法”，即可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

（1）在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中：

第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级政府，对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产市场价格。

（2）2014年8月29日，最高法公布的全国法院征收拆迁10大典型案例中，也明确了“要保证被征收人在房屋被征收后居住条件生活质量不降低为准”。

虽然，各地在制定标准时，常会将补偿标准，制定的特别复杂，但并不影响被征收人、按照此法计算自己的补偿数额。

2、棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准：此房屋（城郊、城乡结合部的房屋），虽属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准，予以安置补偿。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

（采晴整理）